Peşinat sonuçlarınızı anlamak
Aşağıdaki tablo, aynı 400.000 dolarlık satın almada farklı peşinat yüzdelerinin kredi tutarını ve ortaya çıkan LTV'yi nasıl değiştirdiğini göstererek ikisi arasındaki doğrudan, doğrusal ilişkiyi ortaya koyar.
| Peşinat % | Peşinat tutarı | Kredi tutarı | Ortaya çıkan LTV |
|---|---|---|---|
| %5 | $20.000 | $380.000 | %95 |
| %10 | $40.000 | $360.000 | %90 |
| %20 | $80.000 (kesin) | $320.000 (kesin) | %80 (kesin) |
| %25 | $100.000 | $300.000 | %75 |
- Bu hesaplayıcı yalnızca anapara-ve-faiz hesaplar; emlak vergilerini, ev sahibi sigortasını, site aidatlarını veya özel konut kredisi sigortasını içermez, bunların tümü gerçek aylık konut maliyetine eklenir.
- %80 LTV eşiği, geleneksel kredilerde PMI'nin artık gerekmediği zaman için yaygın bir kuralı yansıtır; belirli PMI kuralları, oranları ve kaldırma zaman çizelgeleri kredi kuruluşuna ve kredi programına göre değişir.
- Peşinattan ayrı olan kapanış maliyetleri, tipik olarak satın alma fiyatının birkaç yüzdesini ekler ve bu hesaplayıcı tarafından modellenmez.
Peşinat nedir?
Peşinat, bir evin satın alma fiyatının nakit olarak peşin ödenen kısmıdır, kalan kısım ise bir konut kredisiyle finanse edilir. Peşin ödenen yüzde, hem kredi tutarını hem de ortaya çıkan kredi-değer oranını — mülkün değerinin bir yüzdesi olarak ifade edilen kredi tutarını — doğrudan belirler; kredi kuruluşları bunu riski değerlendirmek ve geleneksel kredilerde özel konut kredisi sigortasının (PMI) gerekip gerekmediğini belirlemek için kullanır.
Tüketici Mali Koruma Bürosu, geleneksel bir kredide PMI'dan kaçınan bir referans olarak sıkça %20 peşinatın belirtildiğini, ancak birçok kredi programının önemli ölçüde daha düşük peşinatlara izin verdiğini not eder — bazı geleneksel programlar %3 kadar düşük peşinata izin verir ve FHA kredileri gibi devlet destekli programların kendi minimum peşinat gereksinimleri vardır, bunlar programa göre değişir ve kendi konut kredisi sigortası kurallarına tabidir.
Daha büyük bir peşinat, kredi tutarını azaltır; bu da aylık ödemeyi ve kredinin ömrü boyunca ödenen toplam faizi düşürür, ancak aynı zamanda peşin olarak daha fazla nakit bağlar — bu, alıcının daha geniş finansal durumuna bağlı olan aylık karşılanabilirlik ile mevcut likidite arasında bir ödünleşimdir.
Bu peşinat hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Mülkün satın alma fiyatını girin.
- Düşündüğünüz peşinat yüzdesini girin.
- Konut kredisi için beklenen yıllık faiz oranını girin.
- Kredi vadesini yıl olarak girin.
- Peşinat tutarını, ortaya çıkan kredi tutarını, aylık anapara-ve-faiz ödemesini ve kredi-değer oranını okuyun.
Peşinat hesaplamalarının arkasındaki formül
Peşinat tutarı, satın alma fiyatının seçilen yüzdeyle çarpımıdır. Kredi tutarı, satın alma fiyatı eksi peşinattır ve aylık ödeme, standart amortisman formülü kullanılarak bu kredi tutarı üzerinden hesaplanır. Kredi-değer oranı, kredi tutarının satın alma fiyatına bölümüdür.
Hesaplanmış örnek: %20 peşinatlı 400.000 dolarlık bir satın alma fiyatı, 80.000 dolarlık bir peşinat ve 320.000 dolarlık bir kredi üretir. %6,5 oranında 30 yıl boyunca, bu kredideki aylık anapara-ve-faiz ödemesi 2.022,62 dolardır ve ortaya çıkan LTV %80'dir — PMI'nin yaygın olarak gerekmediği geleneksel eşiğin tam olarak altında.
