中国の住宅ローンのルールと費用を理解する
中国の住宅資金調達は、LPR基準金利、政策で定められた頭金、購入時税によって形作られます。下表は、PBOCと財政部の政策に照らして確認された主な項目をまとめたものです。
| ルール／費用 | 中国での仕組み |
|---|---|
| 金利の基準 | 5年物ローンプライムレート（LPR）。PBOC傘下の全国銀行間資金取引センター（NIFC）が毎月公表 |
| LPR上乗せ幅 | 貸し手が政策と都市に応じてLPRに一定のベーシスポイントを上乗せまたは割り引く |
| 最低頭金 | 国の政策で設定。1軒目・2軒目で区別。（2025年時点）少なくとも15%に引き下げ |
| 都市階層別ルール | 階層の高い都市では、地方当局が国の枠内でより厳しい要件を設定する場合がある |
| 契税 | 買い手が支払う購入税。1軒目の住宅には軽減税率あり（2025年時点で1%から） |
- 5年物LPRは中国の住宅ローンの参照基準であり、毎月（おおむね20日前後に）公表されます。ほとんどの住宅ローンは変動金利でLPRに連動して金利改定されるため、返済額はローン期間を通じて変化します。Calculate.Studioでは現在のLPRを確認日とともに別途表示しています。
- 最低頭金比率は国が定め、都市ごとに地方政府が調整し、1軒目と2軒目で区別されます。2025年時点で確認された政策では、いずれも最低15%以上に引き下げられています。
- 契税は買い手が支払う購入税です。2024年12月から施行され2025年時点で確認された政策では、1軒目の住宅は140平方メートルまで1%、それを超える部分は1.5%の税率が課され、対象となる2軒目の住宅にも軽減税率が適用されます。税率と面積の閾値は変更される可能性があるため、現行の規定を確認してください。
- この計算機は固定金利での元利均等返済方式（等額本息）をモデル化しています。元金均等返済方式（等額本金）、LPRの金利改定、地域ごとの政策の違いはシミュレートしていません。
中国の住宅ローン計算機とは
中国の住宅ローン計算機は、標準的な元利均等返済の計算式を用いて、住宅ローンを期間内に返済する毎月の返済額（元利均等返済、等額本息、最も一般的な返済方法）を求めます。中国で使われるもう一つの方法である元金均等返済（等額本金）は、当初の返済額が高く、時間とともに減少していきます。この計算機は他国との整合性のため、元利均等返済方式（等額本息）をモデル化しています。
この計算機は、購入価格から頭金を差し引いてローン額を算出します。中国では最低頭金比率が国の政策で定められ、第一套住宅（1軒目）と第二套住宅（2軒目）で区別され、地方政府が調整します。歴史的に、階層の高い都市ではより厳しい要件が適用されてきました。2025年時点で確認された政策では、個人向け商業住宅ローンの最低頭金は、1軒目・2軒目ともに15%以上に引き下げられています。
中国の住宅ローン金利は、中国人民銀行（PBOC）傘下の全国銀行間資金取引センターが毎月公表する基準金利である5年物ローンプライムレート（LPR）に対する相対値として提示されます。貸し手は、政策と借り手のプロファイルに基づいて、LPRに一定のベーシスポイントを上乗せまたは割り引きます。ほとんどの住宅ローンは変動金利でLPRに連動して金利改定されるため、実際の返済額は時間とともに変化します。この計算機は比較のために金利を固定して扱っています。
この中国住宅ローン計算機の使い方
- 購入価格と頭金を人民元で入力します。計算機は価格から頭金を差し引いてローン額を算出します。
- 年利を入力します。貸し手は通常、これを5年物LPRにプラスまたはマイナスの上乗せ幅を加えた形で提示します。
- ローン期間を年数で入力します。中国の住宅ローン期間は一般に最長30年まで設定できます。
- 毎月の返済額、期間全体の総支払額、総利息が表示されます。
- 自分の都市と住宅の区分（1軒目か2軒目か）における頭金の最低比率とLPRの上乗せ幅を確認し、契税やその他の購入時税は別途予算立てしてください。
元利均等返済の計算式
均等な毎月の返済額Mは、将来のすべての返済額の現在価値を借入元金Pに等しくする現在価値年金方式から導かれます。月利rは年利を12で割ったもの、nは月次返済回数（年数×12）です。これは中国で一般的な元利均等返済方式（等額本息）をモデル化したものです。元金均等返済方式（等額本金）は代わりに元本返済を前倒しするため、返済額は時間とともに減少します。中国の住宅ローンのほとんどはLPRに連動する変動金利であるため、基準金利が改定されると実際の返済額も変わります。
よくある間違い
- 単一の全国共通ルールがあると思い込むこと。頭金の最低比率とLPRの上乗せ幅は地方ごとに調整され、階層の高い都市ではより厳しい場合があります。
