Memahami hasil APR Anda
Tabel di bawah menunjukkan hubungan umum antara biaya dan selisih antara APR dengan suku bunga note, dengan jumlah pinjaman, suku bunga note, dan jangka waktu tetap konstan.
| Biaya di muka (pada $200.000, 6%, 30 thn) | Perkiraan APR | Selisih vs. suku bunga note 6% |
|---|---|---|
| $0 | 6,000% | 0,000 poin — APR sama dengan suku bunga note tanpa biaya |
| $2.000 | ≈ 6,094% | ≈ 0,09 poin |
| $4.000 | 6,189% (eksak) | 0,189 poin |
| $8.000 | ≈ 6,383% | ≈ 0,38 poin |
- APR selalu sama dengan atau melebihi suku bunga note ketika biaya dibiayakan ke dalam perhitungan, dan hanya sama dengan suku bunga note ketika tidak ada biaya yang disertakan.
- Biaya spesifik yang disertakan pemberi pinjaman dalam pengungkapan APR-nya diatur oleh Regulation Z dan bervariasi menurut jenis biaya; kalkulator ini menggunakan angka total biaya apa pun yang dimasukkan dan tidak merinci biaya individual mana yang akan disertakan pemberi pinjaman tertentu.
- APR paling andal untuk membandingkan pinjaman dengan jenis dan jangka waktu yang sama; membandingkan APR 15 tahun dengan APR 30 tahun, atau APR suku bunga tetap dengan APR suku bunga mengambang, dapat menyesatkan karena dampak biaya dan risiko perubahan suku bunga berbeda secara struktural.
Apa itu APR?
Annual percentage rate adalah angka biaya kredit terstandar yang diwajibkan Truth in Lending Act (diterapkan melalui Regulation Z milik CFPB) untuk diungkapkan pemberi pinjaman. Berbeda dari suku bunga note, yang hanya digunakan untuk menghitung cicilan bulanan, APR menggabungkan biaya keuangan di muka tertentu — seperti poin, biaya originasi, dan sebagian biaya penutupan — yang disebarkan selama masa pinjaman, sehingga selalu sama dengan atau lebih tinggi dari suku bunga note kapan pun biaya dikenakan.
APR dihitung dengan mencari suku bunga yang, jika diterapkan pada jumlah pinjaman dikurangi biaya yang dibiayakan, akan menghasilkan cicilan bulanan yang persis sama dengan pinjaman sebenarnya (pokok pada suku bunga note). Ini menjadikan APR cara untuk membandingkan pinjaman dengan kombinasi suku bunga dan biaya yang berbeda secara setara pada basis tahunan.
CFPB mencatat bahwa APR paling berguna untuk membandingkan pinjaman dengan jenis dan jangka waktu yang sama; APR menjadi alat perbandingan yang kurang andal antar pinjaman dengan jangka waktu yang sangat berbeda, karena biaya yang sama diamortisasi selama jangka waktu lebih panjang menghasilkan dampak APR yang lebih kecil dibanding biaya identik pada pinjaman berjangka lebih pendek.
Cara menggunakan kalkulator APR ini
- Masukkan jumlah pinjaman yang Anda pinjam.
- Masukkan suku bunga (note) yang dinyatakan untuk pinjaman tersebut.
- Masukkan total biaya di muka yang dibiayakan ke dalam biaya pinjaman — poin, biaya originasi, dan biaya penutupan yang berlaku yang disertakan pemberi pinjaman dalam pengungkapan APR-nya.
- Masukkan jangka waktu pinjaman dalam tahun.
- Baca APR yang dihitung, bandingkan dengan suku bunga note yang dinyatakan, dan tinjau cicilan bulanan serta total jumlah biaya yang digunakan dalam perhitungan.
Rumus di balik APR
Cicilan bulanan pertama kali dihitung menggunakan rumus amortisasi standar atas jumlah pinjaman penuh pada suku bunga note yang dinyatakan. APR kemudian ditemukan dengan menyelesaikan suku bunga bulanan yang mendiskontokan aliran cicilan yang sama tersebut menjadi nilai kini setara jumlah pinjaman dikurangi biaya — pada dasarnya menanyakan, 'suku bunga berapa yang akan menghasilkan cicilan ini jika saya hanya menerima jumlah setelah biaya?' Karena tidak ada solusi aljabar tertutup, suku bunga ditemukan melalui pencarian numerik iteratif (bisection) hingga aliran cicilan yang didiskontokan cocok dengan jumlah setelah biaya.
