Cara kerja KPR interest-only
KPR interest-only memungkinkan debitur membayar hanya bunga yang berjalan atas saldo pinjaman selama periode awal yang ditetapkan, tanpa ada bagian angsuran bulanan itu yang mengurangi pokok pinjaman. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) menjelaskan bahwa fitur interest-only ini umumnya berlaku untuk periode awal saja -- bukan sepanjang masa pinjaman -- dan setelah itu pinjaman beralih ke angsuran standar yang membayar pokok sekaligus bunga.
Karena angsuran interest-only hanya bergantung pada saldo terutang dan suku bunga, besarannya tidak dipengaruhi oleh tenor pinjaman secara keseluruhan seperti halnya angsuran yang teramortisasi penuh. Rumusnya sederhana, yaitu pokok dikalikan suku bunga bulanan: pada pinjaman $300.000 dengan suku bunga tahunan 5,5%, angsuran interest-only adalah $300.000 x (0,055 / 12) = $1.375,00 per bulan, dan angka itu tidak berubah selama periode IO masih berjalan serta suku bunganya tetap.
Lonjakan angsuran ketika amortisasi dimulai
Karena tidak ada pokok yang dilunasi selama periode interest-only, saldo utang di akhir periode tersebut persis sama dengan jumlah yang semula dipinjam. Saat periode IO berakhir, pemberi pinjaman menghitung ulang angsuran yang dibutuhkan untuk melunasi saldo yang sama itu, tetapi kini dalam sisa tenor yang lebih pendek daripada tenor awal, sehingga angsuran bulanan naik cukup tajam -- efek yang sering disebut payment shock.
Dalam contoh perhitungan, pinjaman $300.000 dengan suku bunga tahunan 5,5% dan periode interest-only 5 tahun pada total tenor 30 tahun memiliki angsuran interest-only sebesar $1.375,00. Setelah periode IO berakhir, saldo $300.000 yang sama diamortisasi selama 25 tahun sisanya (300 bulan) pada bunga 5,5%, sehingga angsurannya menjadi $1.842,26 -- naik $467,26 per bulan atau sekitar 34%, padahal suku bunganya sendiri sama sekali tidak berubah.
| Fase | Angsuran bulanan | Yang dicakup |
|---|---|---|
| Periode interest-only (tahun 1-5) | $1.375,00 | Bunga saja; pokok tetap $300.000 |
| Setelah amortisasi dimulai (tahun 6-30) | $1.842,26 | Pokok dan bunga, melunasi $300.000 dalam 25 tahun sisanya |
Risiko nol ekuitas selama periode IO
Karena pokok yang terbayar selama periode interest-only adalah nol, debitur yang hanya membayar angsuran IO tidak membangun ekuitas rumah sedikit pun dari pembayaran itu -- saldo terutangnya persis sama dengan saat akad selama periode IO masih berjalan. Ekuitas apa pun yang diperoleh pada masa itu hanya berasal dari kenaikan nilai pasar properti atau dari uang muka yang dibayar saat pembelian, dan angsuran interest-only tidak berkontribusi pada keduanya.
Hal ini paling terasa ketika pasar sedang lesu: debitur dengan ekuitas tipis atau nol yang harus menjual atau melakukan refinancing pada atau tak lama setelah periode IO punya bantalan yang jauh lebih tipis terhadap penurunan harga rumah dibandingkan debitur yang secara konsisten mencicil pokok pada KPR teramortisasi standar dalam rentang tahun yang sama. Kombinasi antara pokok yang tidak berkurang dan lonjakan angsuran pada akhirnya adalah trade-off struktural yang melekat pada pinjaman interest-only sebagai imbalan atas angsuran yang lebih ringan di awal.
Siapa yang cocok dengan pinjaman interest-only -- dan siapa yang tidak
Struktur interest-only lebih sering dijumpai pada pinjaman jumbo, sebagian produk suku bunga mengambang, dan pembiayaan properti investasi ketimbang pada KPR conforming bunga tetap 30 tahun yang standar. Struktur ini bisa cocok bagi debitur dengan penghasilan fluktuatif atau menumpuk di belakang -- misalnya pekerja berbasis komisi atau mereka yang memperkirakan penghasilannya naik -- yang berencana menyetor pokok secara sukarela, melakukan refinancing, atau menjual properti sebelum atau tak lama setelah lonjakan angsuran terjadi.
