Cap rate sonucunuzu anlamak
Aşağıdaki tablo, gayrimenkul yatırım analizinde yaygın olarak tartışılan genel referans aralıklarını verir; gerçekte kabul edilebilir cap rate'ler mülk türüne, pazara ve geçerli faiz oranlarına göre önemli ölçüde değişir.
| Yaklaşık cap rate aralığı | Genel nitelendirme |
|---|---|
| %4'ün altı | Düşük — genellikle üst düzey, düşük riskli konumlarla veya yüksek fiyat artışı beklentisi olan pazarlarla ilişkilendirilir |
| %4 – %7 | Orta — birçok pazarda istikrara kavuşmuş gelir mülkleri için yaygın olarak belirtilen bir aralık |
| %7 – %10 | Daha yüksek — genellikle daha yüksek algılanan risk, ikincil pazarlar veya daha fazla yönetim gerektiren mülklerle ilişkilendirilir |
| %10'un üzeri | Yüksek — genellikle daha yüksek risk, sıkıntılı mülkler veya sınırlı değer artışı beklentisi olan pazarlarla ilişkilendirilir |
- Bu aralıklar genel piyasa gözlemleridir, sabit kurallar değildir; kabul edilebilir cap rate'ler mülk türüne (çok aileli, perakende, endüstriyel, tek aileli kiralık), coğrafi pazara ve satın alma zamanındaki faiz oranı ortamına göre değişir.
- Cap rate finansman maliyetlerini tamamen dışarıda bırakır; aynı cap rate'e sahip iki mülk, her birini satın almak için kullanılan borcun miktarına ve koşullarına bağlı olarak çok farklı nakit üzerine nakit getirilerine sahip olabilir.
- Cap rate, güncel veya geçmiş NOI'ye dayanan anlık bir görüntüdür; gelecekteki kira artışını, gider değişikliklerini veya değer artışını öngörmez — bunların hepsi bir yatırımın gerçek uzun vadeli getirisini önemli ölçüde etkiler.
Cap rate nedir?
Kapitalizasyon oranı, bir mülkün yıllık net işletme gelirinin (NOI) güncel piyasa değerine veya satın alma fiyatına bölünmesiyle tanımlanan standart bir gayrimenkul yatırım ölçütüdür. Finansman maliyetlerini dışarıda bıraktığından — hiçbir konut kredisi ödemesi çıkarılmaz — cap rate, bir mülkün kaldıraçsız gelir getirisini ölçer; bu da onu farklı miktarlarda borç veya peşin parayla satın alınan mülkleri karşılaştırmak için kullanışlı kılar.
Cap rate, ticari ve konut gelir mülkü yatırımında hızlı bir eleme ve karşılaştırma aracı olarak yaygın şekilde kullanılır: daha yüksek bir cap rate genellikle fiyata göre daha yüksek bir gelir getirisini gösterir, ancak aynı zamanda daha yüksek algılanan riski, daha az istenen bir konumu veya daha aktif yönetim gerektiren bir mülkü de yansıtabilir — cap rate tek başına bu açıklamalar arasında ayrım yapmaz.
Cap rate, finansmanı hesaba katan ve tam mülk değeri yerine gerçekte yatırılan nakit (peşinat) üzerindeki getiriyi ölçen nakit üzerine nakit getirisiyle (cash-on-cash return) karıştırılmamalıdır.
Bu cap rate hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Mülkün yıllık net işletme gelirini (NOI) girin — herhangi bir konut kredisi ödemesi veya gelir vergisinden önce, brüt kira ve diğer gelirlerden işletme giderleri ve boşluk çıkarılmış hali.
- Mülkün güncel piyasa değerini veya satın alma fiyatını girin.
- Ortaya çıkan cap rate'i ve eşdeğer aylık NOI rakamını okuyun.
Cap rate'in arkasındaki formül
Cap rate, yıllık net işletme gelirinin mülk değerine bölünmesi ve sonucun yüzde olarak ifade edilmesiyle hesaplanır. NOI'nin kendisi borç servisini (konut kredisi ödemeleri) ve gelir vergilerini dışarıda bırakır, dolayısıyla cap rate mülkün nasıl finanse edildiğinden bağımsız gelir performansını yansıtır.
Hesaplanmış örnek: yıllık 24.000 dolar NOI üreten ve 400.000 dolar değerindeki bir mülk, aylık 2.000 dolar NOI'ye eşdeğer %6 cap rate'e (24.000 ÷ 400.000) sahiptir.
