28/36ルールとは何を定めているか
消費者金融保護局(CFPB)が言及し、住宅ローン貸し手が慣行的な目安として用いている28/36ルールは、収入に基づく2つの独立した借入上限を定めている。住居費は借り手の総月収の28%を、住居費とその他すべての継続的な負債返済を合わせた毎月の負債総額は総月収の36%を、それぞれ超えないことが一般的な目安とされる。両方の条件を同時に満たす必要があるため、世帯が実際に支払い可能な最大返済額は、この2つの上限のうち低い方となる。
このルールは審査を承認する保証ではなく、あくまでスクリーニングの目安である。実際の住宅ローン審査では、信用スコア、雇用歴、手元資金、そして具体的なローンプログラムも考慮されるため、政府保証ローンや特殊なローンプログラムでは、従来の28/36の目安よりも高い総負債比率が認められる場合もある。
フロントエンド比率:住居費のみ
フロントエンド比率は、住居費(元金・利息・固定資産税・保険料の頭文字を取って一般にPITIと略される)が総月収に占める割合を測るものであり、28%という上限は、借り手が抱える他の負債とは無関係に、この数値のみに適用される。税金や保険料を含めず元金と利息のみを表示する計算ツールや貸し手の見積もりは、この28%という基準に照らすと実際の住居費を過小に示すことになるため、借り手は返済額を上限と比較する前に、固定資産税と保険料の見積もりを加算しておく必要がある。
フロントエンド比率は住居費以外の負債を一切考慮しないため、学生ローン、自動車ローンの返済、クレジットカードの最低返済額といった他の大きな負債が同時に存在する場合には、世帯が実際に借り入れ可能な金額を過大に見せてしまうことがある。これはまさに、2つ目の指標であるバックエンド比率が捕捉するために設計されている状況である。
バックエンド比率:すべての負債の合計
バックエンド比率は、住居費に加えて自動車ローン、学生ローン、個人向けローン、クレジットカードの最低返済額を含めた毎月の負債返済総額が、総月収に占める割合を測るものであり、慣行的に36%が上限とされる。既存の負債返済額は1ドル単位でこの36%という上限に食い込むため、住居費以外の負債を多く抱える世帯では、支払い可能な住宅ローン返済額を実際に制約するのはフロントエンド比率ではなくバックエンド比率であることが多い。
米国の適格住宅ローン(クオリファイド・モーゲージ)の審査基準では、歴史的にバックエンド総負債比率の上限として43%という数値が参照されてきており、優れた信用スコアや潤沢な手元資金といった補完要因があれば、それを上回る比率を認めるローンプログラムもある。したがって28/36という基準は、すべての貸し手が承認する上限値ではなく、あくまで保守的な参考値である。
計算例:既存の負債がある9万ドルの収入
総年収9万ドル、既存の毎月の負債返済額500ドル、頭金として用意できる4万ドル、想定される住宅ローン金利6%・30年ローンという世帯を考える。総月収は90,000ドル / 12 = 7,500ドルとなる。フロントエンド上限は28% x 7,500ドル = 2,100ドルである。バックエンド上限は36% x 7,500ドル = 2,700ドルから既存の負債500ドルを差し引いた2,200ドルが住居費に充てられる。2,100ドルは2,200ドルより低いため、フロントエンド比率が制約条件となり、支払い可能な最大住居費は月2,100ドルとなる。
この2,100ドルという返済額を借入額に換算するには、元利均等返済の計算式を逆算して用いる。月利率r = 0.06/12 = 0.005、返済回数n = 360回とすると、年金係数 [(1+r)^n - 1] / [r(1+r)^n] はおよそ166.79となり、最大借入額は2,100ドル x 166.79 = 350,262ドルとなる。ここに頭金4万ドルを加えると、推定される最大の住宅価格は350,262ドル + 40,000ドル = 390,262ドルとなる。
| 項目 | 数値 | 結果 |
|---|---|---|
| 総月収 | $7,500 | — |
| フロントエンド上限(28%) | — | $2,100 |
| バックエンド上限(36%から負債$500を差し引き) | — | $2,200 |
| 制約となる最大返済額 | — | $2,100(フロントエンド) |
| 金利6%・30年での最大借入額 | — | $350,262 |
| 頭金$40,000を含めた最大購入価格 | — | $390,262 |
頭金と金利が結果をどう変えるか
頭金は、最大返済額やその返済額が支えられる借入額を変えるわけではなく、単に購入価格のより大きな割合を現金でまかなうだけなので、支払い可能な最大価格に1ドル単位でそのまま上乗せされる。先の計算例と同じ2,100ドルという最大返済額を使うと、頭金2万ドルの場合の最大価格は370,262ドル、頭金4万ドルの場合は390,262ドル、頭金6万ドルの場合は410,262ドルとなる。頭金が2万ドル増えるごとに、最大価格はちょうど2万ドルずつ上がる。
