Как понимать результат сравнения «аренда или покупка»
Таблица ниже показывает, как меняется то же сравнение при разных допущениях о росте стоимости жилья, при неизменных остальных данных примера расчёта, иллюстрируя, насколько итог чувствителен к этому единственному допущению.
| Годовой рост стоимости жилья | Прибл. чистая стоимость владения (7 лет) | Общая стоимость аренды (7 лет) | Более выгодный вариант |
|---|---|---|---|
| 1% | ≈ $150 000 | $165 509 | Покупка (более узкий разрыв) |
| 3% | $89 282 (точно) | $165 509 (точно) | Покупка |
| 5% | ≈ $30 000 | $165 509 | Покупка (более широкий разрыв) |
| 0% (без роста) | ≈ $178 000 | $165 509 | Аренда (в этом сценарии) |
- Это сравнение очень чувствительно к введённым допущениям о росте стоимости жилья, росте арендной платы и расходах на владение; небольшие изменения любого из этих параметров, особенно ставки роста стоимости, могут изменить итог на противоположный.
- Модель не включает расходы на продажу (комиссии риелторов, расходы на закрытие сделки при продаже), которые обычно составляют несколько процентов от цены продажи и уменьшили бы фактически реализованный капитал, если жильё будет продано в конце горизонта.
- Также не учитываются вычеты по ипотечным процентам и налогу на недвижимость, расходы на переезд и ценность гибкости, которую даёт аренда — всё это может иметь значение для решения конкретной семьи помимо чистого сравнения расходов, показанного здесь.
Что такое сравнение «аренда или покупка»?
Сравнение «аренда или покупка» оценивает общий финансовый результат аренды в сравнении с покупкой жилья за конкретный период времени, а не просто сопоставляет ежемесячную арендную плату с ежемесячным ипотечным платежом. Покупка предполагает первоначальный взнос, регулярные ипотечные платежи и дополнительные расходы на владение (налог на недвижимость, страхование, обслуживание), но также формирует капитал за счёт как погашения кредита, так и роста стоимости жилья — стоимость, которую владелец сохраняет в конце горизонта. Аренда избавляет от этих расходов на владение и первоначального взноса, но не создаёт капитала, а сама арендная плата обычно со временем растёт.
Этот калькулятор рассчитывает чистую стоимость владения как общую сумму потраченных средств (первоначальный взнос, ипотечные платежи и расходы на владение) за вычетом стоимости капитала, сохранённого к концу горизонта (стоимость жилья на тот момент минус оставшийся остаток кредита). Он рассчитывает общую стоимость аренды как накопленную арендную плату за тот же период, предполагая, что арендная плата ежегодно растёт. Тот вариант, итоговая сумма которого окажется ниже, указывается как более выгодный для введённых допущений и горизонта планирования.
Поскольку сравнение сильно зависит от допущений о росте стоимости жилья, росте арендной платы и расходах на владение — все они неопределённы и существенно различаются в зависимости от рынка, — результат следует воспринимать как чувствительный к этим вводным данным, а не как прогноз реальных будущих расходов.
Как пользоваться этим калькулятором «аренда или покупка»
- Введите цену покупки жилья, которое вы рассматриваете.
- Введите процент первоначального взноса и ожидаемую процентную ставку по ипотеке.
- Введите текущую ежемесячную арендную плату для сопоставимого сценария аренды.
- Введите горизонт планирования в годах, за который вы хотите сравнить оба варианта.
- Введите ожидаемый годовой рост стоимости жилья, годовой рост арендной платы и годовые расходы на владение как процент от стоимости жилья (налог на недвижимость, страхование и обслуживание).
- Ознакомьтесь с итогом (какой вариант дешевле на этом горизонте), чистой стоимостью каждого варианта, разницей в деньгах и капиталом, накопленным при покупке.
Формула сравнения «аренда или покупка»
Ипотечный платёж рассчитывается по сумме кредита с помощью стандартной формулы амортизации на 30 лет. Стоимость владения накапливает первоначальный взнос, все внесённые ипотечные платежи и расходы на владение (процент от первоначальной цены жилья, применяемый ежемесячно) за весь горизонт. Стоимость жилья ежегодно растёт по введённой ставке роста; капитал в конце горизонта — это выросшая стоимость жилья за вычетом оставшегося остатка кредита. Чистая стоимость владения — это общая сумма потраченных средств за вычетом этого итогового капитала. Стоимость аренды суммирует ежемесячную арендную плату за весь горизонт, при этом арендная плата ежегодно растёт по введённой ставке.
