अपने DSCR को समझना
नीचे दिए गए बैंड कमर्शियल रियल एस्टेट और स्मॉल-बिज़नेस फाइनेंस में DSCR की व्याख्या के लिए एक आम तौर पर उद्धृत लेंडिंग परंपरा को दर्शाते हैं।
| DSCR | आमतौर पर इस रूप में वर्णित | यह क्या संकेत देता है |
|---|---|---|
| 1.25 या उससे अधिक | मज़बूत | NOI कई कमर्शियल लेंडर द्वारा तलाशे जाने वाले एक आरामदायक मार्जिन से डेट भुगतान से अधिक है |
| 1.00 – 1.24 | स्वीकार्य | NOI डेट भुगतान कवर करता है, लेकिन त्रुटि के लिए एक पतले मार्जिन के साथ |
| 1.00 से नीचे | दबाव में | अकेले NOI डेट भुगतान कवर नहीं करता; कमी को अन्य कैश रिज़र्व से पूरा करना होगा |
- 1.25 का थ्रेशोल्ड किसी एक नियामक मानक के बजाय कमर्शियल रियल एस्टेट और स्मॉल-बिज़नेस लेंडर्स के बीच एक आम तौर पर उद्धृत न्यूनतम को दर्शाता है; विशिष्ट न्यूनतम DSCR आवश्यकताएं लेंडर, लोन प्रोग्राम, और प्रॉपर्टी या व्यवसाय प्रकार के अनुसार भिन्न होती हैं।
- यह कैलकुलेटर डेट सर्विस को एक निश्चित ज्ञात आंकड़े (अवधि में देय मूलधन प्लस ब्याज) के रूप में मानता है; यह किसी लोन एमॉर्टाइज़ेशन शेड्यूल से डेट सर्विस की फिर से गणना नहीं करता।
डेट सर्विस कवरेज रेशियो क्या है?
DSCR नेट ऑपरेटिंग इनकम (NOI) — फाइनेंसिंग लागत से पहले ऑपरेशंस से इनकम — की तुलना कुल डेट सर्विस से करता है, जो अवधि के लिए डेट पर देय संयुक्त मूलधन और ब्याज है। इसका व्यापक रूप से कमर्शियल रियल एस्टेट और स्मॉल-बिज़नेस लेंडिंग में यह आकलन करने के लिए इस्तेमाल किया जाता है कि क्या किसी एसेट या व्यवसाय द्वारा जनरेट किया गया कैश फ्लो उसके लोन भुगतान कवर करने के लिए पर्याप्त है।
1.25 या उससे अधिक का DSCR वह न्यूनतम है जिसे कई कमर्शियल और स्मॉल-बिज़नेस लेंडर आमतौर पर तलाशते हैं, जो 1.0 के ब्रेक-ईवन बिंदु से ऊपर एक आरामदायक मार्जिन दर्शाता है, जहां NOI बिल्कुल डेट सर्विस के बराबर होता है। विशिष्ट न्यूनतम DSCR आवश्यकताएं लेंडर, लोन प्रोग्राम, और प्रॉपर्टी या व्यवसाय के जोखिम प्रोफाइल के अनुसार भिन्न होती हैं, जैसा कि मानक रियल एस्टेट फाइनेंस और स्मॉल-बिज़नेस लेंडिंग साहित्य में बताया गया है।
इस DSCR कैलकुलेटर का उपयोग कैसे करें
- नेट ऑपरेटिंग इनकम (NOI) दर्ज करें — अवधि के लिए, फाइनेंसिंग लागत से पहले ऑपरेशंस से इनकम।
- कुल डेट सर्विस दर्ज करें — उसी अवधि के लिए डेट पर देय संयुक्त मूलधन और ब्याज।
- NOI और डेट सर्विस के बीच DSCR और डॉलर कुशन (या कमी) पढ़ें।
DSCR के पीछे का फॉर्मूला
DSCR नेट ऑपरेटिंग इनकम को कुल डेट सर्विस से विभाजित करता है। 1.0 से ऊपर का DSCR मतलब है कि NOI डेट सर्विस से अधिक है; 1.0 से नीचे का DSCR मतलब है कि अकेले NOI देय डेट भुगतान कवर नहीं करता।