Contoh perhitungan: pinjaman $200.000 dengan suku bunga note 6% dan biaya di muka $4.000 selama jangka waktu 30 tahun memiliki cicilan bulanan $1.199,10 (berdasarkan $200.000 penuh pada 6%). Menyelesaikan suku bunga yang mendiskontokan aliran cicilan $1.199,10 yang sama tersebut menjadi $196.000 (jumlah setelah biaya) selama 360 bulan menghasilkan APR 6,189% — lebih tinggi dari suku bunga note 6% karena biaya sedang dilunasi dalam cicilan bulanan yang sama.
Kesalahan umum
- Membandingkan APR pinjaman dengan jangka waktu berbeda dan mengasumsikan APR yang lebih rendah otomatis merupakan pinjaman yang lebih murah — panjang jangka waktu mengubah seberapa besar amortisasi biaya memengaruhi APR.
- Mengacaukan APR dengan suku bunga note yang digunakan untuk menghitung cicilan bulanan; cicilan bulanan pada kalkulator ini didasarkan pada suku bunga note, bukan APR.
- Menghilangkan biaya yang benar-benar akan dikenakan pemberi pinjaman, yang membuat APR yang dihitung lebih rendah dibanding pengungkapan pemberi pinjaman sendiri.
- Mengasumsikan APR mencakup setiap biaya kepemilikan rumah — APR hanya mencerminkan biaya pembiayaan tertentu, bukan pajak properti, asuransi, iuran HOA, atau biaya yang tidak terkait dengan pinjaman itu sendiri.
- Memperlakukan selisih APR kecil sebagai tidak material tanpa mempertimbangkan jumlah pinjaman dan jangka waktu — bahkan sepersekian poin persentase dapat berlipat ganda secara signifikan selama jangka waktu 30 tahun.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa perbedaan antara APR dan suku bunga?
Suku bunga (atau note rate) digunakan untuk menghitung cicilan pokok-dan-bunga bulanan pinjaman. APR menggabungkan suku bunga tersebut ditambah biaya keuangan di muka tertentu — seperti poin, biaya originasi, dan sebagian biaya penutupan — dinyatakan sebagai tingkat tahunan setara, sehingga biasanya lebih tinggi dari suku bunga note kapan pun biaya dibiayakan ke dalam pinjaman.
Mengapa APR saya lebih tinggi dari suku bunga saya?
APR lebih tinggi dari suku bunga note kapan pun pemberi pinjaman mengenakan biaya di muka yang disertakan dalam pengungkapan APR, karena biaya tersebut pada dasarnya sedang dilunasi dalam aliran cicilan bulanan yang sama yang dihitung pada suku bunga note — menyebarkan jumlah bersih yang diterima lebih kecil (pinjaman dikurangi biaya) ke cicilan yang sama menghasilkan tingkat tahunan tersirat yang lebih tinggi. Misalnya, pinjaman $200.000 pada 6% dengan biaya $4.000 memiliki APR 6,189%.
Apakah APR yang lebih rendah selalu pinjaman yang lebih baik?
Tidak selalu di antara struktur pinjaman yang berbeda. APR paling berguna untuk membandingkan pinjaman dengan jenis dan jangka waktu yang sama, karena jumlah biaya dolar yang sama memiliki dampak proporsional yang lebih kecil terhadap APR selama jangka waktu lebih panjang. Membandingkan APR pinjaman jangka pendek dengan APR pinjaman jangka panjang, atau APR suku bunga tetap dengan APR suku bunga mengambang, memerlukan konteks tambahan di luar angka APR tunggal.
Apakah APR mencakup pajak properti dan asuransi?
Tidak. APR berdasarkan aturan pengungkapan Truth in Lending / Regulation Z mencakup biaya keuangan tertentu yang terkait dengan memperoleh kredit itu sendiri — seperti poin, biaya originasi, dan sebagian biaya penutupan — bukan pajak properti, asuransi rumah, iuran HOA, atau biaya kepemilikan properti lain yang tidak terkait dengan pembiayaan.
Bagaimana APR dihitung?
APR ditemukan dengan menentukan suku bunga yang akan membuat cicilan bulanan aktual pinjaman (dihitung pada suku bunga note atas jumlah pinjaman penuh) sama dengan cicilan atas jumlah yang lebih kecil — jumlah pinjaman dikurangi biaya yang dibiayakan — selama jangka waktu yang sama. Karena ini tidak memiliki solusi aljabar sederhana, pemberi pinjaman dan kalkulator menyelesaikannya secara numerik; hasilnya selalu dinyatakan sebagai persentase tahunan.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is the difference between a mortgage interest rate and an APR? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Truth in Lending Act / Regulation Z disclosure requirements. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.