एक मॉर्गेज डिस्काउंट पॉइंट की लागत और यह क्या करता है
एक मॉर्गेज डिस्काउंट पॉइंट समापन पर भुगतान किया जाने वाला एक अग्रिम शुल्क है, परंपरागत रूप से प्रति पॉइंट ऋण राशि के 1% पर मूल्य निर्धारित, ऋण की ब्याज दर में कमी के बदले में। उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो (CFPB) डिस्काउंट पॉइंट्स को दर 'खरीदने' के तरीके के रूप में वर्णित करता है: उधारकर्ता अधिक अग्रिम भुगतान करता है ताकि ऋणदाता ऋण के जीवनकाल में कम शुल्क ले।
एक पॉइंट दर को कितना कम करता है यह ऋणदाता द्वारा निर्धारित होता है और ऋण कार्यक्रम और बाज़ार परिस्थितियों के अनुसार भिन्न होता है -- इसका कोई एक निश्चित उद्योग आंकड़ा नहीं है। प्रति पॉइंट लगभग 0.25 प्रतिशत अंक की कमी को आमतौर पर एक शुरुआती संदर्भ के रूप में उद्धृत किया जाता है, लेकिन किसी विशिष्ट ऑफर के लिए वास्तविक आंकड़े की हमेशा ऋणदाता के लोन एस्टिमेट पर पुष्टि की जानी चाहिए, न कि मान ली जानी चाहिए।
ब्रेकईवन-महीने की गणना
ब्रेकईवन बिंदु यह जांचने का मानक तरीका है कि क्या पॉइंट्स अपने लिए भुगतान कर सकते हैं: इसकी गणना पॉइंट्स की लागत को मासिक भुगतान बचत से विभाजित करके की जाती है, अगले पूरे महीने तक पूर्णांकित करके क्योंकि बचत का एक आंशिक महीना अगले पूरे महीने तक लागत को पूरी तरह वसूल नहीं करता। जो उधारकर्ता ब्रेकईवन महीने से पहले बेचता है या पुनर्वित्त कराता है, उसने कम दर से बचाई गई राशि से अधिक पॉइंट्स के लिए अग्रिम भुगतान किया है; जो उधारकर्ता उस महीने से काफी आगे तक ऋण रखता है वह इस तुलना के तहत लाभ में रहता है।
यह गणना समान ऋण राशि और अवधि की दो अलग-अलग दरों पर तुलना करके अकेले दर में कमी के मूल्य को अलग करती है। यह पॉइंट्स खरीदने में उपयोग किए गए नकद के अवसर लागत को ध्यान में नहीं रखता -- उदाहरण के लिए, उस धन को कहीं और निवेश करना -- जो एक अलग विचार है जिसे कुछ उधारकर्ता ब्रेकईवन महीने के साथ-साथ तौलते हैं।
उदाहरण: 6.5% पर $300,000 के ऋण पर 1 पॉइंट
बिना किसी पॉइंट्स के 6.5% आधार दर वाले $300,000, 30-वर्षीय ऋण पर विचार करें। 1 पॉइंट खरीदने की लागत $300,000 x 1% = $3,000 है और, प्रति पॉइंट 0.25 प्रतिशत अंक की ऋणदाता-उद्धृत कमी पर, दर को 6.25% तक कम करता है।
मानक परिशोधन सूत्र का उपयोग करके, 6.5% आधार दर पर भुगतान $1,896.20 प्रति माह है, और घटी हुई 6.25% दर पर भुगतान $1,847.15 प्रति माह है -- $49.05 की मासिक बचत। ब्रेकईवन बिंदु $3,000 / $49.05 = 61.16 महीने है, 62वें महीने तक पूर्णांकित; यदि ऋण पूरी 30-वर्षीय (360-महीने) परिपक्वता तक रखा जाता है, तो $3,000 की लागत को ध्यान में रखने के बाद अनुमानित शुद्ध बचत लगभग $14,658.89 है।