सामान्य गलतियां
- DSCR को करंट रेशियो या इंटरेस्ट कवरेज रेशियो के साथ भ्रमित करना — DSCR विशेष रूप से इनकम की तुलना कुल डेट सर्विस (मूलधन प्लस ब्याज) से करता है, केवल ब्याज से नहीं।
- नेट ऑपरेटिंग इनकम के बजाय नेट इनकम का उपयोग करना, जिसमें नॉन-ऑपरेटिंग मदें शामिल हो सकती हैं या जिसमें पहले से ब्याज खर्च घटाया जा चुका हो।
- यह मान लेना कि 1.25 का थ्रेशोल्ड एक सार्वभौमिक न्यूनतम है — वास्तविक आवश्यक DSCR लेंडर, लोन प्रकार, और प्रॉपर्टी या व्यवसाय जोखिम प्रोफाइल के अनुसार भिन्न होता है।
- NOI का अनुमान लगाते समय मौसमी बदलाव या एक बार की इनकम उछाल को नज़रअंदाज़ करना, जो किसी व्यवसाय की टिकाऊ डेट-सर्विस क्षमता को बढ़ा-चढ़ाकर दिखा सकता है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
DSCR क्या है?
DSCR, या डेट सर्विस कवरेज रेशियो, यह मापता है कि क्या नेट ऑपरेटिंग इनकम कुल डेट सर्विस — डेट पर देय संयुक्त मूलधन और ब्याज — कवर करने के लिए पर्याप्त है। इसकी गणना NOI को कुल डेट सर्विस से विभाजित करके की जाती है।
नेट ऑपरेटिंग इनकम (NOI) के रूप में क्या गिना जाता है?
नेट ऑपरेटिंग इनकम ब्याज जैसी फाइनेंसिंग लागतों से पहले, और इनकम टैक्स व नॉन-ऑपरेटिंग मदों से पहले ऑपरेशंस से जनरेट की गई इनकम है। किसी रेंटल प्रॉपर्टी के लिए, यह आमतौर पर मॉर्गेज भुगतान से पहले, रेंटल इनकम माइनस ऑपरेटिंग खर्च है।
डेट सर्विस के रूप में क्या गिना जाता है?
डेट सर्विस मापी जा रही अवधि के लिए डेट पर देय मूलधन और ब्याज की कुल राशि है, कभी-कभी विशिष्ट लोन एग्रीमेंट के अनुसार निर्धारित लोन फीस भी शामिल होती हैं।
लेंडर DSCR की परवाह क्यों करते हैं?
DSCR दिखाता है कि क्या किसी एसेट या व्यवसाय द्वारा जनरेट की गई इनकम बाहरी कैश पर निर्भर हुए बिना उसके डेट भुगतान कवर कर सकती है। लेंडर आमतौर पर कमर्शियल रियल एस्टेट या बिज़नेस लोन स्वीकृत करने से पहले चुकौती जोखिम का आकलन करने के लिए इसका उपयोग करते हैं।
लेंडर आमतौर पर कौन-सा DSCR देखना चाहते हैं?
1.25 या उससे अधिक का DSCR कई कमर्शियल और स्मॉल-बिज़नेस लेंडर्स के बीच एक आम तौर पर उद्धृत न्यूनतम है, हालांकि विशिष्ट आवश्यकताएं लेंडर, लोन प्रोग्राम, और वित्तपोषित की जा रही प्रॉपर्टी या व्यवसाय के जोखिम प्रोफाइल के अनुसार भिन्न होती हैं।
संदर्भ
- U.S. Small Business Administration. SBA 7(a) loan program overview. sba.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. McGraw-Hill Education.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance. McGraw-Hill Education.