Как понимать результаты по доходной недвижимости
Таблица ниже объясняет, что измеряет каждый основной показатель и на какой вопрос он лучше всего отвечает, поскольку cap rate, доходность на вложенные средства и денежный поток могут указывать в разные стороны для одного и того же объекта.
| Показатель | Что измеряет | Лучше всего отвечает на вопрос |
|---|---|---|
| Месячный/годовой денежный поток | Фактические доллары, остающиеся после ипотечного платежа и расходов | Покроет ли этот объект собственные расходы и даст ли излишек? |
| Cap rate | Доходность без учёта заёмных средств относительно стоимости объекта | Как доходность этого объекта сравнивается с другими, независимо от финансирования? |
| Доходность на вложенные средства | Доходность с учётом заёмных средств на фактически вложенные деньги (первоначальный взнос) | Какую доходность я получаю на конкретные вложенные деньги при данном финансировании? |
| NOI | Годовой доход до обслуживания долга и налогов | Базовый показатель дохода, лежащий в основе cap rate и оценок стоимости |
- Этот калькулятор предполагает стандартный 30-летний кредит с фиксированной ставкой и полной амортизацией; кредиты с плавающей ставкой, периоды выплаты только процентов или иные графики амортизации изменили бы ипотечный платёж, а значит, и денежный поток, и доходность на вложенные средства.
- Месячные операционные расходы должны включать налог на недвижимость, страхование, резервы на обслуживание и любые комиссии за управление, но не ипотечный платёж, который этот калькулятор рассчитывает отдельно.
- Эта модель не учитывает рост стоимости недвижимости, накопление капитала за счёт погашения основного долга, влияние подоходного налога (включая амортизацию) или расходы на закрытие сделки — всё это влияет на общую доходность инвестиции сверх показателей денежного потока, представленных здесь.
Что такое анализ доходной недвижимости?
Анализ доходной недвижимости объединяет условия покупки и финансирования объекта с ожидаемым доходом от аренды и операционными расходами, чтобы получить ключевые показатели, которые инвесторы используют для сравнения потенциальных покупок: денежный поток (что остаётся каждый месяц после всех расходов и ипотечного платежа), cap rate (доходность без учёта заёмных средств относительно цены), доходность на вложенные денежные средства (доходность с учётом заёмных средств на фактически вложенные деньги) и NOI (доход до расходов на финансирование).
Этот калькулятор предполагает стандартную 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой и полной амортизацией для кредитной части покупки и применяет процент первоначального взноса к полной цене покупки, чтобы определить как сумму кредита, так и фактически вложенные денежные средства, которые являются знаменателем при расчёте доходности на вложенные денежные средства.
Cap rate и доходность на вложенные денежные средства отвечают на разные вопросы: cap rate показывает, как объект работает независимо от финансирования, а доходность на вложенные денежные средства показывает фактическую доходность на деньги, которые конкретный инвестор вложил, с учётом конкретных условий финансирования.
Как пользоваться этим калькулятором доходной недвижимости
- Введите цену покупки объекта.
- Введите процент первоначального взноса, который вы планируете внести.
- Введите ожидаемую процентную ставку по ипотеке (предполагается график амортизации на 30 лет).
- Введите ожидаемую месячную арендную плату при полной занятости.
- Введите ожидаемую ставку вакантности в процентах от арендной платы.
- Введите общие месячные операционные расходы (налог на недвижимость, страхование, обслуживание, управление — без учёта ипотечного платежа), затем ознакомьтесь с месячным денежным потоком, cap rate, доходностью на вложенные денежные средства, NOI и ипотечным платежом.
Формула этого анализа доходной недвижимости
Ипотечный платёж рассчитывается на сумму кредита (цена покупки минус первоначальный взнос) по стандартной формуле 30-летней амортизации. Эффективная месячная арендная плата учитывает потери от вакантности, а NOI рассчитывается на годовой основе как эффективная арендная плата минус операционные расходы (без обслуживания долга) — в соответствии со стандартным определением NOI. Денежный поток вычитает ипотечный платёж из месячного NOI (эффективная арендная плата минус расходы). Cap rate делит годовой NOI на цену покупки; доходность на вложенные денежные средства делит годовой денежный поток на вложенные денежные средства (первоначальный взнос).
