Due prodotti diversi, due forme di pagamento diverse
Una linea di credito garantita da immobile è una linea di credito revolving garantita dall'equity della casa. Durante il periodo di utilizzo, il mutuatario può prelevare fondi e tipicamente paga solo gli interessi sull'importo prelevato, quindi il saldo non diminuisce con il pagamento minimo. Quando inizia il periodo di rimborso, non sono più consentiti prelievi e il finanziatore ricalcola la rata necessaria per estinguere completamente quello stesso saldo nel termine di rimborso — producendo una rata mensile notevolmente più alta rispetto al minimo del periodo di utilizzo.
Un prestito su equity domestica, al contrario, è un prestito rateale in seconda ipoteca: una somma fissa presa in prestito contro l'equity della casa e rimborsata in rate mensili uguali a tasso fisso su un termine stabilito fin dal primo giorno, la stessa struttura di ammortamento di un mutuo standard. Non c'è periodo di utilizzo né salto di pagamento — la rata è la stessa nel primo mese come nell'ultimo.
Esempio pratico: il salto da utilizzo a rimborso della HELOC
Un saldo di 50.000$ all'8,5% con un periodo di utilizzo di 10 anni e un periodo di rimborso di 15 anni ha una rata a soli interessi di 354,17$ al mese durante il periodo di utilizzo. Una volta iniziato il rimborso, la rata ammortizzante sullo stesso saldo di 50.000$ su 15 anni è 492,37$ — un aumento di rata di 138,20$. L'interesse totale su entrambe le fasi (10 anni di rate a soli interessi più 15 anni di rate ammortizzanti) è 81.126,56$.
| Fase | La rata copre | Saldo | Durata tipica |
|---|---|---|---|
| Periodo di utilizzo | Solo interessi (in questo modello) | Resta all'importo prelevato | Spesso 5–10 anni |
| Periodo di rimborso | Interessi + capitale (completamente ammortizzante) | Scende a zero | Spesso 10–20 anni |
Esempio pratico: capacità di prestito e rata del prestito su equity
I finanziatori di prestiti su equity domestica tipicamente pongono un limite massimo al rapporto loan-to-value combinato (CLTV) — comunemente intorno all'80-85%. Una casa da 400.000$ con un saldo mutuo di 250.000$ a un limite CLTV dell'80% lascia 70.000$ disponibili da prendere in prestito (400.000$ x 0,80 − 250.000$). Prendere in prestito 50.000$ all'8% su 15 anni costa 477,83$ al mese — un'unica rata fissa per l'intera durata — circa 36.009$ di interesse totale, e produce un LTV combinato del 75%.
- Equity disponibile = valore della casa x (limite CLTV ÷ 100) − saldo mutuo
- Rata mensile = P x [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n − 1], dove P = importo del prestito, n = mesi
- LTV combinato = (saldo mutuo + importo del prestito) ÷ valore della casa x 100
Quale struttura si adatta a quale necessità
Il periodo di utilizzo revolving e a soli interessi di una HELOC si adatta a situazioni con necessità di finanziamento incerte o scaglionate — una ristrutturazione con costi a fasi, ad esempio — dove il mutuatario non vuole pagare interessi su fondi non ancora utilizzati. La somma fissa e la rata costante fin dal primo giorno di un prestito su equity domestica si adattano a una singola spesa nota, poiché la rata (e l'interesse totale) sono fissi e prevedibili senza alcun salto nel periodo di rimborso da pianificare. Entrambi sono prodotti in seconda ipoteca garantiti dalla casa, quindi entrambi comportano il rischio di pignoramento in caso di mancato pagamento — questo è il rischio condiviso indipendentemente dalla struttura scelta.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra una HELOC e un prestito su equity domestica?
Una HELOC è una linea di credito revolving con un periodo di utilizzo a soli interessi seguito da un periodo di rimborso completamente ammortizzante. Un prestito su equity domestica è una somma fissa rimborsata in rate uguali a tasso fisso su un termine stabilito fin dall'inizio, senza periodo di utilizzo né salto di pagamento.
Perché la rata di una HELOC sale tanto quando inizia il rimborso?
Poiché le rate a soli interessi del periodo di utilizzo non riducono il capitale, l'intero saldo prelevato resta ancora dovuto quando inizia il rimborso, ma deve ora essere restituito su un termine fisso, spesso più breve. Su un saldo di 50.000$ all'8,5%, la rata sale da 354,17$ (solo interessi) a 492,37$ (ammortizzante) — un salto di 138,20$.
Quanto posso prendere in prestito con un prestito su equity domestica?
I finanziatori tipicamente limitano il rapporto loan-to-value combinato a circa l'80-85%. Una casa da 400.000$ con un mutuo di 250.000$ a un limite CLTV dell'80% lascia 70.000$ di equity prendibile in prestito, anche se l'approvazione effettiva dipende anche da credito, reddito e perizia.
I tassi delle HELOC sono fissi o variabili?
La maggior parte delle HELOC ha un tasso di interesse variabile, comunemente legato a un indice come il prime rate, quindi la rata può cambiare sia nel periodo di utilizzo sia in quello di rimborso. I prestiti su equity domestica sono tipicamente a tasso fisso per l'intera durata.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What you should know about home equity lines of credit. https://www.consumerfinance.gov/
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — What is a home equity loan? https://www.consumerfinance.gov/
- Federal Trade Commission (FTC) — Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. https://consumer.ftc.gov/