Как понимать результат вашего cap rate
Таблица ниже даёт общие ориентировочные диапазоны, часто упоминаемые в анализе инвестиций в недвижимость; реально приемлемые значения cap rate существенно различаются в зависимости от типа объекта, рынка и текущих процентных ставок.
| Приблизительный диапазон cap rate | Общая характеристика |
|---|---|
| Ниже 4% | Низкий — часто ассоциируется с престижными, малорисковыми локациями или рынками с высокими ожиданиями роста цен |
| 4% – 7% | Умеренный — распространённый диапазон для стабилизированной доходной недвижимости на многих рынках |
| 7% – 10% | Более высокий — часто ассоциируется с более высоким воспринимаемым риском, вторичными рынками или объектами, требующими большего управления |
| Выше 10% | Высокий — обычно ассоциируется с более высоким риском, проблемными объектами или рынками с ограниченными ожиданиями роста |
- Эти диапазоны являются общими рыночными наблюдениями, а не жёсткими правилами; приемлемые значения cap rate различаются в зависимости от типа объекта (многоквартирный дом, торговая недвижимость, промышленная недвижимость, аренда одноквартирного дома), географического рынка и уровня процентных ставок на момент покупки.
- Cap rate полностью исключает расходы на финансирование; два объекта с одинаковым cap rate могут иметь совершенно разную доходность на вложенные денежные средства в зависимости от суммы и условий долга, использованного для их покупки.
- Cap rate — это моментальный снимок на основе текущего или недавнего фактического NOI; он не прогнозирует будущий рост арендной платы, изменение расходов или рост стоимости — всё это существенно влияет на реальную долгосрочную доходность инвестиции.
Что такое cap rate?
Ставка капитализации — стандартный показатель инвестиций в недвижимость, определяемый как годовой чистый операционный доход (NOI) объекта, делённый на его текущую рыночную стоимость или цену покупки. Поскольку она исключает расходы на финансирование — ипотечный платёж не вычитается — cap rate измеряет доходность объекта без учёта заёмных средств, что делает её полезной для сравнения объектов, купленных с разным объёмом долга или за наличные.
Cap rate широко используется в коммерческих и жилых инвестициях в доходную недвижимость как быстрый инструмент отбора и сравнения: более высокий cap rate обычно указывает на более высокую доходность относительно цены, хотя может также отражать более высокий воспринимаемый риск, менее привлекательное расположение или объект, требующий более активного управления — сама по себе cap rate не различает эти причины.
Cap rate не следует путать с доходностью на вложенные денежные средства (cash-on-cash return), которая учитывает финансирование и измеряет доходность на фактически вложенные денежные средства (первоначальный взнос), а не на полную стоимость объекта.
Как пользоваться этим калькулятором cap rate
- Введите годовой чистый операционный доход (NOI) объекта — валовой доход от аренды и прочих источников за вычетом операционных расходов и вакантности, до вычета ипотечного платежа или налога на прибыль.
- Введите текущую рыночную стоимость или цену покупки объекта.
- Ознакомьтесь с итоговым cap rate и эквивалентным показателем месячного NOI.
Формула ставки капитализации
Cap rate рассчитывается делением годового чистого операционного дохода на стоимость объекта с выражением результата в процентах. Сам NOI исключает обслуживание долга (ипотечные платежи) и налог на прибыль, поэтому cap rate отражает доходность объекта независимо от способа его финансирования.
Пример расчёта: объект, приносящий 24 000 $ годового NOI и оценённый в 400 000 $, имеет cap rate 6% (24 000 $ ÷ 400 000 $), что эквивалентно 2 000 $ месячного NOI.
Распространённые ошибки
- Использование валового дохода от аренды вместо чистого операционного дохода (NOI) — cap rate требует дохода после операционных расходов и вакантности, а не валовой арендной платы.
- Включение ипотечных платежей (обслуживания долга) в показатель NOI — cap rate представляет собой показатель без учёта заёмных средств, до финансирования.
- Сравнение cap rate между сильно различающимися типами объектов или рынками без поправки на разные профили риска и управления, которые они представляют.
- Восприятие более высокого cap rate как автоматически лучшей инвестиции без выяснения причины его повышенного значения — это может отражать более высокий риск, отложенное обслуживание или падающий рынок, а не просто лучшую стоимость.
- Использование устаревшего или прогнозного (pro forma) показателя NOI вместо фактического дохода и расходов за прошлый период, что может завышать cap rate относительно реальной доходности объекта.
Часто задаваемые вопросы
Какой cap rate считается хорошим для доходной недвижимости?
Не существует универсального «хорошего» cap rate — приемлемые диапазоны сильно зависят от типа объекта, рынка и уровня процентных ставок. Значения cap rate примерно в диапазоне 4–10% часто упоминаются на различных рынках и для разных типов объектов, при этом более низкий cap rate часто ассоциируется с престижными, менее рискованными локациями, а более высокий — с более высоким воспринимаемым риском или вторичными рынками.
Как рассчитывается cap rate?
Cap rate равен годовому чистому операционному доходу (NOI), делённому на текущую стоимость или цену покупки объекта, выраженному в процентах. Например, объект с годовым NOI 24 000 $ и стоимостью 400 000 $ имеет cap rate 6% (24 000 $ ÷ 400 000 $ × 100).
В чём разница между cap rate и доходностью на вложенные денежные средства?
Cap rate измеряет NOI как процент от полной стоимости объекта, исключая любое финансирование — она отражает доходность объекта без учёта заёмных средств. Доходность на вложенные денежные средства (cash-on-cash) измеряет фактический годовой денежный поток (после ипотечных платежей) как процент от реально вложенных денежных средств, обычно первоначального взноса — она отражает доходность с учётом заёмных средств, специфичную для конкретного инвестора, и может быть выше или ниже cap rate в зависимости от условий финансирования.
Включает ли cap rate ипотечные платежи?
Нет. Cap rate рассчитывается с использованием чистого операционного дохода (NOI), который по определению исключает обслуживание долга (платежи по основному долгу и процентам по ипотеке), а также налог на прибыль. Именно поэтому cap rate удобно использовать для сравнения объектов независимо от способа их финансирования.
Почему cap rate так сильно различается в зависимости от локации?
Cap rate отражает коллективную оценку рынком риска и перспектив роста объекта относительно его дохода. Престижные, малорисковые рынки с сильными ожиданиями роста цен, как правило, торгуются с более низкими cap rate (инвесторы соглашаются на более низкую текущую доходность в обмен на воспринимаемую надёжность и рост), тогда как рынки с более высоким риском или медленным ростом, как правило, торгуются с более высокими cap rate, чтобы компенсировать инвесторам этот дополнительный риск.
Источники
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — net operating income and capitalization rate definitions. fanniemae.com.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Federal Reserve Board. Commercial real estate lending guidance. federalreserve.gov.
- Investopedia. Capitalization Rate: Cap Rate Defined With Formula and Examples. investopedia.com.