Kiralık nakit akışı sonucunuzu anlamak
Aşağıdaki tablo, sonuçlarda tek bir rezerv rakamında birleştirilmiş olsalar bile ayrı ayrı bütçelendiklerinden, bu hesaplayıcıdaki her rezerv yüzdesinin neyi kapsamayı amaçladığını ayrıntılandırır.
| Rezerv kategorisi | Tipik olarak neyi kapsar |
|---|---|
| Bakım rezervi | Rutin onarımlar, bakım ve büyük yenilemelere (çatı, HVAC, cihazlar) yönelik bir birikim fonu |
| Mülk yönetim ücreti | Kullanılıyorsa, kiralama, kira tahsilatı ve günlük operasyonlar için profesyonel bir yöneticinin ücreti |
| Boşluk rezervi | Kiracılar arasında dairenin boş kaldığı dönemlerdeki kayıp kira |
- Rezerv yüzdeleri bütçeleme paylarıdır, garanti edilmiş maliyetler değildir — gerçek bakım ve boşluk deneyimi mülkün yaşına, durumuna, kiracı kalitesine ve yerel pazara göre değişir ve belirli bir yılda girilen yüzdeden daha yüksek veya daha düşük olabilir.
- Bu hesaplayıcı, kiracı değişim masrafları, büyük sermaye iyileştirmeleri veya finansmanın başlangıç maliyeti (kapanış maliyetleri, puanlar) gibi tek seferlik maliyetleri içermez.
- Buradaki nakit akışı rakamları vergi öncesidir; gerçek vergi sonrası nakit akışı, bu hesaplayıcının modellemediği amortisman kesintileri dahil olmak üzere mülk sahibinin vergi durumuna bağlıdır.
Kiralık nakit akışı nedir?
Kiralık nakit akışı, bir kiralık mülke sahip olmak ve işletmekle ilgili tüm nakit çıkışları — konut kredisi ödemesi, emlak vergileri ve sigorta, bakım, yönetim ve boşluk için rezervler — kira gelirinden çıkarıldıktan sonra her ay elde kalan paradır. Birçok ev sahibinin ay ay takip ettiği pratik, nihai rakamdır; borç servisini hariç tutan NOI gibi muhasebe ölçütlerinden farklıdır.
Bu hesaplayıcı, bakım, yönetim ve boşluğu sabit dolar tutarları yerine aylık kiranın yüzdeleri olarak bütçeler; bu, bu maliyetlerin kabaca kira seviyesi ve mülk büyüklüğüyle ölçeklendiği için yaygın bir yaklaşımdır. Gerçek bir onarım veya boşluk olmayan aylarda bile bir rezerv yüzdesi ayırmak, bu maliyetlerin düzensiz zamanlamasını yıl boyunca dengeler.
Pozitif nakit akışı, kira gelirinin modellenen tüm giderleri karşıladığı ve para arttığı anlamına gelir; negatif nakit akışı, mülk sahibinin açığı başka fonlardan karşılaması gerekeceği anlamına gelir; bu, NOI'den önemli bir farktır çünkü nakit akışı (konut kredisi sonrası) negatif olsa bile NOI pozitif olabilir.
Bu kiralık nakit akışı hesaplama aracı nasıl kullanılır
- Beklenen aylık kirayı girin.
- Aylık konut kredisi ödemesini (anapara ve faiz) girin.
- Aylık emlak vergileri ve sigortayı birleşik olarak girin.
- Kiranın yüzdesi olarak bir bakım rezervi girin — onarım ve bakım için yaygın bir bütçeleme payı.
- Bir yönetici kullanıyorsanız mülk yönetim ücreti yüzdesini, kendiniz yönetiyorsanız sıfır girin.
- Beklenen bir boşluk rezervi yüzdesi girin, ardından aylık ve yıllık nakit akışını, toplam giderleri ve birleşik rezerv tutarını okuyun.
Kiralık nakit akışının arkasındaki formül
Bakım, yönetim ve boşluk için rezervlerin her biri aylık kiranın bir yüzdesi olarak hesaplanır ve tek bir rezerv tutarında toplanır. Aylık nakit akışı, konut kredisi ödemesini, vergileri ve sigortayı ve birleşik rezerv tutarını aylık kiradan çıkarır.
