अपने पॉइंट ब्रेकईवन परिणाम को समझना
क्या पॉइंट खरीदना उचित है यह केवल दर में कमी के आकार पर नहीं बल्कि ब्रेकईवन महीने की ऋण के लिए अपेक्षित होल्डिंग अवधि से तुलना करने पर निर्भर करता है।
| ब्रेकईवन बनाम अपेक्षित होल्डिंग अवधि | सामान्य परिणाम |
|---|---|
| ब्रेकईवन महीने से पहले बेचना या पुनर्वित्त करना | पॉइंट अग्रिम रूप से वसूली गई मासिक बचत से अधिक खर्च करते हैं — इस तुलना में शुद्ध नुकसान |
| ब्रेकईवन महीने के काफी बाद तक ऋण रखना | संचित मासिक बचत अग्रिम लागत से अधिक हो जाती है — इस तुलना में शुद्ध लाभ |
| अनिश्चित कि ऋण कितने समय रखा जाएगा | एक छोटी ब्रेकईवन अवधि में अग्रिम लागत वसूल न होने का जोखिम कम होता है |
- प्रति पॉइंट दर में कमी एक ऋणदाता- और कार्यक्रम-विशिष्ट आंकड़ा है, कोई निश्चित उद्योग मानक नहीं; इस कैलकुलेटर का डिफ़ॉल्ट केवल एक सामान्य रूप से उद्धृत अनुमानित शुरुआती बिंदु है और इसे किसी वास्तविक लोन एस्टिमेट पर उद्धृत आंकड़े से बदला जाना चाहिए।
- यह कैलकुलेटर समान ऋण राशि और अवधि की दो अलग-अलग दरों पर तुलना करता है। यह पॉइंट खरीदने में उपयोग किए गए नकद की अवसर लागत को मॉडल नहीं करता (उदाहरण के लिए, उस पैसे को कहीं और निवेश करना), जिसे कुछ उधारकर्ता एक अलग विचार के रूप में तौलते हैं।
- पॉइंट आमतौर पर उन उधारकर्ताओं के लिए अधिक उपयुक्त होते हैं जो आश्वस्त हैं कि वे बिना पुनर्वित्त या बिक्री के ऋण को कई वर्षों तक रखेंगे; CFPB पॉइंट खरीदने से पहले जल्दी बिक्री या पुनर्वित्त की वास्तविक संभावना को ध्यान में रखने की सलाह देता है।
मॉर्गेज डिस्काउंट पॉइंट क्या हैं?
एक मॉर्गेज डिस्काउंट पॉइंट क्लोजिंग पर भुगतान किया गया एक अग्रिम शुल्क है, जिसकी परंपरागत कीमत प्रति पॉइंट ऋण राशि का 1% होती है, ऋण की ब्याज दर में कमी के बदले में। उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो (CFPB) डिस्काउंट पॉइंट को दर को 'खरीदकर घटाने' के तरीके के रूप में वर्णित करता है: उधारकर्ता अधिक अग्रिम भुगतान करता है ताकि ऋणदाता ऋण के जीवनकाल में कम शुल्क ले।
एक पॉइंट दर को कितना घटाता है यह ऋणदाता द्वारा तय किया जाता है और यह ऋण कार्यक्रम, बाजार स्थितियों, और विशिष्ट प्रस्ताव के अनुसार भिन्न होता है — कोई एक निश्चित उद्योग संख्या नहीं है। एक आमतौर पर उद्धृत अनुमानित आंकड़ा प्रति पॉइंट लगभग 0.25 प्रतिशत बिंदु दर में कमी है, लेकिन यह आंकड़ा ऋणदाता-विशिष्ट है और इसे मान लेने के बजाय हमेशा किसी विशिष्ट प्रस्ताव के वास्तविक लोन एस्टिमेट पर पुष्टि की जानी चाहिए; यह कैलकुलेटर ठीक इसी कारण से प्रति पॉइंट दर में कमी को एक समायोज्य इनपुट के रूप में मानता है।
क्योंकि पॉइंट अग्रिम पैसा खर्च करते हैं लेकिन बाद में हर महीने पैसा बचाते हैं, पॉइंट खरीदने का मूल्य पूरी तरह इस बात पर निर्भर करता है कि ऋण कितने समय तक रखा जाता है। जो उधारकर्ता ब्रेकईवन महीने से पहले पुनर्वित्त या बिक्री करता है, उसने बचाई गई राशि से अधिक पॉइंट के लिए भुगतान किया है; जो उधारकर्ता ब्रेकईवन के काफी बाद तक ऋण रखता है, वह लाभ में रहता है।
इस मॉर्गेज पॉइंट कैलकुलेटर का उपयोग कैसे करें
- ऋण राशि (मूलधन) दर्ज करें।
- बिना कोई पॉइंट खरीदे ऋणदाता जो ब्याज दर लेगा वह दर्ज करें।
- आप जितने डिस्काउंट पॉइंट खरीदने पर विचार कर रहे हैं वह संख्या दर्ज करें।
- अपने विशिष्ट ऋणदाता द्वारा प्रस्तावित प्रति पॉइंट दर में कमी दर्ज करें — इस आंकड़े के लिए एक सामान्य मूल्य मान लेने के बजाय लोन एस्टिमेट देखें, क्योंकि यह ऋणदाता और कार्यक्रम के अनुसार भिन्न होता है।
- वर्षों में ऋण अवधि दर्ज करें।
- पॉइंट की लागत, घटी हुई दर और मासिक बचत, ब्रेकईवन महीना, और यदि ऋण परिपक्वता तक रखा जाए तो अनुमानित शुद्ध बचत पढ़ें।
पॉइंट और ब्रेकईवन के पीछे का फॉर्मूला
