अपने केवल-ब्याज परिणामों को समझना
नीचे दी गई तालिका केवल-ब्याज ऋण के प्रत्येक चरण के दौरान भुगतान, मूलधन शेष, और घर की इक्विटी में होने वाले परिवर्तनों की तुलना करती है, क्योंकि ये वे प्रक्रियाएँ हैं जो इस कैलकुलेटर द्वारा रिपोर्ट किए गए भुगतान उछाल को संचालित करती हैं।
| चरण | मासिक भुगतान कवर करता है | मूलधन शेष | भुगतानों से बनी इक्विटी |
|---|---|---|---|
| केवल-ब्याज अवधि | केवल ब्याज | अपरिवर्तित — मूल ऋण राशि पर बना रहता है | कोई नहीं (भुगतानों से; बाजार मूल्यवृद्धि अलग है) |
| परिशोधन अवधि (IO के बाद) | ब्याज + मूलधन | हर महीने शून्य की ओर घटता है | हर भुगतान के साथ बनती है |
- यह कैलकुलेटर पूरी ऋण अवधि के लिए एक ही निश्चित दर मानता है। कई वास्तविक-जगत के केवल-ब्याज उत्पाद फ्लोटिंग-दर मॉर्गेज भी होते हैं, ऐसी स्थिति में IO-पश्चात भुगतान परिशोधन में बदलाव के साथ-साथ दर परिवर्तन से भी प्रभावित हो सकता है — यह कैलकुलेटर एक साथ होने वाले दर समायोजन को मॉडल नहीं करता।
- यह कैलकुलेटर संपत्ति कर, गृहस्वामी बीमा, HOA शुल्क, और PMI को शामिल नहीं करता, जो सभी वास्तविक मासिक आवास लागत में जुड़ते हैं।
- क्योंकि IO अवधि के दौरान कोई मूलधन नहीं चुकाया जाता, जिस उधारकर्ता ने केवल IO भुगतान किए हैं उसने उन भुगतानों से कोई घर इक्विटी नहीं बनाई है; उस अवधि में इक्विटी परिवर्तन केवल घर की कीमत में मूल्यवृद्धि या एक असंबंधित डाउन पेमेंट से आएंगे, जिसे यह कैलकुलेटर मॉडल नहीं करता।
केवल-ब्याज मॉर्गेज क्या है?
केवल-ब्याज मॉर्गेज एक ऋण संरचना है जिसमें उधारकर्ता का आवश्यक मासिक भुगतान, एक परिभाषित प्रारंभिक अवधि के लिए, केवल बकाया शेष पर संचित ब्याज को कवर करता है — इसमें से कोई भी हिस्सा मूलधन को नहीं घटाता। उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो (CFPB) इसे एक केवल-ब्याज विशेषता के रूप में वर्णित करता है जो पूरे ऋण पर लागू हो सकती है या, वर्तमान उधार में अधिक सामान्य रूप से, एक प्रारंभिक अवधि पर लागू होती है जिसके बाद ऋण एक मानक परिशोधन भुगतान में बदल जाता है।
क्योंकि केवल-ब्याज अवधि के दौरान कोई मूलधन नहीं चुकाया जाता, उस अवधि के अंत में बकाया शेष मूल रूप से उधार ली गई राशि के बराबर ही रहता है। जब IO अवधि समाप्त होती है, तो ऋणदाता शेष जो भी अवधि बची है उसमें उसी बकाया राशि को पूरी तरह चुकाने के लिए आवश्यक भुगतान की पुनर्गणना करता है, जिससे उधारकर्ता जिस IO भुगतान का आदी था उससे काफी अधिक मासिक भुगतान होता है — यही वह भुगतान उछाल है जिसे यह कैलकुलेटर मापता है।