Пример расчёта: объект стоимостью 300 000 $ с первоначальным взносом 25% (75 000 $, кредит 225 000 $) под 7% имеет месячный ипотечный платёж 1 496,93 $. При месячной арендной плате 2 400 $, вакантности 5% (эффективная арендная плата 2 280 $) и месячных расходах 700 $ годовой NOI составляет 18 960 $ ((2 280 $ − 700 $) × 12) при cap rate 6,32% (18 960 $ ÷ 300 000 $). Месячный денежный поток после ипотечного платежа составляет 83,07 $ (2 280 $ − 700 $ − 1 496,93 $), что даёт годовой денежный поток около 997 $ и доходность на вложенные денежные средства около 1,33% (997 $ ÷ 75 000 $).
Распространённые ошибки
- Занижение месячных операционных расходов из-за исключения резервов на обслуживание, управления недвижимостью или периодических расходов, таких как ландшафтный дизайн и борьба с вредителями, которые легко забыть при быстрой оценке.
- Использование валовой арендной платы вместо эффективной (после вакантности) при сравнении денежного потока объектов на рынках с разными типичными ставками вакантности.
- Путаница между cap rate и доходностью на вложенные средства — объект может иметь привлекательный cap rate, но слабую доходность на вложенные средства (или наоборот) в зависимости исключительно от условий финансирования.
- Игнорирование того, что эта модель исключает рост стоимости и погашение основного долга, хотя оба фактора вносят вклад в общую доходность инвестиции со временем, даже когда месячный денежный поток мал или отрицателен.
- Применение допущения о 30-летней амортизации к кредиту, реально структурированному с иным сроком или как кредит только с выплатой процентов, что дало бы существенно иной ипотечный платёж, чем показывает этот калькулятор.
Часто задаваемые вопросы
Какой денежный поток считается хорошим для доходной недвижимости?
Единого универсального показателя не существует — приемлемый денежный поток зависит от рынка, цены покупки, условий финансирования и целей инвестора. Некоторые инвесторы стремятся к минимальному положительному месячному денежному потоку на единицу, тогда как другие принимают более низкий или даже отрицательный денежный поток в обмен на ожидаемый рост стоимости на быстрорастущем рынке; этот калькулятор сообщает показатель, не оценивая, какой уровень является «хорошим» для конкретного инвестора.
В чём разница между cap rate и доходностью на вложенные средства?
Cap rate делит годовой NOI (доход до расходов на финансирование) на полную стоимость объекта, измеряя доходность объекта без учёта заёмных средств независимо от способа финансирования. Доходность на вложенные средства делит фактический годовой денежный поток (после ипотечного платежа) на фактически вложенные денежные средства, обычно первоначальный взнос, измеряя доходность с учётом заёмных средств, специфичную для условий финансирования инвестора. Эти два показателя могут существенно различаться для одного и того же объекта в зависимости от ставки кредита и первоначального взноса.
Как рассчитывается ипотечный платёж в этом инструменте?
Этот калькулятор предполагает стандартный 30-летний кредит с фиксированной ставкой и полной амортизацией на финансируемую сумму (цена покупки минус первоначальный взнос), используя стандартную формулу амортизации ипотеки. Если ваш фактический или планируемый кредит имеет иной срок, плавающую ставку или структуру только с выплатой процентов, реальный платёж будет отличаться от оценки этого калькулятора.
Учитывает ли этот калькулятор рост стоимости недвижимости или налоговые льготы?
Нет. Этот калькулятор фокусируется на операционном денежном потоке, cap rate, доходности на вложенные средства и NOI на определённый момент времени. Он не моделирует рост стоимости недвижимости, накопление капитала за счёт погашения основного долга или влияние подоходного налога, например амортизации — всё это может существенно повлиять на общую долгосрочную доходность доходной недвижимости.
Что следует включать в месячные операционные расходы?
Месячные операционные расходы обычно включают налог на недвижимость, страхование домовладельца или арендодателя, резервы на текущее обслуживание и ремонт, а также комиссии за управление недвижимостью, если применимо. Они не должны включать ипотечный платёж, который этот калькулятор рассчитывает отдельно, и, как правило, не включают крупные разовые капитальные затраты, такие как замена кровли, которые большинство инвесторов бюджетируют отдельно.
Источники
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — NOI, cap rate and cash flow definitions. fanniemae.com.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Mortgage basics and amortization. consumerfinance.gov.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Multifamily underwriting guidance. hud.gov.