Công thức khấu hao khoản vay thế chấp
Khoản vay thế chấp lãi suất cố định, khấu hao hoàn toàn được trả theo công thức M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], trong đó M là khoản thanh toán cố định hằng tháng, P là vốn gốc ban đầu của khoản vay, r là lãi suất tháng (lãi suất năm chia cho 12), và n là tổng số kỳ trả hằng tháng trong suốt kỳ hạn (360 với khoản vay 30 năm tiêu chuẩn). Công thức này cho ra một khoản trả hằng tháng duy nhất, không đổi trong suốt vòng đời khoản vay lãi suất cố định, dù tỷ lệ phân bổ của khoản trả đó giữa tiền lãi và vốn gốc thay đổi mỗi tháng.
Công thức được thiết lập sao cho khoản thanh toán cố định trả hết chính xác cả vốn gốc lẫn toàn bộ lãi phát sinh vào đúng kỳ trả cuối cùng theo lịch, với giả định không có khoản trả thêm nào và lãi suất không thay đổi. Mỗi tháng, tiền lãi được tính trên dư nợ hiện còn, và phần nào của khoản trả cố định không bị tiền lãi tháng đó tiêu hết sẽ được dùng để giảm dư nợ gốc làm cơ sở tính cho tháng kế tiếp.
Ví dụ tính toán: $300.000 với lãi suất 4,5% trong 30 năm
Với khoản vay $300.000 ở lãi suất 4,5%/năm khấu hao trong 30 năm (360 kỳ trả hằng tháng), lãi suất tháng là 4,5% / 12 = 0,375%, tức 0,00375 dưới dạng số thập phân. Áp dụng công thức khấu hao cho ra khoản trả cố định hằng tháng là $1.520,06. Ngay trong tháng đầu tiên, tiền lãi phát sinh trên toàn bộ dư nợ $300.000: $300.000 x 0,00375 = $1.125,00 tiền lãi, chỉ còn lại $395,06 trong khoản trả $1.520,06 để giảm dư nợ gốc.
Bảng dưới đây trình bày tổng tiền lãi đã trả, tổng vốn gốc đã trả và dư nợ còn lại tại một số mốc trong kỳ hạn 30 năm của ví dụ này. Trong toàn bộ vòng đời khoản vay, khoản thế chấp này phát sinh $247.220,13 tiền lãi, đưa tổng số tiền đã trả lên $547.220,13 trên khoản vay gốc $300.000.
| Thời gian đã qua | Tổng tiền lãi đã trả | Tổng vốn gốc đã trả | Dư nợ còn lại |
|---|---|---|---|
| 1 năm (12 kỳ trả) | $13.400,99 | $4.839,68 | $295.160,32 |
| 5 năm (60 kỳ trả) | $64.677,11 | $26.526,25 | $273.473,75 |
| 10 năm (120 kỳ trả) | $122.675,02 | $59.731,70 | $240.268,30 |
| 15 năm (180 kỳ trả) | $172.311,93 | $101.298,14 | $198.701,86 |
| 30 năm (360 kỳ trả) | $247.220,13 | $300.000,00 | $0,00 |
Vì sao các kỳ trả đầu nặng tiền lãi
Vì tiền lãi được tính mỗi tháng trên dư nợ còn lại, và dư nợ lớn nhất vào đầu khoản vay, những kỳ trả sớm nhất chứa phần tiền lãi lớn nhất và phần vốn gốc nhỏ nhất trong toàn bộ kỳ hạn. Khi dư nợ giảm dần theo từng kỳ trả, phần tiền lãi trong khoản thanh toán cố định thu hẹp lại còn phần vốn gốc lớn dần, dù tổng số tiền phải trả mỗi tháng không hề thay đổi ở khoản vay lãi suất cố định.
Trong ví dụ $300.000 nói trên, điểm giao cắt -- tháng mà phần vốn gốc trong khoản trả lần đầu vượt phần tiền lãi -- chỉ xảy ra ở tháng thứ 176, tức gần mốc 14,7 năm của kỳ hạn 30 năm. Điều này có nghĩa trong khoảng nửa đầu vòng đời khoản vay, phần lớn của mỗi kỳ trả đều đi vào tiền lãi thay vì tích lũy vốn chủ sở hữu nhà thông qua việc giảm gốc, và đó là lý do trả bớt nợ thế chấp ở giai đoạn sớm thường tiết kiệm được tiền lãi nhiều hơn theo tỷ lệ so với cùng khoản trả thêm ở giai đoạn muộn.