- LPRに連動する変動金利を固定金利として扱うこと。中国の住宅ローンのほとんどはLPRが変わると金利が改定されます。
- 契税やその他の購入時税を忘れること。これらは頭金とは別に支払われます。
- 元利均等返済方式（等額本息）と元金均等返済方式（等額本金）を混同すること。後者は当初の返済額が高く、時間とともに減少します。
- 2軒目のルールを1軒目に適用する、あるいはその逆をすること。両者は頭金と税の扱いが異なります。
よくある質問
LPRとは何ですか、中国の住宅ローンにどう影響しますか？
ローンプライムレート（LPR）は中国の基準貸出金利で、中国人民銀行傘下の全国銀行間資金取引センターが毎月公表します。住宅ローンは5年物LPRに対する相対値として価格設定され、各貸し手が政策と借り手の区分に応じたベーシスポイントのマージンを加算または減算します。中国の住宅ローンのほとんどはLPRに連動する変動金利であるため、基準金利が変わると、通常年1回など定められた金利改定日にローンの金利と毎月の返済額が変わります。
中国で住宅を購入するにはどのくらいの頭金が必要ですか？
中国の最低頭金比率は国の政策で定められ、都市ごとに地方政府が調整し、1軒目と2軒目で異なります。2025年時点で確認された政策では、個人向け商業住宅ローンの最低頭金は1軒目・2軒目ともに15%以上に引き下げられていますが、個々の都市が国の枠組みの中でより高い要件を設けている場合もあります。買い手は自分の都市と住宅区分における現行の最低比率を確認する必要があります。
中国の契税とは何ですか？
契税は、中国で不動産を取得する際に買い手が支払う購入税で、取引価格に対する割合として計算されます。2024年12月から施行され2025年時点で確認された政策では、1軒目の住宅は140平方メートルまでの物件が1%、それを超える面積は1.5%の税率が課され、対象となる2軒目の住宅にも軽減税率が適用されます。契税は頭金や住宅ローンとは別のものであるため、買い手は現金で予算立てする必要があります。
中国の都市によって住宅ローンのルールは異なりますか？
はい。中国人民銀行と国の当局がLPR基準金利、頭金の最低ライン、住宅ローン金利政策といった全体的な枠組みを設定する一方、地方政府はそれぞれの都市の具体的な要件を調整します。北京、上海、広州、深圳といった階層の高い都市は、歴史的により厳しい頭金・購入ルールを適用してきました。買い手は購入予定の都市における現行の要件を確認する必要があります。
等額本息（元利均等返済）と等額本金（元金均等返済）の違いは何ですか？
中国では、借り手は通常2つの返済方法から選択します。等額本息（元利均等返済）は期間を通じて毎月の返済額を一定に保ち、利息の割合が減り元本の割合が増えていきます。これがこの計算機がモデル化している方法です。等額本金（元金均等返済）は元本部分を一定に保つため、当初の返済額が高く期間を通じて減少していき、総支払利息は少なくなりますが、初期の負担は重くなります。この選択はキャッシュフローと総支払利息に影響します。
中国の住宅ローン金利は固定ですか、変動ですか？
中国の住宅ローンの大多数は、5年物ローンプライムレート（LPR）に連動する変動金利のローンです。LPRが変わると、借り手ごとの金利改定日にローン金利がリセットされるため、毎月の返済額はローン期間を通じて上下する可能性があります。つまり、中国の借り手は、期間全体を通じて金利が固定されると想定するのではなく、LPRに応じて返済額が変動することを見込んで計画を立てるべきです。
参考文献
- People's Bank of China (PBOC). Announcements on the Loan Prime Rate (LPR). pbc.gov.cn.
- People's Bank of China (PBOC). Minimum down-payment ratio and mortgage policy for individual housing loans. pbc.gov.cn.
- Ministry of Finance / State Taxation Administration of China. Deed tax (契税) policy for housing purchases (effective December 2024). mof.gov.cn.
- National Interbank Funding Center. Loan Prime Rate publication. chinamoney.com.cn.
- The State Council of the People's Republic of China. Property market support measures. english.www.gov.cn.