Hesaplanmış örnek: 1.100 dolarlık konut kredisi ödemesi, 350 dolarlık vergi ve sigorta ile kiranın %13'ü (bakım %8 + yönetim %0 + boşluk %5) toplamındaki rezervlerle 2.000 dolarlık aylık kira, 260 dolarlık rezervler üretir (2.000 × 0,13). Aylık nakit akışı 290 dolardır (2.000 − 1.100 − 350 − 260), yıllık 3.480 dolara karşılık gelir; toplam aylık giderler 1.710 dolardır.
Sık yapılan hatalar
- Bu yıl hiç onarım veya boşluk olmadığı için bakım ve boşluk rezervlerini sıfıra ayarlamak — rezervler, tek bir iyi yılı yansıtmak için değil, düzensiz maliyetleri birden fazla yıl boyunca ortalamaya çekmek için tasarlanmıştır.
- Gerçekte bir mülk yöneticisi kullanılıyorsa yönetim ücreti yüzdesini dahil etmeyi unutmak; bu, gerçek nakit akışını olduğundan yüksek gösterir.
- Nakit akışını net işletme geliriyle karıştırmak — bu hesaplayıcıdaki nakit akışı konut kredisi ödemesini çıkarırken, NOI geleneksel olarak onu hariç tutar.
- Daha yeni, düşük bakımlı bir mülk için uygun bir rezerv yüzdesini daha sık onarım gerektirmesi muhtemel daha eski bir mülkte kullanmak veya tam tersi.
- Modellenen pozitif nakit akışını garanti edilmiş gelir olarak ele almak — gerçek kira tahsilatı, boşluk zamanlaması ve onarım maliyetleri burada kullanılan yüzde bazlı tahminlerden farklılık gösterir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiralık nakit akışı nedir?
Kiralık nakit akışı, tüm nakit çıkışları — konut kredisi ödemesi, emlak vergileri ve sigorta, bakım, yönetim ve boşluk için rezervler — kira gelirinden çıkarıldıktan sonra her ay elde kalan paradır. Pozitif nakit akışı, mülkün kendi maliyetlerini para artırarak karşıladığı anlamına gelir; negatif nakit akışı, mülk sahibinin açığı başka fonlardan karşılaması gerektiği anlamına gelir.
Bakım ve boşluk neden kiranın yüzdesi olarak bütçelenir?
Yüzde-kira bütçelemesi yaygın bir gelenektir çünkü bu maliyetler kira seviyesi ve mülk büyüklüğüyle ölçeklenme eğilimindedir ve gerçek onarım ve boşluk zamanlaması düzensizdir — sabit bir aylık rezerv, mülk sahibinin sonunda gerçekleştiğinde büyük bütçelenmemiş bir maliyeti üstlenmesine bırakmak yerine bu düzensizliği öngörülebilir bir planlama rakamına yayar.
Nakit akışı ile NOI arasındaki fark nedir?
Net işletme geliri (NOI), konut kredisi ödemesi (borç servisi) çıkarılmadan önce hesaplanır ve mülkün finansmandan bağımsız işletme performansının bir ölçüsü olur. Bu araç tarafından hesaplanan nakit akışı, vergiler, sigorta ve rezervlerle birlikte konut kredisi ödemesini çıkarır ve kredi dahil tüm nakit maliyetlerden sonra mülk sahibinin cebinde her ay gerçekte kalan parayı gösterir.
Bakım rezervleri için hangi yüzdeyi kullanmalıyım?
Tek bir doğru rakam yoktur — mülkün yaşına, durumuna ve yerel işçilik ve malzeme maliyetlerine bağlıdır. Birçok ev sahibi ve mülk yöneticisi, belirli mülkün durumuna ve bakım geçmişine göre ayarlanmış, başlangıç planlama varsayımı olarak kiranın kabaca %5 ile %15'i arasında bir aralık kullanır; bu hesaplayıcı belirli bir yüzde önermez.
İyi bir kiracıyla bile kiralık nakit akışı negatif olabilir mi?
Evet. Nakit akışı, kira, konut kredisi ödemesi, vergiler, sigorta ve rezerv varsayımları arasındaki ilişkiye bağlıdır — özellikle küçük bir peşinatla veya yüksek bir faiz oranıyla satın alınan mülklerde, konut kredisi ödemesi ve diğer sabit maliyetler kira ve rezervlerin bıraktığı miktarı aştığında, bir mülk tutarlı, güvenilir kira ödemelerine sahip olsa bile negatif modellenmiş nakit akışı gösterebilir.
Kaynaklar
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Mortgage basics and amortization. consumerfinance.gov.
- Fannie Mae Multifamily. Underwriting guidance — operating expense and reserve conventions. fanniemae.com.
- U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Landlord and rental property management guidance. hud.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.