Пять вводных, которые на самом деле всё решают
Сравнение аренды и покупки -- это не одно число, а пять предположений, работающих вместе: цена покупки дома и первоначальный взнос, ставка по ипотеке, текущая арендная плата, горизонт времени и ожидаемые годовые темпы роста стоимости жилья и арендной платы. Покупка предполагает первоначальный взнос, текущие ипотечные платежи и дополнительные расходы на владение (налог на недвижимость, страхование, обслуживание), но также формирует капитал за счёт как погашения кредита, так и роста стоимости жилья -- стоимость, которую владелец сохраняет к концу горизонта. Аренда избавляет от первоначального взноса и расходов на владение, но не формирует капитала, а сама арендная плата обычно со временем растёт.
Чистая стоимость владения рассчитывается как общая сумма потраченных денег (первоначальный взнос, ипотечные платежи и расходы на владение) минус стоимость капитала, сохранённого к концу горизонта (стоимость жилья на тот момент минус оставшийся остаток кредита). Общая стоимость аренды -- это просто накопленная арендная плата за тот же горизонт, при этом предполагается, что арендная плата растёт ежегодно. Какая бы сумма ни оказалась меньше, тот вариант и является более дешёвым при введённых предположениях.
- Ипотечный платёж M = L × [r(1+r)^360] ÷ [(1+r)^360 − 1], где L = цена − первоначальный взнос
- Капитал на конец горизонта = стоимость жилья на конец горизонта − оставшийся остаток кредита
- Чистая стоимость владения = первоначальный взнос + общие ипотечные платежи + общие расходы на владение − капитал на конец горизонта
- Общая стоимость аренды = накопленная арендная плата, растущая ежегодно по введённой ставке роста аренды
Пример расчёта
Дом за $400 000 с первоначальным взносом 20% ($80 000, кредит $320 000) под 6,5% имеет ипотечный платёж $2 022,62. За 7 лет при росте стоимости жилья 3% в год и расходах на владение 1,5% в год стоимость дома вырастает примерно до $491 950, а оставшийся остаток кредита снижается примерно до $289 332, что даёт капитал около $202 618. Общая сумма потраченных денег -- первоначальный взнос, ипотечные платежи и расходы на владение -- составляет около $291 900, поэтому чистая стоимость владения составляет около $89 282. Аренда за $1 800 в месяц с ростом арендной платы 3% в год обходится примерно в $165 509 в сумме за те же 7 лет. Поскольку чистая стоимость владения ($89 282) ниже общей стоимости аренды ($165 509), покупка выигрывает примерно на $76 227 при этих предположениях.
Почему предположение о росте стоимости доминирует
Тот же сценарий -- дом $400 000, ставка 6,5%, срок 7 лет -- существенно меняется всего лишь при изменении темпа роста стоимости, при неизменных всех остальных вводных, поэтому рост стоимости обычно является самым чувствительным предположением во всём сравнении.
| Годовой рост стоимости жилья | Чистая стоимость владения (7 лет) | Общая стоимость аренды (7 лет) | Более дешёвый вариант |
|---|---|---|---|
| 1% | ≈ $150 000 | $165 509 | Покупка (с меньшим запасом) |
| 3% | $89 282 (точно) | $165 509 (точно) | Покупка |
| 5% | ≈ $30 000 | $165 509 | Покупка (с большим запасом) |
| 0% (без роста стоимости) | ≈ $178 000 | $165 509 | Аренда (в этом сценарии) |
Что остаётся за рамками этого сравнения
Модель не учитывает расходы на продажу -- комиссии риелторов и расходы на закрытие сделки при продаже, которые обычно составляют несколько процентов от цены продажи и снизили бы фактически реализованный капитал, если дом продаётся в конце горизонта. Она также не учитывает налоговые вычеты по ипотечным процентам и налогу на недвижимость, расходы на переезд и ценность гибкости, которую даёт аренда. Короткий горизонт времени обычно делает покупку менее выгодной просто потому, что остаётся меньше времени, чтобы капитал и рост стоимости компенсировали первоначальные расходы на сделку -- что никак не снижает неопределённость самого предположения о темпе роста стоимости.
Часто задаваемые вопросы
Что дешевле -- снимать жильё или покупать?
Это полностью зависит от конкретных цифр: цены покупки, первоначального взноса, ставки по ипотеке, текущей арендной платы, горизонта времени и предполагаемых темпов роста стоимости жилья и арендной платы. В одном примере расчёта -- дом $400 000, первоначальный взнос 20% под 6,5%, против аренды $1 800 за 7 лет -- покупка выигрывает примерно на $76 227, но одно лишь изменение предположения о росте стоимости может изменить этот результат.
Какой вводный параметр важнее всего для вердикта «аренда или покупка»?
Рост стоимости жилья обычно является самым чувствительным предположением. В примере расчёта снижение темпа роста стоимости с 3% до 0% меняет вердикт с покупки (выгоднее на $76 227) на аренду (выгоднее примерно на $12 500) при неизменных остальных вводных.
Учитывает ли сравнение аренды и покупки расходы на продажу?
В этой модели -- нет. Она не учитывает комиссии риелторов и расходы на закрытие сделки при продаже, которые снизили бы фактически реализованный капитал при продаже дома -- их отсутствие делает покупку несколько более выгодной, чем при учёте расходов на продажу.
Почему горизонт времени так сильно влияет на результат?
Покупка предполагает первоначальные расходы -- первоначальный взнос и, в реальности, расходы на закрытие сделки -- которые распределяются на весь срок владения домом, тогда как капитал формируется постепенно. На коротких горизонтах эти первоначальные расходы распределяются на меньший срок, что часто делает аренду более выгодной; на длинных горизонтах накопленный капитал успевает их компенсировать.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) — Renting vs. buying a home: factors to consider. https://www.consumerfinance.gov/
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) — homeownership counseling and affordability resources. https://www.hud.gov/
- Freddie Mac — understanding mortgage options and loan types. https://www.freddiemac.com/