Khoản trả thêm ảnh hưởng thế nào đến khoản vay khấu hao
Vì tiền lãi tính mỗi tháng dựa trên dư nợ hiện tại, bất kỳ khoản trả thêm nào được áp thẳng vào vốn gốc đều làm giảm dư nợ ngay lập tức, qua đó giảm luôn phần tính lãi của mọi tháng còn lại trong vòng đời khoản vay. Hiệu ứng cộng dồn này khiến các khoản trả thêm vào gốc thực hiện sớm trong kỳ hạn -- khi dư nợ và tiền lãi hằng tháng còn lớn nhất -- nhìn chung tiết kiệm được tổng tiền lãi nhiều hơn so với cùng khoản trả thêm thực hiện muộn hơn, khi dư nợ đã giảm đi đáng kể.
Các tổ chức cho vay và đơn vị quản lý khoản vay thường yêu cầu người vay ghi rõ rằng khoản trả thêm phải được áp vào vốn gốc chứ không phải vào các kỳ trả theo lịch trong tương lai, vì nếu chỉ gửi thêm tiền mà không nêu chỉ dẫn này thì khoản tiền có thể được xử lý theo cách khác. Người vay cân nhắc trả thêm cũng nên xác nhận xem khoản vay của mình có bị phạt trả trước hay không, dù phạt trả trước không phổ biến ở các khoản vay nhà ở lãi suất cố định tiêu chuẩn được cấp tại Hoa Kỳ trong những năm gần đây.
Quy tắc 28/36 về khả năng chi trả khoản vay thế chấp
Quy tắc 28/36 là một nguyên tắc thẩm định tín dụng thế chấp thông thường, cho rằng tổng chi phí nhà ở của người vay -- gồm gốc, lãi, thuế bất động sản và bảo hiểm, đôi khi viết tắt là PITI -- nhìn chung không nên vượt quá 28% thu nhập gộp hằng tháng (tỷ lệ đầu vào), và tổng nghĩa vụ nợ hằng tháng, bao gồm chi phí nhà ở cộng các khoản nợ khác như vay mua xe, vay sinh viên và mức trả tối thiểu thẻ tín dụng, nhìn chung không nên vượt quá 36% thu nhập gộp hằng tháng (tỷ lệ đầu ra). Các ngưỡng này từ lâu đã được các tổ chức cho vay thế chấp thông thường dùng làm mốc tham chiếu khi đánh giá một người vay có thể vay bao nhiêu là hợp lý.
Từng tổ chức cho vay và từng chương trình vay áp dụng yêu cầu riêng về tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI), có thể khác với hướng dẫn 28/36 truyền thống; chẳng hạn, nhiều chương trình vay được chính phủ bảo lãnh và cả vay thông thường cho phép tỷ lệ DTI đầu ra trên 36%, đôi khi lên tới 43% đến 50%, tùy theo các yếu tố khác trong hồ sơ tài chính của người vay như điểm tín dụng, quy mô khoản trả trước và dự trữ tiền mặt. Quy tắc 28/36 vẫn là mốc tham chiếu thận trọng hữu ích để ước lượng khả năng chi trả, ngay cả khi các hướng dẫn thẩm định thực tế linh hoạt hơn.
Đọc bảng khấu hao khoản vay
Một bảng khấu hao đầy đủ liệt kê mọi kỳ trả theo lịch trong vòng đời khoản vay, cho thấy với từng kỳ trả phần tiền lãi bị tính, phần vốn gốc được áp vào và dư nợ còn lại sau đó. Xem toàn bộ bảng -- thay vì chỉ nhìn con số thanh toán cố định hằng tháng -- giúp thấy rõ vốn gốc được giảm chậm đến mức nào trong những năm đầu của một khoản vay dài hạn ít trả thêm, và phần vốn gốc tăng tốc nhanh ra sao trong những năm cuối kỳ hạn.
Bảng khấu hao cũng hữu ích khi đánh giá quyết định tái cấp vốn, vì chúng cho thấy dư nợ còn lại và tỷ lệ các kỳ trả tương lai vẫn dành cho tiền lãi tại bất kỳ thời điểm nào của khoản vay. Người vay đang cân nhắc tái cấp vốn giữa kỳ hạn có thể so sánh dư nợ còn lại và quỹ đạo tiền lãi của khoản vay hiện tại với điều khoản của khoản vay mới để đánh giá xem tái cấp vốn có khả năng giảm tổng tiền lãi phải trả trong quãng thời gian còn lại hay không.
