अपने निर्माण ऋण अनुमान को समझना
नीचे दी गई तालिका निर्माण (निकासी) चरण की तुलना उसके बाद आमतौर पर आने वाले स्थायी मॉर्गेज चरण से करती है, क्योंकि निर्माण-से-स्थायी ऋण निर्माण पूरा होते ही संरचना बदल देता है।
| चरण | ब्याज कैसे लगाया जाता है | सामान्य भुगतान संरचना |
|---|---|---|
| निर्माण (निकासी) अवधि | केवल-ब्याज, आमतौर पर अब तक वास्तव में निकाली गई राशि पर | भुगतान अक्सर केवल ब्याज को कवर करते हैं, जैसे-जैसे अधिक धन निकाला जाता है वैसे-वैसे बढ़ते हैं |
| स्थायी मॉर्गेज में बदलने के बाद | पूरी वितरित राशि पर मानक परिशोधन | मॉर्गेज अवधि में निश्चित मूलधन-और-ब्याज भुगतान |
- इस कैलकुलेटर की रैखिक-निकासी धारणा शुरुआती अनुमान उद्देश्यों के लिए एक सरलीकरण है; निर्माण मील के पत्थरों (नींव, फ्रेमिंग, छत, आदि) से जुड़ी वास्तविक निकासी अनुसूची शायद ही कभी पूरी तरह रैखिक होती है, इसलिए किसी विशिष्ट परियोजना पर वास्तविक ब्याज लागत इस अनुमान से भिन्न होगी।
- यह कैलकुलेटर निर्माण-से-स्थायी ऋण पर निर्माण के बाद आने वाले स्थायी मॉर्गेज चरण को, न ही किसी निर्माण ऋण शुल्क, निरीक्षण शुल्क, या आकस्मिक निकासी को मॉडल करता है।
- निर्माण ऋणों में अक्सर मानक स्थायी मॉर्गेज की तुलना में अधिक ब्याज दरें होती हैं, जो छोटी अवधि और ऋणदाताओं द्वारा अभी भी निर्माणाधीन परियोजना के वित्तपोषण से जुड़े अतिरिक्त जोखिम को दर्शाती हैं।
निर्माण ऋण क्या है?
एक निर्माण ऋण घर या अन्य संरचना के निर्माण को वित्तपोषित करता है और आमतौर पर निर्माण के दौरान केवल-ब्याज के रूप में संरचित होता है, जिसमें ऋणदाता क्लोजिंग पर पूरी ऋण राशि वितरित करने के बजाय, निर्माण के पूर्ण हुए चरणों से जुड़े चरणों में — जिन्हें निकासी (draws) कहा जाता है — धन जारी करता है। क्योंकि ब्याज आमतौर पर केवल वास्तव में निकाली गई राशि पर बढ़ता है, पूरे प्रतिबद्ध ऋण पर नहीं, निर्माण के दौरान ब्याज लागत उससे कम होती है जो पहले दिन से पूरे शेष पर ब्याज बढ़ने पर होती।
कई निर्माण ऋण निर्माण-से-स्थायी ऋणों के रूप में संरचित होते हैं, जो निर्माण पूर्ण होते ही स्वतः एक मानक परिशोधन मॉर्गेज में बदल जाते हैं, जिससे दूसरी क्लोजिंग और लागतों के दूसरे सेट से बचा जा सकता है। Freddie Mac और Fannie Mae दोनों कन्फॉर्मिंग ऋणदाताओं द्वारा उपयोग किए जाने वाले सिंगल-क्लोज निर्माण-से-स्थायी ऋण कार्यक्रमों के लिए दिशानिर्देश प्रकाशित करते हैं।
क्योंकि निकासी का सटीक समय और आकार परियोजना और ऋणदाता के अनुसार भिन्न होता है, यह कैलकुलेटर एक मानक अनुमान परंपरा लागू करता है: यह मानता है कि धन निर्माण अवधि में एक सीधे, रैखिक पैटर्न में निकाला जाता है, जो किसी विशिष्ट निकासी अनुसूची के मौजूद होने से पहले कुल ब्याज का अनुमान लगाने के लिए एक सामान्य रूप से उपयोग किया जाने वाला सरलीकरण है।
इस निर्माण ऋण कैलकुलेटर का उपयोग कैसे करें
- निर्माण के दौरान आप जो कुल निर्माण ऋण राशि निकालने की उम्मीद करते हैं वह दर्ज करें।
- निर्माण ऋण के लिए उद्धृत वार्षिक ब्याज दर दर्ज करें।
- महीनों में अपेक्षित निर्माण अवधि दर्ज करें।
- रैखिक-निकासी धारणा के तहत अनुमानित कुल ब्याज, अधिकतम मासिक ब्याज (पूरी राशि निकाले जाने के बाद), और निर्माण अवधि में औसत मासिक ब्याज पढ़ें।
रैखिक-निकासी ब्याज फॉर्मूला
एक रैखिक-निकासी धारणा के तहत, ऋण शेष निर्माण की शुरुआत में शून्य से समान रूप से बढ़कर अंत में पूरी ऋण राशि हो जाता है, इसलिए पूरी अवधि में औसत बकाया शेष कुल राशि के आधे से थोड़ा अधिक होता है — ठीक-ठीक उसका (महीने + 1) ÷ (2 × महीने)। महीने k के लिए ब्याज लगभग उस बिंदु पर शेष (राशि × k ÷ कुल महीने) को मासिक दर से गुणा करने के बराबर है।
निर्माण अवधि के हर महीने में उस मासिक ब्याज को जोड़ने से एक ही बंद-रूप अनुमान मिलता है: कुल ब्याज पूरी ऋण राशि को मासिक दर से गुणा करके, फिर (महीने + 1) को 2 से भाग देकर गुणा करने के बराबर होता है। अधिकतम मासिक ब्याज वह लागत है जो एक बार ऋण पूरी तरह निकाल लिए जाने के बाद किसी एक महीने की होगी, और औसत मासिक ब्याज बस अनुमानित कुल को महीनों की संख्या से भाग देने पर मिलता है।
