Kira mı ev alma mı sonucunuzu anlamak
Aşağıdaki tablo, hesaplanmış örnekteki diğer girdiler sabit tutulurken, aynı karşılaştırmanın farklı ev değer artışı varsayımlarıyla nasıl değiştiğini gösterir ve kararın bu tek varsayıma ne kadar duyarlı olduğunu ortaya koyar.
| Yıllık ev değer artışı | Yaklaşık net sahiplik maliyeti (7 yıl) | Toplam kiralama maliyeti (7 yıl) | Daha düşük maliyetli seçenek |
|---|---|---|---|
| %1 | ≈ $150.000 | $165.509 | Satın alma (dar fark) |
| %3 | $89.282 (kesin) | $165.509 (kesin) | Satın alma |
| %5 | ≈ $30.000 | $165.509 | Satın alma (geniş fark) |
| %0 (değer artışı yok) | ≈ $178.000 | $165.509 | Kiralama (bu senaryoda) |
- Bu karşılaştırma, girilen değer artışı, kira artışı ve sahiplik maliyeti varsayımlarına son derece duyarlıdır; bu girdilerden herhangi birindeki küçük değişiklikler, özellikle değer artışı oranı, kararı tersine çevirebilir.
- Model, satış maliyetlerini (emlakçı komisyonları, satıştaki kapanış maliyetleri) içermez; bunlar genellikle satış fiyatının birkaç yüzdesi aralığındadır ve ev ufkun sonunda satılırsa fiilen gerçekleşen özkaynağı azaltır.
- Ayrıca konut kredisi faizi ve emlak vergisi kesintilerini, taşınma maliyetlerini ve kiralamanın sağladığı esnekliğin değerini de hariç tutar — bunların tümü, burada gösterilen saf maliyet karşılaştırmasının ötesinde belirli bir hane halkının kararı için önemli olabilir.
Kira mı ev alma mı karşılaştırması nedir?
Kira mı ev alma mı karşılaştırması, yalnızca bir aylık kira ödemesini bir aylık konut kredisi taksitiyle karşılaştırmak yerine, belirli bir zaman ufku boyunca kiralamanın ev satın almaya kıyasla toplam finansal sonucunu tahmin eder. Satın almak; peşinat, devam eden konut kredisi taksitleri ve ek sahiplik maliyetleri (emlak vergileri, sigorta, bakım) gerektirir, ancak hem kredi ödemesi hem de olası ev fiyatı artışı yoluyla özkaynak da biriktirir — ufkun sonunda ev sahibinde kalan bir değer. Kiralamak bu sahiplik maliyetlerinden ve peşinattan kaçınır ama özkaynak biriktirmez, kiranın kendisi ise genellikle zamanla artar.
Bu hesaplayıcı, ev sahibi olmanın net maliyetini toplam nakit çıkışı (peşinat, konut kredisi taksitleri ve sahiplik maliyetleri) eksi ufkun sonunda kalan özkaynak değeri (o noktadaki ev değeri eksi kalan kredi bakiyesi) olarak hesaplar. Kiralamanın toplam maliyetini, kiranın yıllık olarak arttığı varsayılarak aynı ufuk boyunca ödenen kümülatif kira olarak hesaplar. Hangi toplam daha düşükse, girilen varsayımlar ve zaman ufku için daha düşük maliyetli seçenek olarak bildirilir.
Karşılaştırma büyük ölçüde ev değer artışı, kira artışı ve sahiplik maliyetlerine ilişkin varsayımlara bağlı olduğundan — ki bunların tümü belirsizdir ve pazara göre önemli ölçüde değişir — sonucun gerçek gelecek maliyetlerin bir tahmini olarak değil, bu girdilere duyarlı olarak okunması gerekir.
Bu kira mı ev alma mı hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Satın almayı düşündüğünüz evin satış fiyatını girin.
- Peşinat yüzdesini ve beklediğiniz konut kredisi faiz oranını girin.