Câu hỏi thường gặp
Công thức tính khoản trả nợ thế chấp là gì?
Công thức chuẩn cho khoản trả nợ thế chấp lãi suất cố định, khấu hao hoàn toàn là M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], trong đó M là khoản trả cố định hằng tháng, P là vốn gốc khoản vay, r là lãi suất tháng (lãi suất năm chia cho 12), và n là tổng số kỳ trả hằng tháng. Với khoản vay $300.000 ở lãi suất 4,5%/năm trong 30 năm (360 kỳ trả), công thức này cho khoản trả cố định hằng tháng là $1.520,06.
Vì sao các kỳ trả nợ thế chấp ban đầu chủ yếu đi vào tiền lãi?
Tiền lãi của khoản vay khấu hao được tính mỗi tháng trên dư nợ đang còn, vốn lớn nhất ngay khi khoản vay bắt đầu. Vì dư nợ chỉ giảm dần dần, phần tiền lãi trong mỗi kỳ trả khởi đầu rất lớn và thu hẹp chậm, còn phần vốn gốc khởi đầu nhỏ rồi lớn dần theo thời gian. Trong ví dụ $300.000, lãi suất 4,5%, kỳ hạn 30 năm, kỳ trả đầu tiên $1.520,06 gồm $1.125,00 tiền lãi và chỉ $395,06 giảm vốn gốc.
Quy tắc 28/36 trong cho vay thế chấp là gì?
Quy tắc 28/36 là hướng dẫn thông thường mà các tổ chức cho vay thế chấp sử dụng, cho rằng chi phí nhà ở (gốc, lãi, thuế bất động sản và bảo hiểm) nhìn chung không nên vượt quá 28% thu nhập gộp hằng tháng của người vay, và tổng các khoản trả nợ hằng tháng, bao gồm chi phí nhà ở, nhìn chung không nên vượt quá 36% thu nhập gộp hằng tháng. Từng chương trình vay có thể cho phép tỷ lệ nợ trên thu nhập cao hơn tùy theo các yếu tố khác trong hồ sơ tài chính của người vay, nhưng quy tắc 28/36 vẫn là chuẩn tham chiếu thận trọng được viện dẫn rộng rãi về khả năng chi trả.
Trả thêm vào vốn gốc có thực sự tiết kiệm tiền không?
Có. Vì tiền lãi của khoản vay khấu hao được tính trên dư nợ đang còn, bất kỳ khoản trả thêm nào áp thẳng vào vốn gốc đều làm giảm dư nợ đó ngay lập tức, kéo giảm tiền lãi của mọi tháng còn lại trong vòng đời khoản vay. Các khoản trả thêm thực hiện sớm hơn trong kỳ hạn, khi dư nợ còn lớn, nhìn chung tiết kiệm tổng tiền lãi nhiều hơn so với cùng khoản trả thêm thực hiện muộn hơn, khi dư nợ -- và do đó tiền lãi tính trên nó -- đã giảm đi đáng kể.
Tổng tiền lãi phải trả trong vòng đời khoản vay thế chấp 30 năm là bao nhiêu?
Tổng tiền lãi phụ thuộc vào số tiền vay và lãi suất. Với khoản vay $300.000 ở lãi suất 4,5%/năm trong 30 năm, tổng tiền lãi qua toàn bộ 360 kỳ trả lên tới $247.220,13, đưa tổng số tiền đã trả (gốc cộng lãi) lên $547.220,13, nghĩa là tổng tiền lãi gần bằng 82% số tiền vay ban đầu. Lãi suất cao hơn, kỳ hạn dài hơn hoặc số tiền vay lớn hơn đều làm tăng tổng tiền lãi trọn đời, trong khi trả thêm vào vốn gốc hoặc rút ngắn kỳ hạn sẽ làm giảm con số đó.
Tài liệu tham khảo
- Consumer Financial Protection Bureau. "Explainer: How mortgage amortization works." Consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau. "What is a debt-to-income ratio?" Consumerfinance.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Fannie Mae. "Selling Guide: Debt-to-Income Ratios." Fanniemae.com.