借入可能額の推定結果を理解する
米国の消費者保護機関や通常の金融機関が用いる負債収入比率（DTI）の基準は、この結果を理解する手がかりとなる。これらは目安であり、融資承認の判断そのものではない。
| 比率 | 基準（CFPB／通常の金融機関の実務） |
|---|---|
| フロントエンド比率（住居費／総収入） | 28%以下 — 一般的な安心基準 |
| バックエンド比率（全負債／総収入） | 36%以下 — 一般的な基準。このツールでは制約となる上限 |
| バックエンド比率が最大43%まで | 米国における適格住宅ローンの歴史的な参照上限 |
| 43%超 | 通常、補完的な要因や専門的なプログラムが必要となる |
- ここでモデル化されている返済額は元本と利息のみである。固定資産税、住宅所有者保険、PMI（民間住宅ローン保険）、HOA（管理組合）費用 — 金融機関がフロントエンド比率に含めるこれらの費用は、実際に借入可能な額を減少させる。
- この推定は、返済期間全体にわたる固定金利と安定した収入を前提としている。金利、審査基準、DTI上限は金融機関、ローンプログラム、地域によって異なる。
- 予算に基づく検証（貯蓄や他の目標のための余裕を残す返済額はいくらか）を行うと、28/36の基準よりも低く、より個人の実情に即した上限が得られることがある。特定の状況については、資格を持つアドバイザーや住宅カウンセラーに相談するとよい。
住宅ローンの借入可能額とは
住宅ローンの借入可能額とは、世帯の収入で一般的な金融機関が承認しうる住宅購入の上限を見積もったものである。最も広く引用される基準は28/36ルールであり、米国消費者金融保護局も参照し、通常の金融機関でも用いられている。月々の住居費は総月収の28%（フロントエンド比率）を超えるべきではなく、住居費に自動車ローン、学生ローン、カードの最低返済額などを加えた総返済額（バックエンド比率）は総月収の36%を超えるべきではないとされる。
この計算機は両方の上限を計算し、より厳しい方を採用する。既存の借金が多い場合、36%の総返済上限からその借金を差し引いた額が28%の住居費上限より低くなることがあり、その場合はこちらが制約となる。得られた月々の返済上限額は、入力された金利と期間で償還計算式を逆算することで借入可能額に換算され、そこに頭金を加えることで推定される住宅価格の上限が求められる。
金融機関の実務は一様ではない。米国の適格住宅ローン規則は歴史的に総負債収入比率（DTI）43%を上限として参照してきており、補完的な要因があればそれ以上を認めるプログラムもある。28/36の基準による借入可能額は意図的に保守的に設定されており、その返済額が特定の世帯の他の支出に対して無理のないものかどうかを検証するものではない。
この住宅ローン借入可能額計算機の使い方
- 総年収（税引前）を入力する。共同申請の場合は合算収入を用いる。
- 既存の月々の借金返済総額を入力する — 自動車ローン、学生ローン、個人ローン、クレジットカードの最低返済額を含み、家賃や光熱費は含めない。
- 用意できる頭金を入力する。これは借入可能額の上限に加算され、住宅価格の上限を推定するために使われる。
- 想定する住宅ローン金利と返済期間（年数）を入力する。
- 28/36ルールに基づく、推定される住宅価格の上限、借入可能額の上限、月々の返済上限額を確認する。
28/36借入可能額の計算式
月々の住居費の上限は、総月収の28%と、総月収の36%から既存の借金返済額を差し引いた額のうち、小さい方となる。この返済額は、償還計算式を逆算することで元本に換算される。rは月利、nは返済回数である。
計算例：年収90,000ドルは月収7,500ドルに相当する。28%上限は2,100ドルであり、36%上限から500ドルの借金を差し引くと2,200ドルとなるため、2,100ドルの方が制約となる。金利6%、期間30年（r = 0.005、n = 360）の場合、返済係数は約166.79となり、借入可能額の上限は2,100 × 166.79 ≈ 350,260ドルとなる。頭金40,000ドルを加えると、推定される住宅価格の上限は約390,260ドルとなる。
よくある間違い
- 総収入ではなく手取り収入を使うこと — 28/36ルールは税引前の収入で定義されている。
- 固定資産税、保険料、HOA費用を省くこと。金融機関はこれらを28%の住居費上限に含める。
- 既存の借金を忘れること — 高額な自動車ローンの支払いがあると、36%の総返済上限の方が制約となることがある。
- 上限額を目標として扱うこと — 上限いっぱいまで借り入れると、金利変動や収入の中断に対する余裕がなくなる。
- 諸費用（クロージングコスト）を無視すること。通常、借入額の2〜5%が頭金に加えて必要となる。
よくある質問
28/36ルールとは何ですか？
28/36ルールとは、月々の住居費（元本、利息、税金、保険）が総月収の28%を超えず、総月々返済額が36%を超えないようにするという通常の融資基準である。米国消費者金融保護局は、これを一般的な借入可能額の基準として引用している。この計算機は両方の上限を適用し、より低い返済上限額を採用する。
年収90,000ドルではどれくらいの住宅を購入できますか？
28/36ルールでは、総収入90,000ドルであれば、既存の借金が総返済額を36%超に押し上げない限り、月々最大2,100ドル（月収7,500ドルの28%）の住居費を支えられる。金利6%、期間30年であれば、この返済額はおよそ350,000ドルの借入を支える。頭金40,000ドルを加えると、推定される住宅価格の上限は約390,000ドルとなる。実際には税金、保険、諸費用がこれを引き下げる。
既存の借金があるとなぜ購入可能な住宅の額が下がるのですか？
バックエンド比率は、すべての借金返済額を総月収の36%以内に制限する。自動車ローン、学生ローン、クレジットカードの最低返済額など、既存の月々の負担の1ドル1ドルが、この上限の中で住宅ローン返済に使えない1ドルとなる。既存の借金が総月収の8%を超えると、バックエンド上限が28%の住居費上限より厳しくなり、結果を決定づける。
28/36ルールは金融機関が実際に承認する内容と同じですか？
いいえ。これは保守的なスクリーニング基準である。実際の承認は、信用スコア、ローンプログラム、証明された収入、準備金、税金と保険を含む完全な負債収入比率の計算によって決まる。米国の適格住宅ローン規則は歴史的にDTI最大43%を参照しており、政府支援プログラムの一部では補完的な要因があればより高い比率を認めている。
この計算機は固定資産税や保険を含みますか？
含まない。表示される返済上限額は元本と利息のみを対象としている。金融機関は固定資産税、住宅所有者保険、該当する場合はPMIやHOA費用をフロントエンド比率に含めるため、同じ28%の上限でも金融機関が承認する借入額はここで示された数値より小さくなる。これらの費用を見積もり、返済上限額から差し引くことで、より現実的な借入の上限が得られる。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home — housing counseling resources. hud.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.