これに対して金利は、返済額を元金に換算する際に用いる年金係数を変化させるため、一定の最大返済額が支えられる借入額そのものを変える。最大返済額2,100ドルと30年という期間を一定に保ったまま金利を6%から7%に引き上げると、年金係数はおよそ166.79からおよそ150.31まで下がり、最大借入額は350,262ドルからおよそ315,646ドルまで減少する。これは、最大の毎月返済額自体は変わっていないにもかかわらず、金利が1パーセンテージポイント上昇しただけで借入可能額がおよそ34,616ドルも減少することを意味する。
28/36ルールの限界
単純な計算として適用される28/36ルールは、通常は元金と利息のみを対象としている。固定資産税、住宅所有者保険、民間住宅ローン保険(PMI)、HOA(住宅所有者組合)の会費といった項目は、実際の審査では貸し手がフロントエンド比率に含めるものであり、これらを返済額に加えると、支払い可能な借入額はさらに小さくなる。このルールはまた、比較の全期間を通じて金利が固定で収入が安定していることを前提としており、金利変動、収入の変動、あるいは示された総負債比率の達成を超えた世帯のその他の財務目標をモデル化するものではない。
28/36ルールは承認が保証される閾値ではなく、あくまで保守的なスクリーニングの目安であるため、そこから算出される最大値は、目一杯まで借りる目標としてではなく、メンテナンス費用の余裕分、借入額のおよそ2〜5%にあたる諸費用、住居とは無関係の貯蓄目標などを含めた、さらなる予算計画の出発点として扱うべきである。
よくある質問
住宅ローンの返済可能額を判断する28/36ルールとは何ですか?
28/36ルールとは、毎月の住居費が総月収の28%を超えないこと(フロントエンド比率)、そして毎月の負債返済総額が総月収の36%を超えないこと(バックエンド比率)を定めた、伝統的な融資の目安である。消費者金融保護局(CFPB)はこれを一般的な返済可能額の基準として挙げており、特定の状況における支払い可能な最大返済額は、この2つの上限のうち低い方によって決まる。
年収9万ドルでいくらの家を買えますか?
総年収9万ドル(月収7,500ドル)、既存の毎月の負債500ドル、金利6%・30年ローンという条件では、28%のフロントエンド上限である2,100ドルの方が、(負債500ドルを差し引いた)36%のバックエンド上限2,200ドルよりも低いため、2,100ドルが制約となる最大返済額となる。この返済額はおよそ350,262ドルの借入額を支えることができ、頭金4万ドルを加えると最大の住宅価格はおよそ390,262ドルとなる。
フロントエンド比率とバックエンド比率の違いは何ですか?
フロントエンド比率は、住居費(元金・利息・固定資産税・保険料)のみが総月収に占める割合を測るもので、慣行的な上限は28%である。バックエンド比率は、住居費に加え自動車ローン、学生ローン、クレジットカードの最低返済額を含めたすべての毎月の負債返済額を測るもので、慣行的な上限は36%である。それぞれの借り手にとって、より低い最大返済額を導く方の上限が制約条件となる。
頭金を増やせば、より高い家を買えるようになりますか?
はい、しかも上乗せした金額とまったく同じだけ買える価格が上がる。頭金は、借入額自体や毎月返済額を変えることなく、一定の最大借入額でまかなえる購入価格の総額を増やすため、頭金を1ドル追加するごとに支払い可能な最大価格も1ドル上がる。計算例では、頭金を2万ドルから4万ドルに増やすと最大価格は370,262ドルから390,262ドルへと上昇しており、これはちょうど2万ドルの差に一致する。
金利が上がると、買える家の価格はどれくらい下がりますか?
金利が上がると、返済額を元金に換算する際に用いる年金係数が下がるため、一定の最大毎月返済額で支えられる借入額は減少する。最大返済額を2,100ドル、期間を30年で一定に保った計算例では、金利を6%から7%に引き上げると最大借入額はおよそ350,262ドルからおよそ315,646ドルまで減少しており、わずか1パーセンテージポイントの金利上昇だけでおよそ34,616ドルの借入可能額が失われている。
28/36ルールは、貸し手が実際に承認する内容と同じですか?
いいえ。28/36ルールは承認が保証される閾値ではなく、あくまで保守的なスクリーニングの目安である。実際の住宅ローン審査では信用スコア、雇用歴、手元資金も考慮されるほか、米国の適格住宅ローンの基準では歴史的に43%というバックエンド総負債比率が参照されてきており、補完要因があればそれ以上を認めるプログラムもある。28/36という数値は、貸し手の最終判断ではなく、保守的な出発点の目安として活用するとよい。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.