केवल-ब्याज संरचनाएँ मानक कन्फॉर्मिंग 30-वर्षीय निश्चित मॉर्गेज की तुलना में जंबो ऋणों, कुछ फ्लोटिंग-दर उत्पादों, और कुछ निवेश-संपत्ति वित्तपोषण में अधिक आम हैं। ये अलग ब्याज दर छूट नहीं हैं; दर एक अलग इनपुट है, और केवल-ब्याज विशेषता केवल यह बदलती है कि IO अवधि के दौरान भुगतान की गणना कैसे होती है, दर को नहीं।
इस केवल-ब्याज मॉर्गेज कैलकुलेटर का उपयोग कैसे करें
- आप जो ऋण राशि (मूलधन) उधार ले रहे हैं या विचार कर रहे हैं, वह दर्ज करें।
- ऋण के लिए उद्धृत वार्षिक ब्याज दर दर्ज करें।
- वर्षों में केवल-ब्याज अवधि की लंबाई दर्ज करें — वह समय जिसके दौरान भुगतान केवल ब्याज को कवर करता है।
- वर्षों में कुल ऋण अवधि दर्ज करें। यह केवल-ब्याज अवधि से लंबी होनी चाहिए; शेष वर्ष IO अवधि समाप्त होने के बाद परिशोधन अवधि होते हैं।
- केवल-ब्याज भुगतान, परिशोधन शुरू होने के बाद लागू होने वाला अधिक भुगतान, और उस भुगतान वृद्धि का आकार पढ़ें।
केवल-ब्याज भुगतान के पीछे का फॉर्मूला
केवल-ब्याज अवधि के दौरान, मासिक भुगतान बस बकाया मूलधन को मासिक ब्याज दर से गुणा करके प्राप्त होता है — गणना के इस हिस्से में कोई परिशोधन शब्द नहीं है क्योंकि कोई मूलधन नहीं चुकाया जा रहा है।
एक बार केवल-ब्याज अवधि समाप्त होने के बाद, ऋणदाता शेष अवधि में पूरे मूल मूलधन (क्योंकि यह कभी घटा ही नहीं था) पर मानक परिशोधन फॉर्मूला लागू करता है, जिससे उच्चतर IO-पश्चात भुगतान प्राप्त होता है। भुगतान उछाल इन दोनों आंकड़ों के बीच का अंतर है, और कुल ब्याज IO अवधि के दौरान भुगतान किए गए ब्याज को परिशोधन अवधि के दौरान भुगतान किए गए ब्याज के साथ जोड़ता है।
सामान्य गलतियाँ
- यह मान लेना कि केवल-ब्याज भुगतान पूरे ऋण की अवधि के लिए देय राशि है — यह केवल बताई गई IO अवधि के लिए लागू होता है, जिसके बाद भुगतान मूल शेष को शेष बची छोटी अवधि में पूरी तरह परिशोधित करने के लिए बढ़ जाता है।
- भुगतान उछाल के लिए पहले से बजट न बनाना; यह वृद्धि काफी बड़ी हो सकती है क्योंकि अब उसी मूलधन को ऋण की मूल पूरी अवधि से कम वर्षों में चुकाना होता है।
- यह अनदेखा करना कि IO अवधि के दौरान शून्य मूलधन चुकाया जाता है, इसलिए उस चरण के दौरान भुगतानों से घर की इक्विटी संचित नहीं होती।
- केवल-ब्याज विशेषता को कम ब्याज दर समझने की गलती करना — दर असंबंधित है; केवल-ब्याज केवल यह बदलता है कि भुगतान क्या कवर करता है, न कि लगाई गई दर को।
- यह अनदेखा करना कि कई केवल-ब्याज ऋण फ्लोटिंग-दर भी होते हैं, यानी दर — न कि केवल परिशोधन संरचना — परिशोधन शुरू होने के समय या उससे पहले बदल सकती है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
केवल-ब्याज मॉर्गेज क्या है?