| विवरण | मूल्य |
|---|---|
| आधार दर भुगतान (6.5%) | $1,896.20 |
| घटी हुई दर भुगतान (6.25%, 1 पॉइंट के बाद) | $1,847.15 |
| मासिक बचत | $49.05 |
| 1 पॉइंट की लागत | $3,000 |
| ब्रेकईवन बिंदु | 62वां महीना |
| 360-महीने की परिपक्वता तक रखने पर शुद्ध बचत | ≈ $14,658.89 |
ब्रेकईवन क्षितिज क्यों मायने रखता है
पॉइंट्स खरीदना समझदारी है या नहीं यह पूरी तरह इस पर निर्भर करता है कि ऋण वास्तव में ब्रेकईवन महीने के सापेक्ष कितने समय तक रखा जाता है, अकेले दर में कमी के आकार पर नहीं -- उच्च पॉइंट लागत से खरीदी गई एक बड़ी दर कमी की भी लंबी ब्रेकईवन अवधि हो सकती है, जबकि छोटी ऋण राशि पर एक मामूली कमी जल्दी ब्रेकईवन तक पहुंच सकती है। उदाहरण में, जो उधारकर्ता आश्वस्त है कि वह ऋण को 62 महीनों से काफी आगे तक रखेगा, वह पॉइंट से लाभ उठाने की स्थिति में है; जो उधारकर्ता पहले बेचने या पुनर्वित्त कराने की उम्मीद रखता है वह संभवतः पॉइंट के लिए बचत में वसूल की गई राशि से अधिक भुगतान करेगा।
चूंकि कई उधारकर्ताओं के लिए यथार्थवादी होल्डिंग अवधि अनिश्चित है -- नौकरी परिवर्तन, पारिवारिक परिस्थितियां, और बाज़ार परिस्थितियां सभी योजना से पहले बिक्री या पुनर्वित्त को प्रेरित कर सकती हैं -- CFPB पॉइंट्स खरीदने से पहले अनुमानित ब्रेकईवन महीने के मुकाबले जल्दी बाहर निकलने की संभावना को तौलने की सलाह देता है, न कि यह मान लेने की कि ऋण को पूरी परिपक्वता तक रखा जाएगा।
पॉइंट्स बनाम बड़ा डाउन पेमेंट
पॉइंट्स खरीदना और बड़ा डाउन पेमेंट करना अलग-अलग तंत्र वाले अलग-अलग लीवर हैं: एक डिस्काउंट पॉइंट एक निश्चित ऋण राशि पर ब्याज दर को कम करता है, जबकि एक बड़ा डाउन पेमेंट ऋण राशि को ही कम करता है, बिना किसी ब्रेकईवन महीने तक पहुंचने की आवश्यकता के मासिक भुगतान और कुल चुकाए गए ब्याज दोनों को कम करता है, क्योंकि एक छोटे ऋण की सेवा पहले भुगतान से ही सस्ती होती है। दोनों रणनीतियों के लिए आवश्यक नकद समापन पर उपलब्ध धन के उसी पूल से आता है, इसलिए इनके बीच चुनाव अतिरिक्त नकद की एक निश्चित राशि वाले उधारकर्ता के लिए एक सीधा व्यापार है।
चूंकि एक बड़ा डाउन पेमेंट बिना किसी भविष्य की ब्रेकईवन आवश्यकता के तुरंत ऋण राशि को कम करता है, यह उसी आगे-देखने वाले जोखिम को नहीं वहन करता जो पॉइंट्स खरीदने में निहित है कि जल्दी बिक्री या पुनर्वित्त लागत को अवसूलित छोड़ सकता है। समापन पर अतिरिक्त नकद की एक निश्चित राशि वाले उधारकर्ताओं को पॉइंट्स से ब्रेकईवन-समायोजित बचत की तुलना बड़े डाउन पेमेंट से मिलने वाली तत्काल, बिना शर्त भुगतान कमी से करनी चाहिए।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
मॉर्गेज डिस्काउंट पॉइंट क्या है?
