केवल-ब्याज मॉर्गेज कैसे काम करता है
एक केवल-ब्याज मॉर्गेज उधारकर्ता को एक निर्धारित प्रारंभिक अवधि के दौरान ऋण शेष पर जमा हुए ब्याज का ही भुगतान करने देता है, जिसमें से कोई भी मासिक भुगतान मूल राशि को कम नहीं करता। उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो (CFPB) इस केवल-ब्याज सुविधा को आमतौर पर पूरे ऋण के बजाय एक प्रारंभिक अवधि पर लागू होने वाली बताता है, जिसके बाद ऋण एक मानक भुगतान में बदल जाता है जो मूल राशि और ब्याज दोनों चुकाता है।
चूंकि केवल-ब्याज भुगतान केवल बकाया शेष राशि और ब्याज दर पर निर्भर करता है, यह ऋण की समग्र अवधि पर उस तरह निर्भर नहीं करता जैसे पूरी तरह परिशोधित होने वाला भुगतान करता है। सूत्र बस मूल राशि गुणा मासिक ब्याज दर है: $300,000 के ऋण पर 5.5% वार्षिक दर पर, केवल-ब्याज भुगतान $300,000 x (0.055 / 12) = $1,375.00 प्रति माह है, जो IO अवधि जितनी भी चले और दर स्थिर रहने तक अपरिवर्तित रहता है।
परिशोधन शुरू होने पर भुगतान में उछाल
चूंकि केवल-ब्याज अवधि के दौरान कोई मूल राशि नहीं चुकाई जाती, उस अवधि के अंत में बकाया शेष राशि मूल रूप से उधार ली गई राशि के बिल्कुल बराबर होती है। जब IO अवधि समाप्त होती है, ऋणदाता उसी शेष राशि को पूरी तरह चुकाने के लिए आवश्यक भुगतान की फिर से गणना करता है, लेकिन अब ऋण की मूल लंबाई से कम शेष अवधि में, जिससे काफी अधिक मासिक भुगतान होता है -- एक प्रभाव जिसे अक्सर 'पेमेंट शॉक' कहा जाता है।
एक उदाहरण में, $300,000 के ऋण पर 5.5% वार्षिक दर और 30-वर्षीय कुल अवधि में 5-वर्षीय केवल-ब्याज अवधि में केवल-ब्याज भुगतान $1,375.00 है। IO अवधि समाप्त होने पर, वही $300,000 शेष राशि शेष 25 वर्षों (300 महीनों) में 5.5% पर परिशोधित की जाती है, जिससे $1,842.26 का भुगतान होता है -- $467.26 प्रति माह, या लगभग 34% की वृद्धि, जबकि ब्याज दर में कोई बदलाव नहीं होता।
| चरण | मासिक भुगतान | यह क्या कवर करता है |
|---|---|---|
| केवल-ब्याज अवधि (वर्ष 1-5) | $1,375.00 | केवल ब्याज; मूल राशि $300,000 पर अपरिवर्तित |
| परिशोधन शुरू होने के बाद (वर्ष 6-30) | $1,842.26 | मूल राशि और ब्याज, शेष 25 वर्षों में $300,000 चुकाना |
IO अवधि के दौरान जीरो-इक्विटी जोखिम
चूंकि केवल-ब्याज अवधि के दौरान जीरो मूल राशि चुकाई जाती है, जिस उधारकर्ता ने केवल IO भुगतान किए हैं वह उन भुगतानों से कोई घर इक्विटी नहीं बनाता -- बकाया शेष राशि ठीक वही रहती है जो मूल रूप से थी, जब तक IO अवधि चलती है। उस अवधि में बनी कोई भी इक्विटी केवल संपत्ति के बाज़ार मूल्य में वृद्धि से या खरीद के समय किए गए डाउन पेमेंट से आती है, जिसमें से किसी में भी केवल-ब्याज भुगतान का कोई योगदान नहीं होता।
यह बाज़ार में मंदी के दौरान सबसे अधिक मायने रखता है: वह उधारकर्ता जिसके पास बहुत कम या कोई इक्विटी नहीं है और जिसे IO अवधि के दौरान या तुरंत बाद बेचना या पुनर्वित्त कराना पड़ता है, उस उधारकर्ता की तुलना में घर के मूल्य में गिरावट के खिलाफ कम सुरक्षा रखता है जो उन्हीं वर्षों में एक मानक परिशोधित ऋण पर लगातार मूल राशि चुका रहा है। कोई मूल राशि कम न होना और अंततः भुगतान में उछाल का संयोजन ही वह संरचनात्मक व्यापार है जो केवल-ब्याज ऋण शुरुआत में कम भुगतान के बदले वहन करता है।
केवल-ब्याज ऋण किसके लिए उपयुक्त हैं -- और किसके लिए नहीं
केवल-ब्याज संरचनाएं मानक 30-वर्षीय स्थिर-दर वाले कन्फॉर्मिंग मॉर्गेज की तुलना में जंबो ऋणों, कुछ समायोज्य-दर उत्पादों, और निवेश-संपत्ति वित्तपोषण में अधिक बार दिखाई देती हैं। ये उन उधारकर्ताओं के लिए उपयुक्त हो सकती हैं जिनकी आय परिवर्तनशील या बाद में बढ़ने वाली है -- जैसे कमीशन-आधारित कमाने वाले या भविष्य में आय वृद्धि की उम्मीद रखने वाले -- जो भुगतान में उछाल से पहले या तुरंत बाद स्वैच्छिक मूल राशि भुगतान करने, पुनर्वित्त कराने, या बेचने की योजना बनाते हैं।
