La struttura indice più margine
Un mutuo a tasso variabile applica un tasso fisso per un periodo iniziale -- indicato di solito con notazioni come «5/1», cioè cinque anni fissi seguiti dalle revisioni -- dopo il quale il tasso si riallinea periodicamente a un indice di mercato pubblicato più un margine fisso della banca (lo spread), entro i cap fissati nel contratto. Il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) e il Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages previsto dalla normativa federale (il cosiddetto opuscolo CHARM) descrivono questa struttura e impongono agli istituti di comunicarla al mutuatario prima della stipula.
Il margine è una percentuale fissa stabilita dalla banca al momento della stipula e indicata nel contratto: non cambia per tutta la vita del finanziamento. L'indice è invece un tasso di mercato pubblicato che il mutuo segue, ed è l'unica componente che si muove nel tempo: il tasso effettivamente pagato dopo la revisione è il valore dell'indice alla data di riallineamento più il margine fisso, prima dell'applicazione dei cap.
SOFR: l'indice della maggior parte degli ARM statunitensi
Nell'attuale mercato statunitense la maggior parte degli ARM è indicizzata al Secured Overnight Financing Rate (SOFR), pubblicato dalla Federal Reserve Bank of New York, divenuto il tasso di riferimento standard dopo la transizione dell'intero settore in uscita dal LIBOR. L'Alternative Reference Rates Committee (ARRC) ha emanato raccomandazioni su come impiegare il SOFR nei prodotti di mutuo a tasso variabile nell'ambito di quella transizione.
Poiché il SOFR è un tasso determinato dal mercato e si muove con le condizioni finanziarie generali, il suo valore a una futura data di revisione non è conoscibile in anticipo: viene pubblicato ogni giorno e riflette l'attività di prestito overnight, non una decisione di politica assunta da una singola istituzione. È questa la ragione di fondo per cui la rata futura di un ARM non è prevedibile al momento della stipula: la componente indice del tasso futuro semplicemente non esiste ancora.
I tre tipi di cap
I contratti ARM prevedono di norma tre tipi di cap che limitano la variazione del tasso in ciascuna fase: il cap sulla prima revisione limita l'aumento massimo al primo riallineamento dopo la fine del periodo fisso, il cap periodico limita l'aumento massimo a ogni revisione successiva e il cap complessivo (lifetime cap) limita la crescita massima del tasso rispetto a quello iniziale per tutta la durata residua. Questi limiti operano a prescindere da quanto si sia mosso l'indice, offrendo un tetto contrattuale agli aumenti della rata anche in una fase di tassi in salita.
I valori specifici dei cap sono stabiliti dalla banca e dal singolo prodotto e sono indicati nella documentazione Truth in Lending del mutuo, incluso l'opuscolo CHARM consegnato al momento della domanda: non esistono valori standard di settore, quindi i cap di un determinato contratto vanno letti sulle sue informative e non dedotti da un esempio generico.
| Tipo di cap | Che cosa limita |
|---|---|
| Cap sulla prima revisione | L'aumento massimo di tasso consentito al primo riallineamento dopo la fine del periodo fisso |
| Cap periodico | L'aumento massimo di tasso consentito a ogni revisione successiva alla prima |
| Cap complessivo (lifetime) | La crescita massima del tasso rispetto a quello iniziale, per tutta la durata residua |
Perché il nostro calcolatore ARM simula scenari e non fa previsioni
Poiché il valore futuro di un indice di mercato come il SOFR non è conoscibile alla stipula, un calcolatore ARM non può prevedere in modo attendibile quale sarà il tasso di un determinato mutuo dopo la revisione: qualsiasi previsione varrebbe quanto un'ipotesi sulle future condizioni di mercato. Il calcolatore ARM di Calculate.Studio è invece costruito come strumento di scenario: l'utente inserisce un tasso post-revisione ipotetico da testare e il calcolatore determina la rata risultante sul debito effettivamente residuo a quel momento.