सामान्य गलतियाँ
- यह मान लेना कि निर्माण के पहले दिन से पूरी ऋण राशि पर ब्याज लगाया जाता है — अधिकांश निर्माण ऋण केवल वास्तव में निकाले गए धन पर ब्याज लेते हैं, जिसे इस कैलकुलेटर का रैखिक-निकासी अनुमान अनुमानित करता है।
- अधिकतम मासिक ब्याज आंकड़े को पूरे निर्माण के दौरान सामान्य मासिक लागत के रूप में उपयोग करना — शुरुआती महीनों में, जब ऋण का बहुत कम हिस्सा निकाला गया होता है, लागत अधिकतम आंकड़े से कहीं कम होती है।
- यह भूल जाना कि एक निर्माण ऋण आमतौर पर उसके बाद आने वाले स्थायी मॉर्गेज से एक अलग, छोटी-अवधि वाला उत्पाद है, जिसकी अपनी दर, शुल्क, और (टू-क्लोज संरचनाओं के लिए) अपनी क्लोजिंग लागत होती है।
- यह मान लेना कि रैखिक-निकासी धारणा किसी वास्तविक परियोजना की निकासी अनुसूची से बिल्कुल मेल खाती है — वास्तविक निकासी निर्माण मील के पत्थरों से जुड़ी होती है और समय के साथ शायद ही कभी पूरी तरह समान होती है।
- यह अनदेखा करना कि निर्माण ऋण दरें आमतौर पर मानक मॉर्गेज दरों से अधिक होती हैं, जो समान राशि को मानक स्थायी मॉर्गेज से वित्तपोषित करने की तुलना में ब्याज लागत को बढ़ाती है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
निर्माण ऋण पर ब्याज की गणना कैसे की जाती है?
निर्माण ऋण पर ब्याज आमतौर पर केवल अब तक वास्तव में निकाले गए धन के हिस्से पर लगाया जाता है, पूरी प्रतिबद्ध ऋण राशि पर नहीं। यह कैलकुलेटर एक रैखिक-निकासी धारणा — निर्माण अवधि में समान रूप से जारी धन — का उपयोग करके उस लागत का अनुमान लगाता है, जो किसी वास्तविक मील के पत्थर-आधारित निकासी अनुसूची के मौजूद होने से पहले कुल ब्याज के लिए एक ही अनुमान देता है।
इस कैलकुलेटर में 'रैखिक-निकासी' का क्या मतलब है?
एक रैखिक-निकासी धारणा ऋण शेष को इस तरह मानती है जैसे यह निर्माण की शुरुआत में शून्य से समान रूप से, एक सीधी रेखा में, पूर्णता पर पूरी ऋण राशि तक बढ़ता है। यह शुरुआती ब्याज अनुमानों के लिए एक मानक सरलीकरण है, क्योंकि यह किसी परियोजना की विशिष्ट मील के पत्थर-आधारित निकासी अनुसूची की आवश्यकता के बिना एक बंद-रूप गणना की अनुमति देता है।
निर्माण-से-स्थायी ऋण क्या है?
एक निर्माण-से-स्थायी ऋण निर्माण ऋण और अंतिम मॉर्गेज को एक ही क्लोजिंग वाले एक ऋण में जोड़ता है: यह निर्माण के दौरान एक केवल-ब्याज निर्माण ऋण के रूप में काम करता है, फिर निर्माण पूरा होते ही स्वतः एक मानक परिशोधन मॉर्गेज में बदल जाता है। Freddie Mac और Fannie Mae दोनों कन्फॉर्मिंग ऋणदाताओं द्वारा उपयोग किए जाने वाले सिंगल-क्लोज निर्माण-से-स्थायी कार्यक्रमों के लिए दिशानिर्देश प्रकाशित करते हैं।
निर्माण ऋण ब्याज दरें आमतौर पर मॉर्गेज दरों से अधिक क्यों होती हैं?
निर्माण ऋण छोटी-अवधि वाले होते हैं और एक ऐसी परियोजना को वित्तपोषित करते हैं जो अभी भी निर्माणाधीन है, न कि एक पूर्ण, मूल्यांकित संपत्ति, जिसे ऋणदाता आमतौर पर एक पूर्ण घर पर मानक स्थायी मॉर्गेज की तुलना में अधिक जोखिम भरा मानते हैं। वह अतिरिक्त जोखिम आमतौर पर निर्माण अवधि के दौरान अधिक ब्याज दर में परिलक्षित होता है।
क्या यह कैलकुलेटर निर्माण पूरा होने के बाद स्थायी मॉर्गेज को शामिल करता है?
नहीं। यह कैलकुलेटर केवल निर्माण (निकासी) अवधि के दौरान ब्याज लागत का अनुमान लगाता है। एक बार निर्माण-से-स्थायी ऋण एक मानक मॉर्गेज में बदल जाने पर, बाद के भुगतानों का अनुमान लगाने के लिए अंतिम वितरित राशि, स्थायी दर, और मॉर्गेज अवधि का उपयोग करते हुए एक नियमित मॉर्गेज कैलकुलेटर का उपयोग किया जाना चाहिए।
संदर्भ
- Freddie Mac. Construction Conversion and Renovation Mortgages guidelines. freddiemac.com.
- Fannie Mae. Single-Close Construction-to-Permanent Financing guidelines. fanniemae.com.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: construction and renovation loan programs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.