केवल-ब्याज मॉर्गेज एक ऐसा ऋण है जिसमें आवश्यक मासिक भुगतान, एक परिभाषित प्रारंभिक अवधि के लिए, केवल शेष पर संचित ब्याज को कवर करता है और मूलधन का कोई हिस्सा नहीं। उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो इसे एक केवल-ब्याज विशेषता के रूप में वर्णित करता है जो आमतौर पर एक प्रारंभिक अवधि पर लागू होती है, जिसके बाद ऋण एक मानक परिशोधन भुगतान में बदल जाता है जो मूलधन और ब्याज दोनों चुकाता है।
केवल-ब्याज अवधि समाप्त होने के बाद भुगतान इतना क्यों बढ़ता है?
क्योंकि केवल-ब्याज अवधि के दौरान कोई मूलधन नहीं चुकाया गया था, पूरी मूल ऋण राशि अभी भी चुकानी है, लेकिन अब ऋण की मूल पूरी अवधि से कम बची अवधि में। समान मूलधन को कम वर्षों में फैलाना, और अब ऐसे भुगतान के साथ जो केवल ब्याज के बजाय मूलधन को भी कवर करता है, काफी अधिक मासिक भुगतान देता है — जिसे आमतौर पर पेमेंट शॉक कहा जाता है।
क्या केवल-ब्याज ऋण घर की इक्विटी बनाता है?
केवल-ब्याज अवधि के दौरान भुगतानों से खुद नहीं, क्योंकि उस भुगतान का कोई हिस्सा मूलधन शेष को नहीं घटाता। IO अवधि के दौरान प्राप्त कोई भी इक्विटी केवल संपत्ति के बाजार मूल्य में वृद्धि से, या खरीद के समय किए गए डाउन पेमेंट से आएगी — यह कैलकुलेटर घर के मूल्य में वृद्धि को मॉडल नहीं करता।
क्या केवल-ब्याज मॉर्गेज निश्चित-दर या फ्लोटिंग-दर होते हैं?
दोनों मौजूद हैं। एक केवल-ब्याज विशेषता यह वर्णित करती है कि भुगतान की गणना कैसे होती है (एक अवधि के लिए केवल ब्याज, फिर परिशोधन) और यह इससे अलग है कि दर स्वयं निश्चित है या फ्लोटिंग। कुछ केवल-ब्याज ऋण फ्लोटिंग-दर मॉर्गेज भी होते हैं, ऐसी स्थिति में दर परिशोधन भुगतान में बदलाव से स्वतंत्र रूप से, या उसी समय, बदल सकती है।
केवल-ब्याज मॉर्गेज का उपयोग आमतौर पर कौन करता है?
केवल-ब्याज संरचनाएँ मानक 30-वर्षीय निश्चित कन्फॉर्मिंग मॉर्गेज की तुलना में जंबो ऋणों, कुछ फ्लोटिंग-दर उत्पादों, और कुछ निवेश-संपत्ति वित्तपोषण में अधिक बार दिखाई देती हैं। उधारकर्ता कभी-कभी परिवर्तनशील आय की अवधि के दौरान भुगतान कम करने के लिए इनका उपयोग करते हैं, हालाँकि स्थगित मूलधन चुकौती और अंततः भुगतान उछाल संरचनात्मक ट्रेड-ऑफ हैं जिनकी पहले से योजना बनानी चाहिए।
यदि परिशोधन शुरू होने पर मैं भुगतान वहन नहीं कर सकता तो क्या होगा?
यह केवल-ब्याज संरचना का केंद्रीय जोखिम है और इसकी योजना IO अवधि समाप्त होने से बहुत पहले बना लेनी चाहिए, क्योंकि पुनर्वित्त, IO अवधि के दौरान स्वैच्छिक मूलधन भुगतान करना, या संपत्ति बेचने जैसे विकल्पों की व्यवस्था करने में समय लग सकता है। यह कैलकुलेटर भुगतान परिवर्तन का एक शैक्षिक अनुमान है; यह पुनर्वित्त विकल्पों को मॉडल नहीं करता या किसी विशिष्ट स्थिति के लिए वित्तीय सलाह प्रदान नहीं करता।
संदर्भ
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.