🛡️ Máy Tính DSCR

Cách hiểu DSCR của bạn

Các dải dưới đây phản ánh một quy ước cho vay thường được trích dẫn để diễn giải DSCR trong bất động sản thương mại và tài chính doanh nghiệp nhỏ.

• Ngưỡng 1,25 phản ánh một mức tối thiểu thường được trích dẫn trong số các bên cho vay bất động sản thương mại và doanh nghiệp nhỏ chứ không phải một tiêu chuẩn quản lý duy nhất; các yêu cầu DSCR tối thiểu cụ thể thay đổi theo bên cho vay, chương trình vay, và loại tài sản hoặc doanh nghiệp.
• Máy tính này coi nghĩa vụ trả nợ là một con số cố định đã biết (gốc cộng lãi đến hạn trong giai đoạn); nó không tính lại nghĩa vụ trả nợ từ một lịch trả nợ khấu hao.

Tỷ số bao phủ nợ vay là gì?

DSCR so sánh thu nhập hoạt động ròng (NOI) — thu nhập từ hoạt động trước chi phí tài trợ — với tổng nghĩa vụ trả nợ, tức gốc và lãi kết hợp đến hạn trên nợ cho giai đoạn. Nó được sử dụng rộng rãi trong cho vay bất động sản thương mại và doanh nghiệp nhỏ để đánh giá liệu dòng tiền mà một tài sản hoặc doanh nghiệp tạo ra có đủ để trang trải các khoản trả nợ vay của nó hay không.

Một DSCR từ 1,25 trở lên là một mức tối thiểu thường được trích dẫn mà nhiều bên cho vay thương mại và doanh nghiệp nhỏ tìm kiếm, phản ánh một biên thoải mái trên điểm hòa vốn 1,0, nơi NOI bằng đúng nghĩa vụ trả nợ. Các yêu cầu DSCR tối thiểu cụ thể thay đổi theo bên cho vay, chương trình vay, và hồ sơ rủi ro của tài sản hoặc doanh nghiệp, như được mô tả trong tài liệu tài chính bất động sản và cho vay doanh nghiệp nhỏ tiêu chuẩn.

Cách sử dụng máy tính DSCR này

1. Nhập thu nhập hoạt động ròng (NOI) — thu nhập từ hoạt động trước chi phí tài trợ, cho giai đoạn.
2. Nhập tổng nghĩa vụ trả nợ — gốc và lãi kết hợp đến hạn trên nợ cho cùng giai đoạn.
3. Xem DSCR và mức đệm bằng đô la (hoặc thiếu hụt) giữa NOI và nghĩa vụ trả nợ.

Công thức đằng sau DSCR

DSCR chia thu nhập hoạt động ròng cho tổng nghĩa vụ trả nợ. Một DSCR trên 1,0 nghĩa là NOI vượt quá nghĩa vụ trả nợ; một DSCR dưới 1,0 nghĩa là riêng NOI không trang trải được các khoản trả nợ đến hạn.

Những lỗi thường gặp

• Nhầm lẫn DSCR với tỷ số thanh toán hiện hành hoặc tỷ số bao phủ lãi vay — DSCR đặc biệt so sánh thu nhập với tổng nghĩa vụ trả nợ (gốc cộng lãi), không chỉ lãi.
• Sử dụng thu nhập ròng thay vì thu nhập hoạt động ròng, vốn có thể bao gồm các khoản mục phi hoạt động hoặc đã trừ chi phí lãi vay.
• Cho rằng ngưỡng 1,25 là một mức tối thiểu chung — DSCR yêu cầu thực tế thay đổi theo bên cho vay, loại vay, và hồ sơ rủi ro của tài sản hoặc doanh nghiệp.
• Bỏ qua tính mùa vụ hoặc các đợt tăng thu nhập một lần khi ước tính NOI, có thể phóng đại khả năng phục vụ nợ bền vững của một doanh nghiệp.

Câu hỏi thường gặp

Tài liệu tham khảo

1. U.S. Small Business Administration. SBA 7(a) loan program overview. sba.gov.
2. Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. McGraw-Hill Education.
3. Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance. McGraw-Hill Education.