Kiralık mülk sonuçlarınızı anlamak
Aşağıdaki tablo, cap rate, nakit üzerine nakit getirisi ve nakit akışının aynı mülk için farklı yönleri gösterebileceğinden, her başlıca ölçütün neyi ölçtüğünü ve hangi soruyu yanıtlamak için en uygun olduğunu açıklar.
| Ölçüt | Neyi ölçer | En iyi yanıtladığı soru |
|---|---|---|
| Aylık/yıllık nakit akışı | Konut kredisi ödemesi ve giderlerden sonra elde kalan gerçek dolarlar | Bu mülk kendi maliyetlerini artı bir fazlayı karşılar mı? |
| Cap rate | Mülk değerine göre kaldıraçsız gelir getirisi | Bu mülkün gelir performansı finansmandan bağımsız olarak diğerleriyle nasıl karşılaştırılır? |
| Nakit üzerine nakit getirisi | Fiilen yatırılan nakit (peşinat) üzerindeki kaldıraçlı getiri | Finansmanıma göre koyduğum belirli nakit üzerinde ne kadar getiri elde ediyorum? |
| NOI | Borç servisi ve vergilerden önceki yıllık gelir | Cap rate ve değer tahminlerinin arkasındaki temel gelir rakamı |
- Bu hesaplayıcı standart 30 yıllık sabit faizli tam amortismana tabi bir kredi varsayar; değişken faizli krediler, sadece faiz ödemeli dönemler veya farklı amortisman planları konut kredisi ödemesini ve dolayısıyla nakit akışı ile nakit üzerine nakit getirisini değiştirir.
- Aylık işletme giderleri emlak vergilerini, sigortayı, bakım rezervlerini ve varsa yönetim ücretlerini içermelidir, ancak bu hesaplayıcı tarafından ayrı olarak hesaplanan konut kredisi ödemesini içermemelidir.
- Bu model, mülk değer artışını, anapara ödemesi yoluyla özkaynak birikimini, gelir vergisi etkilerini (amortisman dahil) veya kapanış maliyetlerini hesaba katmaz — bunların hepsi burada gösterilen nakit akışı ölçütlerinin ötesinde bir yatırımın toplam getirisini etkiler.
Kiralık mülk analizi nedir?
Bir kiralık mülk analizi, bir mülkün satın alma ve finansman koşullarını beklenen kira geliri ve işletme giderleriyle birleştirerek yatırımcıların olası satın almaları karşılaştırmak için kullandığı temel ölçütleri üretir: nakit akışı (tüm giderler ve konut kredisi ödemesinden sonra her ay elde kalan tutar), cap rate (fiyata göre kaldıraçsız gelir getirisi), nakit üzerine nakit getirisi (fiilen yatırılan nakit üzerindeki kaldıraçlı getiri) ve NOI (finansman maliyetlerinden önceki gelir).
Bu hesaplayıcı, satın almanın kredi kısmı için standart 30 yıllık sabit faizli amortismana tabi bir konut kredisi varsayar ve hem kredi tutarını hem de nakit üzerine nakit getirisi hesaplamasının paydası olan fiilen yatırılan nakdi belirlemek için peşinat yüzdesini tam satın alma fiyatına uygular.
Cap rate ve nakit üzerine nakit getirisi farklı soruları yanıtlar: cap rate mülkün finansmandan bağımsız nasıl performans gösterdiğini gösterirken, nakit üzerine nakit getirisi kullanılan belirli finansman koşulları göz önüne alındığında belirli bir yatırımcının koyduğu nakit üzerindeki gerçek getiriyi gösterir.
Bu kiralık mülk hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Mülkün satın alma fiyatını girin.
- Yatırmayı planladığınız peşinat yüzdesini girin.
- Beklenen konut kredisi faiz oranını girin (30 yıllık bir amortisman planı varsayılır).
- Tam doluluktaki beklenen aylık kirayı girin.
- Kiranın yüzdesi olarak beklenen boşluk oranını girin.
- Toplam aylık işletme giderlerini (emlak vergileri, sigorta, bakım, yönetim — konut kredisi ödemesi hariç) girin, ardından aylık nakit akışını, cap rate'i, nakit üzerine nakit getirisini, NOI'yi ve konut kredisi ödemesini okuyun.
Bu kiralık mülk analizinin arkasındaki formül
Konut kredisi ödemesi, 30 yıllık standart amortisman formülü kullanılarak kredi tutarı (satın alma fiyatı eksi peşinat) üzerinden hesaplanır. Efektif aylık kira boşluk kaybını hesaba katar ve NOI, standart NOI tanımıyla tutarlı olarak, yıllık bazda efektif kira eksi işletme giderleri (borç servisi hariç) olarak hesaplanır. Nakit akışı, konut kredisi ödemesini aylık NOI'den (efektif kira eksi giderler) çıkarır. Cap rate, yıllık NOI'yi satın alma fiyatına böler; nakit üzerine nakit getirisi, yıllık nakit akışını yatırılan nakde (peşinat) böler.
