Как понимать результат вашего NOI
Таблица ниже показывает, что обычно включается и исключается из расчёта NOI, поскольку неправильная классификация статьи — одна из самых частых причин ошибок в расчёте NOI.
| Статья | Включается в расчёт NOI? |
|---|---|
| Доход от аренды и прочий доход объекта (парковка, прачечная, сборы) | Да — включается в валовой доход |
| Вакантность и потери от невзысканных платежей | Да — вычитается для получения эффективного валового дохода |
| Налог на недвижимость, страхование, управление, обслуживание, коммунальные услуги, оплачиваемые владельцем | Да — вычитается как операционные расходы |
| Основной долг и проценты по ипотеке (обслуживание долга) | Нет — исключается из NOI по определению |
| Амортизация и капитальные затраты | Нет — исключается; учитывается отдельно в инвестиционном анализе |
- NOI обычно рассчитывается за скользящие 12 месяцев или на прогнозной годовой основе; показатель за один месяц может вводить в заблуждение при наличии сезонной вакантности или разовых расходов.
- Коэффициенты операционных расходов существенно различаются по типу объекта — многоквартирные дома, торговая, промышленная недвижимость и аренда одноквартирных домов имеют разную типичную структуру расходов — поэтому единого универсального «нормального» коэффициента не существует.
- Этот калькулятор не моделирует отдельно резервы капитальных затрат на крупные замены (кровля, HVAC и т.д.) в отличие от рутинных операционных расходов; многие инвесторы закладывают их как дополнительную статью сверх стандартных операционных расходов.
Что такое чистый операционный доход (NOI)?
Чистый операционный доход — это совокупный доход объекта за вычетом потерь от вакантности и операционных расходов, рассчитанный до вычета обслуживания долга (ипотечных платежей) и налога на прибыль. Это стандартный показатель дохода, используемый в анализе коммерческой и жилой доходной недвижимости, в том числе как числитель в формуле cap rate, именно потому, что он отделяет операционную эффективность объекта от способа его финансирования или налогообложения.
Операционные расходы в расчёте NOI обычно включают налог на недвижимость, страхование, комиссии за управление объектом, ремонт и обслуживание, коммунальные услуги, оплачиваемые владельцем, и резервы на замену — но исключают основной долг и проценты по ипотеке, амортизацию (неденежную бухгалтерскую статью) и капитальные затраты на крупные улучшения, которые в большинстве систем инвестиционного анализа учитываются отдельно.
Вакантность и потери от невзысканных платежей — доход, потерянный из-за незанятых помещений и невзысканной арендной платы — вычитаются из потенциального валового дохода от аренды, чтобы получить эффективный валовой доход, который затем уменьшается на операционные расходы для получения NOI.
Как пользоваться этим калькулятором NOI
- Введите потенциальный валовой годовой доход от аренды — общую арендную плату, которую объект принёс бы при полной занятости по рыночным ставкам в течение всего года.
- Введите любой прочий годовой доход, который приносит объект, например плату за парковку, прачечную или хранение.
- Введите ожидаемую ставку вакантности и потерь от невзысканных платежей в процентах от валового дохода.
- Введите общие годовые операционные расходы — налог на недвижимость, страхование, управление, обслуживание, коммунальные услуги, оплачиваемые владельцем, и резервы — исключая ипотечные платежи.
- Ознакомьтесь с итоговым NOI, эффективным валовым доходом после потерь от вакантности и коэффициентом операционных расходов.
Формула NOI
Валовой доход (арендная плата плюс прочий доход) сначала уменьшается на процент вакантности и потерь от невзысканных платежей, чтобы получить эффективный валовой доход. Затем из эффективного валового дохода вычитаются операционные расходы, чтобы получить NOI. Коэффициент операционных расходов выражает операционные расходы в процентах от эффективного валового дохода — распространённый показатель эффективности.
Пример расчёта: объект с потенциальным валовым годовым доходом от аренды 36 000 $, без прочего дохода, вакантностью 5% и годовыми операционными расходами 10 000 $ имеет эффективный валовой доход 34 200 $ (36 000 $ × 0,95) и NOI 24 200 $ (34 200 $ − 10 000 $) — коэффициент операционных расходов около 29,2% (10 000 $ ÷ 34 200 $).
Распространённые ошибки
- Включение ипотечных платежей в операционные расходы — обслуживание долга по определению исключается из NOI, поскольку NOI призван измерять доход объекта независимо от финансирования.
- Забывание вычесть вакантность и потери от невзысканных платежей, что завышает NOI относительно того, что объект реально собирает.
- Включение капитальных затрат на крупные улучшения (например, новую кровлю) в качестве операционного расхода — в инвестиционном анализе они обычно учитываются отдельно от рутинных операционных затрат.
- Использование потенциального валового дохода от аренды вместо эффективного валового дохода при сравнении показателей NOI объектов с разными предположениями о вакантности.
- Применение «типичного» национального коэффициента расходов без поправки на тип объекта и условия местного рынка, что существенно меняет реалистичные операционные расходы.
Часто задаваемые вопросы
Что такое чистый операционный доход (NOI)?
Чистый операционный доход — это доход объекта после потерь от вакантности и операционных расходов (налог на недвижимость, страхование, управление, обслуживание), но до ипотечных платежей и налога на прибыль. Это стандартный показатель дохода, используемый в анализе инвестиций в недвижимость, в том числе как основа для расчёта cap rate.
Включает ли NOI ипотечные платежи?
Нет. NOI рассчитывается до обслуживания долга, то есть платежи по основному долгу и процентам по ипотеке исключаются по определению. Это позволяет NOI измерять операционную эффективность объекта независимо от того, как покупатель решил финансировать покупку, что делает показатель сопоставимым как для сделок за наличные, так и с использованием заёмных средств.
Чем NOI отличается от денежного потока?
NOI исключает обслуживание долга, тогда как денежный поток (иногда называемый чистым денежным потоком или денежным потоком после обслуживания долга) рассчитывается путём вычитания фактического ипотечного платежа из NOI. Два объекта могут иметь одинаковый NOI, но очень разный денежный поток в зависимости от того, сколько заёмных средств использовано для финансирования каждого и на каких условиях.
Что считается операционным расходом для NOI?
К типичным операционным расходам относятся налог на недвижимость, страхование, комиссии за управление объектом, текущий ремонт и обслуживание, коммунальные услуги, оплачиваемые владельцем, и резервы на замену. Основной долг и проценты по ипотеке, амортизация и капитальные затраты на крупные улучшения по общепринятой практике исключаются из операционных расходов и учитываются отдельно.
Какой коэффициент операционных расходов считается нормальным?
Единого универсального показателя не существует, поскольку коэффициенты операционных расходов различаются по типу объекта, возрасту и местному рынку — многоквартирные дома, торговая, промышленная недвижимость и аренда одноквартирных домов имеют разную типичную структуру расходов. Сравнение коэффициента объекта с аналогичными объектами на том же рынке и в том же классе активов более информативно, чем сравнение с общим национальным средним показателем.
Источники
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — net operating income definitions. fanniemae.com.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Multifamily underwriting guidance. hud.gov.
- Investopedia. Net Operating Income (NOI): Definition, Calculation, Components, and Example. investopedia.com.