Sebaliknya, pinjaman interest-only kurang pas bagi debitur yang berniat menahan properti untuk jangka panjang tanpa rencana yang jelas menghadapi kenaikan angsuran, karena lonjakan itu adalah kepastian yang sudah tertanam dalam struktur pinjaman, bukan sekadar kemungkinan. Debitur yang mempertimbangkan pinjaman IO sebaiknya menyimulasikan kedua angka -- angsuran interest-only maupun angsuran teramortisasi penuh -- sebelum menandatangani, memakai suku bunga dan sisa tenor yang benar-benar akan diterapkan pinjaman tersebut.
Interest-only bunga tetap versus bunga mengambang
Fitur interest-only menjelaskan cara angsuran dihitung selama periode IO, dan itu persoalan yang terpisah dari apakah suku bunga pinjaman bersifat tetap atau mengambang. Sebagian pinjaman interest-only memakai bunga tetap sepanjang tenor, sehingga satu-satunya perubahan di akhir periode IO adalah peralihan dari interest-only ke amortisasi; sebagian lainnya sekaligus merupakan KPR bunga mengambang (ARM), sehingga suku bunganya bisa berubah secara terpisah dari, atau bersamaan dengan, peralihan ke amortisasi.
Debitur yang menimbang pinjaman interest-only berbunga mengambang menghadapi dua sumber perubahan angsuran sekaligus -- peralihan amortisasi dan penyesuaian suku bunga -- yang dampaknya bisa menumpuk bila keduanya terjadi berdekatan. Karena itu, membaca dokumen keterbukaan Truth in Lending untuk struktur spesifik pinjaman tersebut, termasuk apakah dan kapan suku bunga dapat disesuaikan, adalah langkah wajib sebelum menggantungkan diri pada satu proyeksi angsuran pasca-IO mana pun.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apa itu KPR interest-only?
KPR interest-only adalah pinjaman yang angsuran bulanan wajibnya, selama periode awal tertentu, hanya menutup bunga yang berjalan atas saldo dan tidak menyentuh pokok sama sekali. Consumer Financial Protection Bureau menjelaskan bahwa fitur interest-only ini biasanya berlaku untuk periode awal saja, sebelum pinjaman beralih ke angsuran standar yang membayar pokok sekaligus bunga.
Seberapa besar angsuran bisa melonjak setelah periode interest-only berakhir?
Besar lonjakannya bergantung pada saldo, suku bunga, dan sisa tenor pinjaman, tetapi bisa sangat terasa karena seluruh pokok awal harus dilunasi dalam sisa waktu yang lebih pendek. Dalam contoh perhitungan atas pinjaman $300.000 dengan bunga 5,5% dan periode interest-only 5 tahun pada tenor 30 tahun, angsuran naik dari $1.375,00 menjadi $1.842,26 begitu amortisasi berjalan selama 25 tahun sisanya, yaitu tambahan $467,26 atau sekitar 34%.
Apakah KPR interest-only membangun ekuitas rumah?
Tidak, setidaknya bukan dari angsurannya sendiri selama periode interest-only, karena tidak ada bagian pembayaran itu yang mengurangi saldo pokok. Ekuitas yang diperoleh selama periode IO semata-mata berasal dari kenaikan nilai pasar properti atau dari uang muka saat pembelian, dan angsuran interest-only tidak memengaruhi keduanya.
Apakah KPR interest-only berbunga tetap atau mengambang?
Keduanya ada. Fitur interest-only menjelaskan cara angsuran dihitung -- bunga saja untuk suatu periode, lalu teramortisasi -- dan itu terpisah dari apakah suku bunga dasarnya tetap atau mengambang sepanjang masa pinjaman. Pada pinjaman interest-only berbunga mengambang, angsuran bisa terpengaruh oleh peralihan amortisasi sekaligus perubahan suku bunga, kadang pada waktu yang bersamaan.
Siapa yang biasanya mengambil KPR interest-only?
Struktur interest-only lebih umum pada pinjaman jumbo, sebagian produk suku bunga mengambang, dan pembiayaan properti investasi ketimbang pada KPR conforming bunga tetap 30 tahun. Debitur dengan penghasilan fluktuatif atau yang diperkirakan naik kadang memakainya untuk menekan angsuran di awal, sepanjang mereka punya rencana konkret menghadapi kenaikan angsuran saat periode IO berakhir.
Referensi
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.