Sık yapılan hatalar
- Bir konut kredisine uygun olmak için %20 peşinatın gerekli olduğunu varsaymak — birçok geleneksel ve devlet destekli program, her biri kendi koşullarıyla önemli ölçüde daha düşük peşinatlara izin verir.
- Daha küçük bir peşinatın daha yüksek bir LTV ürettiğini unutmak; bu, geleneksel bir kredide PMI gereksinimlerini veya farklı kredi koşullarını tetikleyebilir.
- Peşinatı kapanış maliyetleriyle karıştırmak — kapanış maliyetleri, tipik olarak kapanışta peşinata ek olarak ödenen ayrı bir ücret grubudur.
- Daha büyük bir peşinatın aylık ödemeyi ve toplam faizi azalttığını ama aynı zamanda mevcut nakit rezervlerini de azalttığını gözden kaçırmak — bu, alıcının genel finansal tablosuna bağlı bir ödünleşimdir.
- Bu hesaplayıcı yeni bir satın almayı modellemek için tasarlanmışken, tam satın alma fiyatı yerine güncel kalan bakiyeyi kullanmak.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev almak için ne kadar peşinat gerekir?
Peşinat gereksinimleri kredi programına göre büyük ölçüde değişir. Bazı geleneksel kredi programları %3 kadar düşük peşinata izin verir, FHA kredileri gibi devlet destekli programların kendi minimum gereksinimleri vardır ve %20 peşin ödemek geleneksel bir kredide özel konut kredisi sigortasından kaçınmak için yaygın bir referanstır — ancak bir konut kredisine uygun olmak için evrensel bir gereklilik değildir.
%20'den az peşinat verirsem ne olur?
Çoğu geleneksel kredide, %20'nin altındaki bir peşinat (%80'in üzerinde bir LTV) tipik olarak özel konut kredisi sigortası (PMI) gerektirir; bu, temerrüt durumunda borçluyu değil kredi kuruluşunu koruyan ek bir aylık maliyettir. PMI genellikle temel bir peşinat veya konut kredisi ödemesi hesaplamasında modellenmez ve kredi bakiyesi ödemeler veya değer artışı yoluyla %80 LTV'ye ulaştığında, kredi kuruluşu kurallarına tabi olarak genellikle kaldırılabilir.
Peşinat aylık ödememi nasıl etkiler?
Daha büyük bir peşinat, kredi tutarını doğrudan azaltır; bu da aylık anapara-ve-faiz ödemesini ve kredinin ömrü boyunca ödenen toplam faizi düşürür. Örneğin, %6,5 oranında 30 yıl boyunca 400.000 dolarlık bir satın almada, peşinatı %10'dan %20'ye yükseltmek kredi tutarını 360.000 dolardan 320.000 dolara düşürür ve aylık ödemeyi buna göre azaltır.
Kredi-değer (LTV) oranı nedir ve neden önemlidir?
LTV, kredi tutarının mülkün değerinin veya satın alma fiyatının bir yüzdesi olarak ifade edilmesidir. Kredi kuruluşları riski değerlendirmek için LTV kullanır — daha düşük bir LTV (daha büyük bir peşinat) genellikle kredi kuruluşu için daha az riski temsil eder ve PMI'nin gerekip gerekmediğini, ayrıca bazı kredi programlarında sunulan faiz oranını ve koşulları etkileyebilir.
Daha fazla para peşin vermek mi yoksa nakdi rezerv olarak tutmak mı daha iyidir?
Bu hesaplayıcı yalnızca peşinatın kredi tutarı, LTV ve aylık ödeme üzerindeki mekanik etkisini ölçer; bunu acil durumlar, diğer yatırımlar veya kapanış maliyetleri için likit nakit rezervleri tutmanın değeriyle tartmaz. Lisanslı bir finansal danışman, belirli bir finansal durum için doğru peşinat büyüklüğünü değerlendirmeye yardımcı olabilir.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). How much of a down payment do I need to buy a home? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is private mortgage insurance (PMI)? consumerfinance.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — minimum down payment and LTV requirements. fanniemae.com.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). FHA down payment requirements. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.