पॉइंट की लागत ऋण राशि का एक सीधा प्रतिशत है। घटी हुई दर बेस दर से प्रति पॉइंट दर में कमी को पॉइंट की संख्या से गुणा करके घटाती है। मासिक बचत मानक-दर भुगतान और घटी-दर भुगतान के बीच का अंतर है, दोनों की गणना समान अवधि में मानक परिशोधन फॉर्मूले से की जाती है।
ब्रेकईवन महीना पॉइंट की लागत को मासिक बचत से भाग देकर, अगले पूरे महीने तक राउंड अप करके प्राप्त होता है, क्योंकि बचत का आंशिक महीना अगले पूरे महीने तक लागत पूरी तरह वसूल नहीं करता। यदि ऋण को पूर्ण परिपक्वता तक रखा जाए, तो शुद्ध आजीवन बचत मासिक बचत को कुल भुगतानों की संख्या से गुणा करके, पॉइंट की अग्रिम लागत घटाकर प्राप्त होती है।
सामान्य गलतियाँ
- यह मान लेना कि हर ऋणदाता प्रति पॉइंट समान राशि से दर घटाता है — प्रति पॉइंट दर में कमी ऋणदाता द्वारा तय की जाती है और कार्यक्रम के अनुसार भिन्न होती है, इसलिए इसे किसी वास्तविक लोन एस्टिमेट से पुष्टि किया जाना चाहिए।
- ब्रेकईवन महीने का अनुमान लगाए बिना पॉइंट खरीदना, फिर उस बिंदु तक पहुँचने से पहले बेचना या पुनर्वित्त करना, जिसके परिणामस्वरूप बचाई गई राशि से अधिक पॉइंट के लिए भुगतान होता है।
- डिस्काउंट पॉइंट (जो दर घटाते हैं) को ऑरिजिनेशन पॉइंट या ऋणदाता शुल्क (जो नहीं घटाते) के साथ भ्रमित करना — इस कैलकुलेटर का दर-कमी तर्क केवल डिस्काउंट पॉइंट को मॉडल करता है।
- यह अनदेखा करना कि पॉइंट खरीदने में उपयोग किए गए नकद की एक अवसर लागत होती है — यह अन्यथा क्लोजिंग लागत, बड़ा डाउन पेमेंट कवर कर सकता है, या कहीं और निवेशित किया जा सकता है।
- ब्रेकईवन महीने को दर्ज की गई दर, अवधि, और पॉइंट आंकड़ों पर आधारित एक अनुमान के बजाय एक गारंटी मानना — एक जल्दी पुनर्वित्त वास्तविक परिणाम को बदल देता है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
मॉर्गेज डिस्काउंट पॉइंट क्या है?
एक मॉर्गेज डिस्काउंट पॉइंट क्लोजिंग पर भुगतान किया गया एक अग्रिम शुल्क है, जो परंपरागत रूप से ऋण राशि के 1% के बराबर होता है, ऋण पर कम ब्याज दर के बदले में। उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो इसे दर को 'खरीदकर घटाना' वर्णित करता है — कम दर, और इसलिए ऋण के जीवनकाल के लिए कम भुगतान, के बदले में अधिक अग्रिम भुगतान करना।
एक पॉइंट मेरी ब्याज दर को कितना घटाता है?
कोई एक निश्चित उद्योग आंकड़ा नहीं है — प्रति पॉइंट दर में कमी ऋणदाता द्वारा तय की जाती है और ऋण कार्यक्रम और बाजार स्थितियों के अनुसार भिन्न होती है। एक अनुमानित 0.25 प्रतिशत-बिंदु प्रति पॉइंट कमी को आमतौर पर एक शुरुआती संदर्भ के रूप में उद्धृत किया जाता है, लेकिन किसी विशिष्ट ऋण के लिए वास्तविक आंकड़े की पुष्टि ऋणदाता के लोन एस्टिमेट पर की जानी चाहिए।
मॉर्गेज पॉइंट पर ब्रेकईवन बिंदु क्या है?
ब्रेकईवन बिंदु वह महीनों की संख्या है जो घटी हुई दर से संचित मासिक भुगतान बचत को पॉइंट की अग्रिम लागत के बराबर होने में लगती है, जिसकी गणना पॉइंट की लागत को मासिक बचत से भाग देकर, एक पूरे महीने तक राउंड अप करके की जाती है। उस महीने के बाद ऋण रखने का मतलब है कि पॉइंट ने गणना के अनुसार अपनी लागत वसूल कर ली है।
मॉर्गेज पॉइंट खरीदना कब उचित होता है?
पॉइंट उन उधारकर्ताओं के लिए अधिक उपयुक्त होते हैं जो आश्वस्त हैं कि वे बिना पुनर्वित्त या बिक्री के ऋण को लंबी अवधि तक रखेंगे, क्योंकि अग्रिम लागत के बाद मासिक बचत को ब्रेकईवन महीने से आगे संचित होने के लिए पर्याप्त समय चाहिए। एक छोटी अपेक्षित होल्डिंग अवधि संभावित बचत की तुलना में पॉइंट को एक जोखिम भरा अग्रिम खर्च बनाती है।
क्या मॉर्गेज पॉइंट ऑरिजिनेशन पॉइंट के समान हैं?
नहीं। डिस्काउंट पॉइंट ब्याज दर घटाते हैं और यही वह प्रकार का पॉइंट है जिसे यह कैलकुलेटर मॉडल करता है। ऑरिजिनेशन पॉइंट एक अलग शुल्क है जो कुछ ऋणदाता ऋण की प्रक्रिया की लागत को कवर करने के लिए लेते हैं और यह दर नहीं घटाता, इसलिए यह यहाँ ब्रेकईवन तुलना का हिस्सा नहीं है।
संदर्भ
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.