Sık yapılan hatalar
- Net işletme geliri (NOI) yerine brüt kira gelirini kullanmak — cap rate, brüt kira değil, işletme giderleri ve boşluk sonrası geliri gerektirir.
- Konut kredisi ödemelerini (borç servisi) NOI rakamına dahil etmek — cap rate özellikle kaldıraçsız, finansman öncesi bir ölçüttür.
- Her birinin temsil ettiği farklı risk ve yönetim profillerine göre ayarlama yapmadan çok farklı mülk türleri veya pazarlar arasında cap rate'leri karşılaştırmak.
- Neden daha yüksek olduğunu araştırmadan daha yüksek bir cap rate'i otomatik olarak daha iyi bir yatırım olarak ele almak — bu, sadece daha iyi değer yerine daha yüksek riski, ertelenmiş bakımı veya gerileyen bir pazarı yansıtabilir.
- Gerçek geçmiş gelir ve giderler yerine bayat veya öngörülen (pro forma) bir NOI rakamı kullanmak; bu, cap rate'i mülkün gerçek performansına göre olduğundan yüksek gösterebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Bir kiralık mülk için iyi bir cap rate nedir?
Evrensel bir 'iyi' cap rate yoktur — kabul edilebilir aralıklar büyük ölçüde mülk türüne, pazara ve faiz oranı ortamına bağlıdır. Yaklaşık %4-10 aralığındaki cap rate'ler çeşitli pazarlarda ve mülk türlerinde yaygın olarak tartışılır; daha düşük cap rate'ler genellikle üst düzey, daha düşük riskli konumlarla, daha yüksek cap rate'ler ise genellikle daha yüksek algılanan risk veya ikincil pazarlarla ilişkilendirilir.
Cap rate nasıl hesaplanır?
Cap rate, yıllık net işletme gelirinin (NOI) mülkün güncel değerine veya satın alma fiyatına bölünmesi ve yüzde olarak ifade edilmesiyle eşittir. Örneğin, 400.000 dolar değerindeki ve yıllık 24.000 dolar NOI'ye sahip bir mülk, %6 cap rate'e (24.000 ÷ 400.000 × 100) sahiptir.
Cap rate ile nakit üzerine nakit getirisi arasındaki fark nedir?
Cap rate, herhangi bir finansmanı hariç tutarak NOI'yi tam mülk değerinin yüzdesi olarak ölçer — mülkün kaldıraçsız performansını yansıtır. Nakit üzerine nakit getirisi, gerçek yıllık nakit akışını (konut kredisi ödemelerinden sonra) fiilen yatırılan nakdin, tipik olarak peşinatın, yüzdesi olarak ölçer — finansman koşullarına bağlı olarak cap rate'ten daha yüksek veya daha düşük olabilen, kaldıraçlı ve yatırımcıya özgü getiriyi yansıtır.
Cap rate konut kredisi ödemelerini içerir mi?
Hayır. Cap rate, tanımı gereği borç servisini (konut kredisi anapara ve faiz ödemeleri) ve gelir vergilerini dışarıda bırakan net işletme geliri (NOI) kullanılarak hesaplanır. Bu, cap rate'i her mülkün nasıl finanse edildiğinden bağımsız olarak karşılaştırmak için kullanışlı kılan şeydir.
Cap rate'ler konuma göre neden bu kadar değişir?
Cap rate'ler, piyasanın bir mülkün riskine ve büyüme beklentilerine ilişkin gelirine göre kolektif değerlendirmesini yansıtır. Güçlü değer artışı beklentisi olan üst düzey, düşük riskli pazarlar genellikle daha düşük cap rate'lerle işlem görür (yatırımcılar algılanan güvenlik ve büyüme karşılığında daha düşük güncel gelir getirisini kabul eder), daha yüksek riskli veya daha yavaş büyüyen pazarlar ise yatırımcıları bu ek risk için telafi etmek üzere daha yüksek cap rate'lerle işlem görme eğilimindedir.
Kaynaklar
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — net operating income and capitalization rate definitions. fanniemae.com.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Federal Reserve Board. Commercial real estate lending guidance. federalreserve.gov.
- Investopedia. Capitalization Rate: Cap Rate Defined With Formula and Examples. investopedia.com.