Công thức và một ví dụ tính toán cụ thể
Cap rate được tính bằng thu nhập hoạt động ròng (NOI) hàng năm chia cho giá trị thị trường hiện tại hoặc giá mua của BĐS, nhân với 100. Bản thân NOI là tổng thu nhập từ cho thuê và các nguồn khác trừ đi chi phí vận hành và tổn thất do bỏ trống — điều quan trọng là trước khi trừ bất kỳ khoản trả nợ thế chấp hay thuế thu nhập nào, đây chính là điều khiến cap rate trở thành một thước đo không đòn bẩy, độc lập với cách tài trợ vốn.
Ví dụ tính toán: một BĐS tạo ra NOI hàng năm $24.000 và được định giá $400.000 có cap rate 6% ($24.000 ÷ $400.000 × 100), tương đương NOI hàng tháng $2.000. Vì chi phí tài trợ vốn bị loại trừ, con số 6% này đúng bất kể BĐS được mua hoàn toàn bằng tiền mặt hay bằng khoản vay thế chấp lớn — chỉ có NOI và giá trị BĐS mới ảnh hưởng đến phép tính.
- Cap rate = (NOI hàng năm ÷ giá trị BĐS) × 100
- NOI hàng tháng = NOI hàng năm ÷ 12
Khoảng tham chiếu — không phải quy tắc bắt buộc
Các khoảng giá trị chung thường được thảo luận trong phân tích đầu tư bất động sản, nhưng cap rate thực tế được chấp nhận thay đổi đáng kể theo loại BĐS, thị trường và môi trường lãi suất hiện hành tại thời điểm mua.
| Khoảng cap rate xấp xỉ | Đặc điểm chung |
|---|---|
| Dưới 4% | Thấp — thường là vị trí đắc địa, rủi ro thấp hoặc thị trường có kỳ vọng tăng giá cao |
| 4% – 7% | Trung bình — khoảng thường được nêu cho các BĐS thu nhập ổn định |
| 7% – 10% | Cao hơn — thường là rủi ro cảm nhận cao hơn, thị trường thứ cấp, hoặc cần quản lý tích cực hơn |
| Trên 10% | Rất cao — thường là BĐS gặp khó khăn hoặc thị trường có kỳ vọng tăng giá hạn chế |
Vì sao cap rate cao hơn không tự động là tốt hơn
Cap rate cao hơn có thể phản ánh lợi suất thu nhập thực sự tốt hơn so với giá, nhưng cũng có thể phản ánh rủi ro cao hơn, vị trí kém hấp dẫn hơn, tình trạng bảo trì bị trì hoãn, hoặc một BĐS đòi hỏi quản lý chủ động hơn — bản thân cap rate không phân biệt được giữa các nguyên nhân này. Coi cap rate cao là tự động đồng nghĩa với khoản đầu tư tốt hơn mà không tìm hiểu lý do vì sao nó cao là một trong những sai lầm phổ biến nhất khi sử dụng chỉ số này.
Cap rate cũng là một ảnh chụp tại một thời điểm, dựa trên NOI hiện tại hoặc gần nhất. Nó không dự báo tăng trưởng tiền thuê trong tương lai, thay đổi chi phí, hay khả năng tăng giá — tất cả đều ảnh hưởng đáng kể đến lợi suất thực tế dài hạn của khoản đầu tư — đây là công cụ sàng lọc, không phải mô hình thẩm định đầy đủ.
Cap rate so với tỷ suất sinh lời trên vốn tự có (cash-on-cash return)
Cap rate và cash-on-cash return trả lời hai câu hỏi khác nhau và không nên dùng thay thế cho nhau. Cap rate đo NOI theo phần trăm của toàn bộ giá trị BĐS, không tính đến tài trợ vốn, nên nó phản ánh hiệu suất không đòn bẩy của BĐS và hữu ích khi so sánh các BĐS bất kể cách mỗi BĐS được tài trợ. Cash-on-cash return thay vào đó đo dòng tiền thực tế hàng năm sau khi trả khoản vay thế chấp, theo phần trăm của số tiền mặt thực sự đã đầu tư — thường là khoản trả trước — nên nó phản ánh lợi suất có đòn bẩy, đặc thù cho từng nhà đầu tư, có thể cao hơn hoặc thấp hơn cap rate tùy theo điều kiện tài trợ vốn được sử dụng.
Câu hỏi thường gặp
Cap rate bao nhiêu là tốt cho bất động sản cho thuê?
Không có một mức cap rate «tốt» chuẩn mực — nó phụ thuộc nhiều vào loại BĐS, thị trường và môi trường lãi suất. Khoảng 4-10% thường được thảo luận trên nhiều thị trường và loại BĐS, với cap rate thấp hơn thường gắn với vị trí đắc địa, rủi ro thấp, còn cap rate cao hơn gắn với rủi ro cảm nhận cao hơn hoặc thị trường thứ cấp.
Cap rate được tính như thế nào?
Cap rate bằng thu nhập hoạt động ròng (NOI) hàng năm chia cho giá trị hiện tại hoặc giá mua của BĐS, biểu thị theo phần trăm. Một BĐS có NOI hàng năm $24.000, trị giá $400.000 có cap rate 6% ($24.000 ÷ $400.000 × 100).
Cap rate có bao gồm khoản trả nợ thế chấp không?
Không. Cap rate sử dụng thu nhập hoạt động ròng (NOI), theo định nghĩa loại trừ chi phí trả nợ (gốc và lãi thế chấp) và thuế thu nhập. Đây là điều khiến nó hữu ích khi so sánh các BĐS bất kể cách mỗi BĐS được tài trợ.
Khác biệt giữa cap rate và cash-on-cash return là gì?
Cap rate đo NOI so với toàn bộ giá trị BĐS, không liên quan đến tài trợ vốn. Cash-on-cash return đo dòng tiền thực tế sau khi trả khoản vay thế chấp so với số tiền mặt thực sự đã đầu tư (thường là khoản trả trước) — lợi suất có đòn bẩy, đặc thù cho nhà đầu tư, mà điều kiện tài trợ vốn có thể đẩy cao hơn hoặc thấp hơn cap rate.
Vì sao cap rate lại khác nhau nhiều theo vị trí?
Cap rate phản ánh đánh giá tổng thể của thị trường về rủi ro và triển vọng tăng trưởng của một BĐS so với thu nhập của nó. Các thị trường đắc địa, rủi ro thấp với kỳ vọng tăng giá mạnh có xu hướng giao dịch ở cap rate thấp hơn, trong khi các thị trường rủi ro cao hơn hoặc tăng trưởng chậm hơn có xu hướng giao dịch ở cap rate cao hơn để bù đắp rủi ro tăng thêm cho nhà đầu tư.
Tài liệu tham khảo
- Fannie Mae Multifamily — underwriting guidance on net operating income and capitalization rate definitions. https://www.fanniemae.com/
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Federal Reserve Board — commercial real estate lending guidance. https://www.federalreserve.gov/