एक मॉर्गेज डिस्काउंट पॉइंट समापन पर भुगतान किया जाने वाला एक अग्रिम शुल्क है, परंपरागत रूप से ऋण राशि के 1% के बराबर, ऋण पर कम ब्याज दर के बदले में। उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो इसे दर 'खरीदने' के रूप में वर्णित करता है -- ऋण के जीवनकाल के लिए कम दर, और इसलिए कम भुगतान, के बदले में अधिक अग्रिम भुगतान करना।
एक पॉइंट मेरी ब्याज दर कितनी कम करता है?
कोई एक निश्चित उद्योग आंकड़ा नहीं है -- प्रति पॉइंट दर में कमी ऋणदाता द्वारा निर्धारित होती है और ऋण कार्यक्रम और बाज़ार परिस्थितियों के अनुसार भिन्न होती है। प्रति पॉइंट लगभग 0.25 प्रतिशत अंक की कमी को आमतौर पर एक शुरुआती संदर्भ के रूप में उद्धृत किया जाता है, लेकिन किसी विशिष्ट ऋण के लिए वास्तविक आंकड़े की ऋणदाता के लोन एस्टिमेट पर पुष्टि की जानी चाहिए।
मॉर्गेज पॉइंट्स पर ब्रेकईवन बिंदु क्या है, और इसकी गणना कैसे की जाती है?
ब्रेकईवन बिंदु उन महीनों की संख्या है जो घटी हुई दर से संचित मासिक बचत को पॉइंट्स की अग्रिम लागत के बराबर होने में लगते हैं, जिसकी गणना पॉइंट्स की लागत को मासिक बचत से विभाजित करके, एक पूरे महीने तक पूर्णांकित करके की जाती है। $3,000 की पॉइंट्स लागत और $49.05 की मासिक बचत वाले एक उदाहरण में, ब्रेकईवन बिंदु 62वें महीने में आता है।
क्या $300,000 के ऋण पर $3,000 का पॉइंट लेने लायक है?
यह इस पर निर्भर करता है कि ऋण कितने समय तक रखा जाएगा। उदाहरण में, पॉइंट 62वें महीने में ब्रेकईवन होता है; जो उधारकर्ता आश्वस्त है कि वह ऋण को उस बिंदु से काफी आगे तक रखेगा, वह पूरी 30-वर्षीय परिपक्वता तक रखने पर लगभग $14,658.89 का शुद्ध लाभ पाने की स्थिति में है, जबकि जो उधारकर्ता जल्द बेचने या पुनर्वित्त कराने की संभावना रखता है वह अग्रिम लागत वसूल नहीं कर सकता।
क्या मुझे पॉइंट्स खरीदने चाहिए या इसके बजाय बड़ा डाउन पेमेंट करना चाहिए?
एक डिस्काउंट पॉइंट एक निश्चित ऋण राशि पर ब्याज दर को कम करता है और इसका भुगतान होने के लिए ऋण को ब्रेकईवन महीने से आगे रखने की आवश्यकता होती है, जबकि एक बड़ा डाउन पेमेंट ऋण राशि को ही तुरंत कम करता है, बिना किसी ब्रेकईवन आवश्यकता के पहले महीने से ही भुगतान और कुल ब्याज को कम करता है। अतिरिक्त नकद की एक निश्चित राशि वाले उधारकर्ताओं को पॉइंट्स से ब्रेकईवन-समायोजित बचत की तुलना बड़े डाउन पेमेंट से मिलने वाली बिना शर्त कमी से करनी चाहिए।
क्या डिस्काउंट पॉइंट्स और ओरिजिनेशन पॉइंट्स एक ही चीज़ हैं?
नहीं। डिस्काउंट पॉइंट्स ब्याज दर को कम करते हैं और यह इस कैलकुलेटर द्वारा मॉडल किए जाने वाले पॉइंट का प्रकार है। ओरिजिनेशन पॉइंट्स एक अलग शुल्क है जो कुछ ऋणदाता ऋण को प्रोसेस करने की लागत को कवर करने के लिए लेते हैं और दर को कम नहीं करते, इसलिए वे यहां वर्णित ब्रेकईवन तुलना का हिस्सा नहीं हैं।
संदर्भ
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.