In uno scenario di esempio, un prestito di $300.000 con tasso iniziale del 5% e periodo fisso di 5 anni su una durata di 30 anni ha una rata iniziale di $1.610,46. Alla fine del periodo fisso l'ammortamento ha ridotto il debito a $275.486,20. Inserendo un tasso ipotetico rivisto al 7% per i 25 anni residui, la nuova rata su quel debito ridotto è di $1.947,08: un aumento di $336,62 al mese, pari a circa il 20,9%. Un tasso ipotetico più basso produrrebbe invece una rata minore, o addirittura una riduzione, a dimostrazione che lo strumento risponde alla domanda «che cosa succederebbe se», non «che cosa accadrà».
| Voce | Valore |
|---|---|
| Rata iniziale (anno 1, al 5%) | $1.610,46 |
| Debito residuo alla revisione (fine anno 5) | $275.486,20 |
| Rata ipotetica dopo la revisione (25 anni residui, al 7%) | $1.947,08 |
| Variazione della rata in questo scenario | +$336,62 (+20,9%) |
Leggere l'opuscolo CHARM prima di scegliere un ARM
Il Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (opuscolo CHARM), pubblicato congiuntamente dalle autorità federali di vigilanza bancaria, fra cui il Board of Governors of the Federal Reserve System, viene consegnato a chi richiede un ARM e spiega la scelta dell'indice, il margine, i cap e come confrontare offerte ARM di istituti diversi usando le stesse ipotesi di scenario peggiore. Leggerlo insieme alle informative Truth in Lending del singolo mutuo è il modo consueto per comprendere le condizioni reali di un'offerta ARM, senza affidarsi a esempi generici.
Confrontare un ARM con un mutuo a tasso fisso significa soppesare una rata iniziale potenzialmente più bassa contro l'incertezza sui pagamenti dopo la fine del periodo fisso: un compromesso che dipende da quanto a lungo si prevede di tenere il finanziamento e dalla propria tolleranza alla variabilità della rata, fattori che questo calcolatore, di natura divulgativa, non valuta per la situazione di uno specifico mutuatario.
Domande frequenti
Che cosa significa «ARM 5/1»?
Nella notazione statunitense comune degli ARM, il primo numero indica la durata in anni del periodo iniziale a tasso fisso e il secondo la frequenza, in anni, con cui il tasso può essere rivisto dopo quel periodo. Un ARM 5/1 ha tasso fisso per i primi cinque anni, poi il tasso può essere rivisto una volta all'anno per il resto della durata.
Quale indice usano oggi la maggior parte degli ARM statunitensi?
La maggior parte degli ARM statunitensi attuali è indicizzata al Secured Overnight Financing Rate (SOFR), pubblicato dalla Federal Reserve Bank of New York e raccomandato dall'Alternative Reference Rates Committee (ARRC) come sostituto del LIBOR. Il tasso pagato dopo la revisione è pari al valore dell'indice alla data di riallineamento più un margine fisso della banca, entro i cap contrattuali.
Che cosa sono i cap di revisione di un ARM?
I cap di revisione sono limiti contrattuali alla variazione del tasso di un ARM: un cap iniziale limita la prima revisione, un cap periodico limita ciascuna revisione successiva e un cap complessivo limita l'aumento totale rispetto al tasso iniziale per tutta la vita del mutuo. I valori specifici variano da istituto a istituto e da prodotto a prodotto e sono indicati nella documentazione Truth in Lending, incluso l'opuscolo CHARM.
Un calcolatore ARM può prevedere il mio tasso futuro?
No. Poiché un indice di mercato come il SOFR non è conoscibile in anticipo, nessun calcolatore può prevedere in modo attendibile il tasso post-revisione di uno specifico mutuo. Il calcolatore ARM di Calculate.Studio è uno strumento di scenario: si inserisce un tasso ipotetico da testare e lo strumento calcola la rata risultante sul debito residuo, senza pretendere di anticipare quanto sommeranno davvero indice e margine alla revisione.
Dove trovo cap, margine e indice del mio ARM?
Queste condizioni sono indicate nella documentazione Truth in Lending del mutuo e nel Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (opuscolo CHARM) consegnato al momento della domanda. Poiché valori dei cap, margine e indice variano da istituto a istituto e da prodotto a prodotto, vanno verificati sulle informative del singolo contratto e non dedotti da un esempio generico.
Un ARM è più rischioso di un mutuo a tasso fisso?
Un ARM comporta un'incertezza sulla rata che il tasso fisso non ha, dato che il pagamento può salire (o scendere) una volta rivisto il tasso, mentre la rata di un mutuo a tasso fisso non cambia mai per tutta la durata. Se quel compromesso sia adeguato dipende da fattori come il tempo per cui si prevede di tenere il finanziamento e la propria tolleranza alla variabilità della rata.
Fonti
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an adjustable-rate mortgage (ARM)? consumerfinance.gov.
- Board of Governors of the Federal Reserve System et al. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM booklet).
- Alternative Reference Rates Committee (ARRC). Recommendations for use of the Secured Overnight Financing Rate (SOFR) in adjustable-rate mortgages. newyorkfed.org/arrc.
- Federal Reserve Bank of New York. Secured Overnight Financing Rate (SOFR) data and publication. newyorkfed.org.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.