Hesaplanmış örnek: %25 peşinatlı ($75.000, 225.000 dolarlık kredi bırakan) 300.000 dolarlık bir mülkün %7 oranında aylık konut kredisi ödemesi 1.496,93 dolardır. Aylık 2.400 dolar kira, %5 boşluk (2.280 dolar efektif kira) ve 700 dolar aylık giderle, yıllık NOI 18.960 dolardır (((2.280 − 700) × 12), bu da %6,32 cap rate verir (18.960 ÷ 300.000). Konut kredisi ödemesinden sonraki aylık nakit akışı 83,07 dolardır (2.280 − 700 − 1.496,93), bu da yaklaşık 997 dolar yıllık nakit akışı ve yaklaşık %1,33 nakit üzerine nakit getirisi verir (997 ÷ 75.000).
Sık yapılan hatalar
- Bakım rezervlerini, mülk yönetimini veya peyzaj ve haşere kontrolü gibi hızlı bir tahminde unutulması kolay periyodik maliyetleri hariç tutarak aylık işletme giderlerini olduğundan düşük tahmin etmek.
- Farklı tipik boşluk oranlarına sahip pazarlardaki mülkler arasında nakit akışını karşılaştırırken brüt kira yerine efektif (boşluk sonrası) kira kullanmamak.
- Cap rate'i nakit üzerine nakit getirisiyle karıştırmak — bir mülk kullanılan finansman koşullarına tamamen bağlı olarak çekici bir cap rate'e ancak zayıf bir nakit üzerine nakit getirisine sahip olabilir (veya tam tersi).
- Bu modelin değer artışını ve anapara ödemesini hariç tuttuğunu göz ardı etmek; her ikisi de aylık nakit akışı düşük veya negatif olsa bile zaman içinde toplam yatırım getirisine katkıda bulunur.
- Gerçekte farklı bir vade veya sadece faiz ödemeli olarak yapılandırılmış bir krediye 30 yıllık amortisman varsayımını uygulamak; bu, bu hesaplayıcının gösterdiğinden önemli ölçüde farklı bir konut kredisi ödemesi üretir.
Sıkça Sorulan Sorular
Bir kiralık mülk için iyi bir nakit akışı nedir?
Tek bir evrensel rakam yoktur — kabul edilebilir nakit akışı pazara, satın alma fiyatına, finansman koşullarına ve bir yatırımcının hedeflerine bağlıdır. Bazı yatırımcılar birim başına minimum pozitif aylık nakit akışı hedeflerken, diğerleri güçlü büyüme gösteren bir pazarda beklenen değer artışı karşılığında daha düşük hatta negatif nakit akışını kabul eder; bu hesaplayıcı, belirli bir yatırımcı için hangi seviyenin 'iyi' olduğuna hükmetmeden rakamı bildirir.
Cap rate ile nakit üzerine nakit getirisi arasındaki fark nedir?
Cap rate, yıllık NOI'yi (finansman maliyetlerinden önceki gelir) tam mülk değerine böler, mülkün nasıl finanse edildiğinden bağımsız olarak kaldıraçsız performansını ölçer. Nakit üzerine nakit getirisi, gerçek yıllık nakit akışını (konut kredisi ödemesinden sonra) fiilen yatırılan nakde, tipik olarak peşinata, böler ve bir yatırımcının finansman koşullarına özgü kaldıraçlı getiriyi ölçer. İkisi, kredinin oranına ve peşinatına bağlı olarak aynı mülk için önemli ölçüde farklılık gösterebilir.
Bu araçta konut kredisi ödemesi nasıl hesaplanır?
Bu hesaplayıcı, finanse edilen tutar (satın alma fiyatı eksi peşinat) üzerinde standart konut kredisi amortisman formülünü kullanarak standart 30 yıllık sabit faizli tam amortismana tabi bir kredi varsayar. Gerçek veya planlanan krediniz farklı bir vade, değişken bir oran veya sadece faiz ödemeli bir yapı kullanıyorsa, gerçek ödeme bu hesaplayıcının tahmininden farklı olacaktır.
Bu hesaplayıcı mülk değer artışını veya vergi avantajlarını içerir mi?
Hayır. Bu hesaplayıcı tek bir zaman noktasında işletme nakit akışına, cap rate'e, nakit üzerine nakit getirisine ve NOI'ye odaklanır. Mülk değer artışını, anapara ödemesi yoluyla biriken özkaynağı veya amortisman gibi gelir vergisi etkilerini modellemez — bunların hepsi bir kiralık mülkün toplam uzun vadeli getirisini önemli ölçüde etkileyebilir.
Aylık işletme giderlerine neyi dahil etmeliyim?
Aylık işletme giderleri tipik olarak emlak vergilerini, ev sahibi veya ev sahibi sigortasını, rutin bakım ve onarım rezervlerini ve varsa mülk yönetim ücretlerini içerir. Bu hesaplayıcı tarafından ayrı olarak hesaplanan konut kredisi ödemesini hariç tutmalı ve çoğu yatırımcının ayrı olarak bütçelediği bir çatı değişimi gibi büyük tek seferlik sermaye harcamalarını genellikle hariç tutmalıdır.
Kaynaklar
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — NOI, cap rate and cash flow definitions. fanniemae.com.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Mortgage basics and amortization. consumerfinance.gov.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Multifamily underwriting guidance. hud.gov.