Как понимать результат вашего денежного потока от аренды
Таблица ниже разбивает, что обычно покрывает каждый процент резерва в этом калькуляторе, поскольку они бюджетируются отдельно, хотя в результатах объединяются в единый показатель резерва.
| Категория резерва | Что обычно покрывает |
|---|---|
| Резерв на обслуживание | Текущий ремонт, содержание и накопительный фонд на крупные замены (кровля, HVAC, техника) |
| Комиссия за управление недвижимостью | Вознаграждение профессионального управляющего за сдачу в аренду, сбор платежей и повседневную эксплуатацию, если применимо |
| Резерв на вакантность | Потерянная арендная плата за периоды, когда помещение пустует между арендаторами |
- Проценты резервов — это бюджетные надбавки, а не гарантированные расходы — фактический опыт обслуживания и вакантности зависит от возраста объекта, состояния, качества арендаторов и местного рынка и может быть выше или ниже введённого процента в конкретный год.
- Этот калькулятор не включает разовые расходы, такие как затраты на смену арендаторов, крупные капитальные улучшения или первоначальные расходы на финансирование (расходы на закрытие сделки, дисконтные пункты).
- Показатели денежного потока здесь приводятся до налогообложения; фактический денежный поток после уплаты налогов зависит от налоговой ситуации владельца, включая вычеты на амортизацию, которые этот калькулятор не моделирует.
Что такое денежный поток от аренды?
Денежный поток от аренды — это деньги, остающиеся каждый месяц после вычета из дохода от аренды всех денежных затрат, связанных с владением и эксплуатацией доходной недвижимости, — ипотечного платежа, налога на недвижимость и страхования, а также резервов на обслуживание, управление и вакантность. Это практический итоговый показатель, который многие арендодатели отслеживают из месяца в месяц, отличный от бухгалтерских показателей вроде NOI, которые исключают обслуживание долга.
Этот калькулятор закладывает в бюджет обслуживание, управление и вакантность как проценты от месячной арендной платы, а не фиксированные суммы в долларах — распространённый подход, поскольку эти расходы примерно масштабируются с уровнем арендной платы и размером объекта. Откладывание процента резерва даже в месяцы без фактического ремонта или вакантности сглаживает нерегулярное распределение этих затрат в течение года.
Положительный денежный поток означает, что доход от аренды покрывает все смоделированные расходы с остатком; отрицательный денежный поток означает, что владельцу придётся покрывать дефицит из других средств, что является важным отличием от NOI, поскольку NOI может быть положительным даже когда денежный поток (после ипотеки) отрицателен.
Как пользоваться этим калькулятором денежного потока от аренды
- Введите ожидаемую месячную арендную плату.
- Введите месячный ипотечный платёж (основной долг и проценты).
- Введите месячный налог на недвижимость и страхование вместе.
- Введите резерв на обслуживание в процентах от арендной платы — распространённую бюджетную надбавку на ремонт и содержание.
- Введите процент комиссии за управление недвижимостью, если вы пользуетесь услугами управляющего, или ноль при самостоятельном управлении.
- Введите ожидаемый процент резерва на вакантность, затем ознакомьтесь с месячным и годовым денежным потоком, общими расходами и суммой резервов.
Формула денежного потока от аренды
Резервы на обслуживание, управление и вакантность рассчитываются как проценты от месячной арендной платы и суммируются в единую сумму резерва. Месячный денежный поток вычитает ипотечный платёж, налоги и страхование, а также совокупную сумму резерва из месячной арендной платы.
Пример расчёта: месячная арендная плата 2 000 $ с ипотечным платежом 1 100 $, налогами и страхованием 350 $, а также резервами, составляющими в сумме 13% от арендной платы (8% обслуживание + 0% управление + 5% вакантность), даёт резервы 260 $ (2 000 $ × 0,13). Месячный денежный поток составляет 290 $ (2 000 $ − 1 100 $ − 350 $ − 260 $), или 3 480 $ в год, при общих месячных расходах 1 710 $.
Распространённые ошибки
- Обнуление резервов на обслуживание и вакантность из-за отсутствия ремонта или вакантности в этом году — резервы призваны усреднять нерегулярные расходы за несколько лет, а не отражать один удачный год.
- Забывание включить процент комиссии за управление, когда управляющий недвижимостью реально используется, что завышает реальный денежный поток.
- Путаница денежного потока с чистым операционным доходом — денежный поток в этом калькуляторе вычитает ипотечный платёж, тогда как NOI по определению его исключает.
- Использование процента резерва, подходящего для нового объекта с низким уровнем обслуживания, применительно к более старому объекту, вероятно требующему более частого ремонта, или наоборот.
- Восприятие положительного смоделированного денежного потока как гарантированного дохода — фактический сбор арендной платы, сроки вакантности и расходы на ремонт отличаются от оценок на основе процентов, использованных здесь.
Часто задаваемые вопросы
Что такое денежный поток от аренды?
Денежный поток от аренды — это деньги, остающиеся каждый месяц после вычета всех денежных затрат — ипотечного платежа, налога на недвижимость и страхования, а также резервов на обслуживание, управление и вакантность — из дохода от аренды. Положительный денежный поток означает, что объект покрывает собственные расходы с остатком; отрицательный денежный поток означает, что владельцу нужно покрывать дефицит из других средств.
Почему обслуживание и вакантность бюджетируются как проценты от арендной платы?
Бюджетирование в процентах от арендной платы — распространённое соглашение, поскольку эти расходы, как правило, масштабируются с уровнем арендной платы и размером объекта, а фактические сроки ремонта и вакантности нерегулярны — фиксированный месячный резерв сглаживает эту нерегулярность в предсказуемый плановый показатель, а не оставляет владельцу необходимость покрывать крупный незапланированный расход, когда он в итоге возникнет.
В чём разница между денежным потоком и NOI?
Чистый операционный доход (NOI) рассчитывается до вычета ипотечного платежа (обслуживания долга), что делает его показателем операционной эффективности объекта независимо от финансирования. Денежный поток, рассчитанный этим инструментом, вычитает ипотечный платёж вместе с налогами, страхованием и резервами, показывая фактические деньги, остающиеся у владельца каждый месяц после всех денежных затрат, включая кредит.
Какой процент следует использовать для резервов на обслуживание?
Единого правильного показателя не существует — он зависит от возраста объекта, состояния и местной стоимости труда и материалов. Многие арендодатели и управляющие недвижимостью используют диапазон примерно от 5% до 15% от арендной платы в качестве стартового бюджетного предположения, корректируемого исходя из конкретного состояния объекта и истории обслуживания; этот калькулятор не предписывает конкретный процент.
Может ли денежный поток от аренды быть отрицательным даже с хорошим арендатором?
Да. Денежный поток зависит от соотношения между арендной платой, ипотечным платежом, налогами, страхованием и предположениями о резервах — объект может иметь стабильные, надёжные арендные платежи и всё же показывать отрицательный смоделированный денежный поток, если ипотечный платёж и другие фиксированные расходы превышают то, что оставляют арендная плата и резервы, особенно на объектах, купленных с небольшим первоначальным взносом или под высокую процентную ставку.
Источники
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Mortgage basics and amortization. consumerfinance.gov.
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — operating expense and reserve conventions. fanniemae.com.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Landlord and rental property management guidance. hud.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.