- Karşılaştırılabilir kiralama senaryosu için güncel aylık kiranızı girin.
- İki seçeneği karşılaştırmak istediğiniz zaman ufkunu yıl olarak girin.
- Beklenen yıllık ev değer artışını, yıllık kira artışını ve ev değerinin yüzdesi olarak yıllık sahiplik maliyetlerini (emlak vergileri, sigorta ve bakımı kapsayan) girin.
- Kararı (bu ufukta hangi seçeneğin daha düşük maliyetli olduğu), her seçeneğin net maliyetini, tutar farkını ve ev sahibi olmayla birikmiş özkaynağı okuyun.
Kira mı ev alma mı karşılaştırmasının arkasındaki formül
Konut kredisi taksiti, standart 30 yıllık amortisman formülü kullanılarak kredi tutarı üzerinden hesaplanır. Sahiplik maliyeti; ufuk boyunca peşinatı, yapılan tüm konut kredisi taksitlerini ve sahiplik maliyetlerini (orijinal ev fiyatının bir yüzdesi, aylık olarak uygulanır) biriktirir. Ev değeri, girilen değer artışı oranında yıllık olarak büyür; ufkun sonundaki özkaynak, bu büyümüş ev değeri eksi kalan kredi bakiyesidir. Net sahiplik maliyeti, toplam nakit çıkışı eksi bu nihai özkaynaktır. Kira maliyeti, girilen oranda yıllık olarak artan kirayla, ufuk boyunca aylık kirayı toplar.
Hesaplanmış örnek: %20 peşinatlı ($80.000, $320.000 kredi) 400.000 dolarlık bir ev, %6,5 oranında 2.022,62 dolar konut kredisi taksitine sahiptir. Yıllık %3 ev değer artışı ve yıllık %1,5 sahiplik maliyetleriyle 7 yıl boyunca ev değeri yaklaşık 491.950 dolara yükselir ve kalan kredi bakiyesi yaklaşık 289.332 dolara düşer, bu da yaklaşık 202.618 dolarlık özkaynak verir. Toplam nakit çıkışı (peşinat, konut kredisi taksitleri ve sahiplik maliyetleri) yaklaşık 291.900 dolardır, dolayısıyla net sahiplik maliyeti yaklaşık 89.282 dolardır. Aylık 1.800 dolar kira ile yıllık %3 kira artışıyla kiralamak, aynı 7 yıl boyunca toplamda yaklaşık 165.509 dolara mal olur. Ev sahibi olmanın net maliyeti (89.282 dolar) kiralamanın toplam maliyetinden (165.509 dolar) düşük olduğundan, bu varsayımlar altında satın almak yaklaşık 76.227 dolar ile daha düşük maliyetli seçenektir.
Sık yapılan hatalar
- Değer artışı oranını bir varsayım yerine güvenilir bir tahmin olarak ele almak — gerçek gelecekteki ev fiyatı artışı belirsizdir ve pazara ve zaman dilimine göre önemli ölçüde değişir.
- Bu modelin, ev karşılaştırma ufkunun sonunda satılırsa fiilen elde edilen özkaynağı azaltan satış maliyetlerini hariç tuttuğunu unutmak.
- Satın almanın önemli peşin işlem maliyetleri içerdiği durumlarda kısa bir zaman ufku kullanmak — satın almak, özkaynak ve değer artışının peşin maliyetleri dengelemesi için daha az zaman olduğundan, çok kısa ufuklarda genellikle daha kötü görünür.
- Kiranın yıllık olarak arttığının varsayıldığını göz ardı etmek — kira artışı olmadan statik bir güncel kirayı bir konut kredisi taksitiyle karşılaştırmak, kiralamanın uzun vadeli maliyetini olduğundan düşük gösterir.
- Bu hesaplayıcının ürettiği saf tutar karşılaştırmasının ötesinde gerçek bir konut kararı için önemli olan finansal olmayan faktörleri — iş hareketliliği, yaşam tarzı esnekliği ve bakım sorumluluğunu — gözden kaçırmak.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiralamak mı yoksa satın almak mı daha ucuz?