Пример расчёта: жильё стоимостью $400 000 с первоначальным взносом 20% ($80 000, кредит $320 000) под 6,5% имеет ипотечный платёж $2 022,62. За 7 лет при годовом росте стоимости жилья 3% и годовых расходах на владение 1,5% стоимость жилья вырастает примерно до $491 950, а оставшийся остаток кредита снижается примерно до $289 332, что даёт капитал около $202 618. Общая сумма потраченных средств (первоначальный взнос, ипотечные платежи и расходы на владение) составляет около $291 900, поэтому чистая стоимость владения — около $89 282. Аренда за $1 800 в месяц с годовым ростом арендной платы 3% обходится примерно в $165 509 за те же 7 лет. Поскольку чистая стоимость владения ($89 282) ниже общей стоимости аренды ($165 509), покупка является более выгодным вариантом примерно на $76 227 при данных допущениях.
Частые ошибки
- Восприятие ставки роста стоимости как надёжного прогноза, а не допущения — реальный будущий рост цен на жильё неопределён и существенно различается в зависимости от рынка и периода.
- Забывание, что эта модель не учитывает расходы на продажу, которые уменьшают фактически полученный капитал, если жильё продаётся в конце сравниваемого горизонта.
- Использование короткого горизонта планирования, когда покупка предполагает значительные первоначальные транзакционные издержки — покупка часто выглядит менее выгодной на очень коротких горизонтах просто потому, что остаётся меньше времени, чтобы капитал и рост стоимости компенсировали первоначальные расходы.
- Игнорирование того, что арендная плата предполагается растущей ежегодно — сравнение неизменной текущей арендной платы с ипотечным платежом без роста арендной платы занижает долгосрочную стоимость аренды.
- Пренебрежение нефинансовыми факторами — мобильностью в работе, гибкостью образа жизни и обязанностями по обслуживанию — которые важны для реального жилищного решения помимо чистого денежного сравнения, которое даёт этот калькулятор.
Часто задаваемые вопросы
Что дешевле — аренда или покупка?
Это полностью зависит от конкретных цифр: цены покупки, первоначального взноса, ставки по ипотеке, текущей арендной платы, горизонта планирования, а также предполагаемого роста стоимости жилья, роста арендной платы и расходов на владение. Например, жильё стоимостью $400 000 с первоначальным взносом 20% под 6,5% в сравнении с арендой $1 800 с годовым ростом 3% за 7 лет при росте стоимости жилья 3% в модели этого калькулятора выгоднее для покупки примерно на $76 227 — но изменение только допущения о росте стоимости может изменить этот результат.
Какие допущения делает этот калькулятор?
Он предполагает стандартную ипотеку с фиксированной ставкой и полной амортизацией на 30 лет, рост стоимости жилья по постоянной годовой ставке, рост арендной платы по постоянной годовой ставке и расходы на владение (налоги, страхование, обслуживание) в виде постоянного процента от первоначальной стоимости жилья. Он не учитывает расходы на продажу, налоговые вычеты, расходы на переезд и любые изменения этих ставок роста за период планирования.
Почему горизонт планирования так сильно влияет на это сравнение?
Покупка предполагает первоначальные расходы (первоначальный взнос и, в реальности, расходы на закрытие сделки), которые распределяются на весь срок владения жильём, при этом капитал накапливается постепенно за счёт погашения кредита и роста стоимости. На коротких горизонтах эти первоначальные расходы распределяются на меньший срок, и накопленного капитала меньше, что часто делает аренду более выгодной на вид; на длинных горизонтах накопленный капитал и рост стоимости успевают компенсировать первоначальные расходы.
Учитывает ли этот калькулятор расходы на закрытие сделки или на продажу?
Нет. Этот калькулятор моделирует первоначальный взнос, текущие ипотечные платежи и расходы на владение, а также стоимость капитала в конце горизонта, но не включает расходы на закрытие сделки при покупке или комиссии риелторов и расходы на закрытие сделки, обычно возникающие при продаже жилья. Учёт расходов на продажу уменьшил бы фактически реализованный капитал и мог бы сделать покупку менее выгодной, особенно на коротких горизонтах.
Как рост стоимости жилья влияет на результат?
Рост стоимости жилья напрямую увеличивает капитал, реализованный в конце горизонта, поскольку капитал рассчитывается как выросшая стоимость жилья за вычетом оставшегося остатка кредита. Поскольку рост стоимости накапливается ежегодно, даже небольшая разница в предполагаемой ставке роста может существенно изменить чистую стоимость владения на длинных горизонтах — это, как правило, наиболее чувствительное допущение в сравнении.
Должен ли итог этого калькулятора быть решающим фактором при выборе жилья?
Нет. Этот калькулятор даёт финансовое сравнение расходов при конкретном наборе допущений; он не учитывает нефинансовые факторы, такие как стабильность работы, семейные обстоятельства, предпочтения образа жизни или готовность к рыночным колебаниям, и не заменяет финансовую консультацию, учитывающую ситуацию конкретной семьи.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Renting vs. buying a home — factors to consider. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing and homeownership costs. federalreserve.gov.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Homeownership counseling and affordability resources. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.