एक केवल-ब्याज ऋण उस उधारकर्ता के लिए कमज़ोर विकल्प है जो भुगतान वृद्धि की स्पष्ट योजना के बिना संपत्ति को लंबे समय तक रखने का इरादा रखता है, क्योंकि यह उछाल एक निश्चितता है जो ऋण संरचना में निर्मित है, कोई संभावना नहीं। IO ऋण पर विचार करने वाले उधारकर्ताओं को प्रतिबद्ध होने से पहले केवल-ब्याज भुगतान और पूरी तरह परिशोधित भुगतान दोनों का मॉडल बनाना चाहिए, उसी दर और शेष अवधि का उपयोग करके जो ऋण वास्तव में लागू करेगा।
स्थिर-दर बनाम समायोज्य-दर केवल-ब्याज ऋण
एक केवल-ब्याज सुविधा यह वर्णन करती है कि IO अवधि के दौरान भुगतान की गणना कैसे की जाती है, और यह इस बात से अलग प्रश्न है कि ऋण की दर स्थिर है या समायोज्य। कुछ केवल-ब्याज ऋण पूरी अवधि के लिए स्थिर दर रखते हैं, जिस स्थिति में IO अवधि के अंत में एकमात्र बदलाव केवल-ब्याज से परिशोधन की ओर बदलाव होता है; अन्य केवल-ब्याज ऋण समायोज्य-दर मॉर्गेज भी होते हैं, जिस स्थिति में दर परिशोधन की ओर बदलाव से स्वतंत्र रूप से, या साथ ही, बदल सकती है।
एक समायोज्य-दर केवल-ब्याज ऋण का मूल्यांकन करने वाला उधारकर्ता भुगतान परिवर्तन के दो अलग-अलग स्रोतों के संपर्क में आता है -- परिशोधन बदलाव और कोई भी दर समायोजन -- जो यदि दोनों करीब समय पर होते हैं तो एक साथ जुड़ सकते हैं। किसी भी एकल अनुमानित पोस्ट-IO भुगतान पर भरोसा करने से पहले, दर कब और क्या समायोजित हो सकती है सहित, विशिष्ट संरचना के लिए ऋण के ट्रुथ इन लेंडिंग प्रकटीकरण की समीक्षा करना एक आवश्यक कदम है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
केवल-ब्याज मॉर्गेज क्या है?
एक केवल-ब्याज मॉर्गेज वह ऋण है जिसमें आवश्यक मासिक भुगतान, एक निर्धारित प्रारंभिक अवधि के लिए, शेष राशि पर जमा हुए ब्याज को ही कवर करता है, मूल राशि का कोई हिस्सा नहीं। उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो इसे एक केवल-ब्याज सुविधा के रूप में वर्णित करता है जो आमतौर पर एक प्रारंभिक अवधि पर लागू होती है, इससे पहले कि ऋण एक मानक भुगतान में बदल जाए जो मूल राशि और ब्याज दोनों चुकाता है।
केवल-ब्याज अवधि समाप्त होने के बाद भुगतान कितना बढ़ सकता है?
उछाल का आकार ऋण की शेष राशि, दर और शेष अवधि पर निर्भर करता है, लेकिन यह काफी बड़ा हो सकता है क्योंकि पूरी मूल राशि कम शेष अवधि में चुकानी पड़ती है। $300,000 के ऋण पर 5.5% दर और 30-वर्षीय अवधि में 5-वर्षीय केवल-ब्याज अवधि वाले एक उदाहरण में, परिशोधन शुरू होने पर भुगतान $1,375.00 से बढ़कर $1,842.26 हो जाता है, जो $467.26, या लगभग 34% की वृद्धि है।
क्या केवल-ब्याज मॉर्गेज घर की इक्विटी बनाता है?
केवल-ब्याज अवधि के दौरान भुगतानों से नहीं, क्योंकि उस भुगतान का कोई हिस्सा मूल शेष राशि को कम नहीं करता। IO अवधि के दौरान बनी कोई भी इक्विटी केवल संपत्ति के बाज़ार मूल्य में वृद्धि से या खरीद के समय किए गए डाउन पेमेंट से आती है, जिसे केवल-ब्याज भुगतान प्रभावित नहीं करता।
क्या केवल-ब्याज मॉर्गेज स्थिर-दर या समायोज्य-दर के होते हैं?
दोनों मौजूद हैं। केवल-ब्याज सुविधा यह वर्णन करती है कि भुगतान की गणना कैसे की जाती है -- एक अवधि के लिए केवल ब्याज, फिर परिशोधन -- और यह इस बात से अलग है कि ऋण के जीवनकाल में मूल दर स्थिर है या समायोज्य। एक समायोज्य-दर केवल-ब्याज ऋण में परिशोधन बदलाव और दर परिवर्तन दोनों भुगतान को प्रभावित कर सकते हैं, कभी-कभी एक साथ भी।
केवल-ब्याज मॉर्गेज आमतौर पर कौन लेता है?
मानक 30-वर्षीय स्थिर-दर कन्फॉर्मिंग मॉर्गेज की तुलना में केवल-ब्याज संरचनाएं जंबो ऋणों, कुछ समायोज्य-दर उत्पादों, और निवेश-संपत्ति वित्तपोषण में अधिक सामान्य हैं। परिवर्तनशील या भविष्य में अपेक्षित आय वाले उधारकर्ता कभी-कभी शुरुआत में भुगतान कम करने के लिए इनका उपयोग करते हैं, बशर्ते उनके पास IO अवधि समाप्त होने पर भुगतान वृद्धि के लिए ठोस योजना हो।
संदर्भ
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.