Bu tamamen belirli sayılara bağlıdır: satın alma fiyatı, peşinat, konut kredisi oranı, güncel kira, zaman ufku ve varsayılan ev değer artışı, kira artışı ve sahiplik maliyetleri. Örneğin, %6,5 oranında %20 peşinatlı 400.000 dolarlık bir ev, 7 yıl boyunca yıllık %3 artan 1.800 dolarlık kira ile yıllık %3 ev değer artışı karşılaştırıldığında, bu hesaplayıcının modelinde satın almayı yaklaşık 76.227 dolar ile öne çıkarır — ancak yalnızca değer artışı varsayımını değiştirmek bu sonucu değiştirebilir.
Bu hesaplayıcı hangi varsayımları yapar?
Standart 30 yıllık, sabit faizli, tamamen amortismana tabi bir konut kredisi, sabit bir yıllık değer artışı oranında büyüyen ev değeri, sabit bir yıllık oranda artan kira ve orijinal ev fiyatının sabit bir yüzdesi olarak sahiplik maliyetlerini (vergiler, sigorta, bakım) varsayar. Satış maliyetlerini, vergi kesintilerini, taşınma maliyetlerini ve bu büyüme oranlarının zaman ufku boyunca değişmesini hariç tutar.
Zaman ufku bu karşılaştırma için neden bu kadar önemli?
Satın almak, evin elde tutulduğu kaç yıla yayılan peşin maliyetler (peşinat ve gerçekte kapanış maliyetleri) içerirken, özkaynak hem kredi ödemesi hem de değer artışı yoluyla kademeli olarak birikir. Kısa ufuklarda bu peşin maliyetler daha az zamana yayılır ve daha az özkaynak birikmiştir, bu da kiralamayı genellikle daha avantajlı gösterir; daha uzun ufuklarda birikmiş özkaynak ve değer artışının peşin maliyetleri dengelemesi için daha fazla zaman olur.
Bu hesaplayıcı kapanış maliyetlerini veya satış maliyetlerini içerir mi?
Hayır. Bu hesaplayıcı peşinatı, devam eden konut kredisi taksitlerini ve sahiplik maliyetlerini ile ufkun sonundaki özkaynak değerini modeller, ancak satın alma kapanış maliyetlerini veya bir evi satarken tipik olarak katlanılan emlakçı komisyonlarını ve kapanış maliyetlerini içermez. Satış maliyetlerinin dahil edilmesi, fiilen elde edilen özkaynağı azaltır ve satın almayı özellikle daha kısa ufuklarda daha az avantajlı gösterebilir.
Ev değer artışı sonucu nasıl etkiler?
Özkaynak, artan ev değeri eksi kalan kredi bakiyesi olarak hesaplandığından, ev değer artışı ufkun sonunda elde edilen özkaynağı doğrudan artırır. Değer artışı yıllık olarak bileşik büyüdüğünden, varsayılan değer artışı oranındaki ılımlı bir fark bile daha uzun zaman ufuklarında ev sahibi olmanın net maliyetini önemli ölçüde değiştirebilir — bu tipik olarak karşılaştırmadaki en duyarlı tek varsayımdır.
Bu hesaplayıcının kararı bir konut kararında belirleyici faktör olmalı mı?
Hayır. Bu hesaplayıcı belirli bir varsayımlar dizisi altında finansal bir maliyet karşılaştırması üretir; iş istikrarı, aile koşulları, yaşam tarzı tercihleri veya piyasa dalgalanmalarına karşı risk toleransı gibi finansal olmayan faktörleri hesaba katmaz ve belirli bir hane halkının durumuna özel finansal tavsiyenin yerini tutmaz.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Renting vs. buying a home — factors to consider. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing and homeownership costs. federalreserve.gov.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Homeownership counseling and affordability resources. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.