建設ローン試算結果の理解
下表は、建設・恒久一体型ローンが建物完成後に構造を変えることを踏まえ、建設（ドロー）段階とその後に続く一般的な恒久型住宅ローン段階を対比しています。
| 段階 | 利息の課され方 | 典型的な返済構成 |
|---|---|---|
| 建設（ドロー）期間 | 一般にその時点までに実際に引き出された金額に対する利息のみ | 返済は利息のみをカバーすることが多く、資金の引き出しが進むにつれて増加する |
| 恒久型住宅ローンへの転換後 | 融資済み全額に対する標準的な元利均等返済 | 住宅ローン期間を通じた固定の元利返済 |
- この計算機の線形ドロー方式による仮定は、初期段階での試算のための簡略化です。基礎工事、骨組み、屋根工事などの建設マイルストーンに紐づく実際のドロースケジュールが完全に線形になることはほとんどないため、特定のプロジェクトの実際の利息コストはこの試算とは異なります。
- この計算機は、建設・恒久一体型ローンにおいて建設後に続く恒久型住宅ローン段階、および建設ローンの各種手数料、検査費用、予備費ドローはモデル化していません。
- 建設ローンは、期間が短いことと、まだ建設中のプロジェクトに融資する追加のリスクを貸し手が織り込むことを反映して、標準的な恒久型住宅ローンよりも高い金利であることがよくあります。
建設ローンとは
建設ローンは住宅やその他の建物の建設資金を融資するもので、通常は建設期間中は利息のみの返済として構成され、貸し手はクロージング時に全額を一括で融資するのではなく、建設の完了した段階に応じて「ドロー」と呼ばれる形で段階的に資金を放出します。利息は一般に契約全額ではなく実際に引き出された金額にのみ発生するため、建設期間中の利息コストは、初日から残高全額に利息が発生する場合よりも低くなります。
多くの建設ローンは「建設・恒久一体型ローン（construction-to-permanent loan）」として組成されており、建物が完成すると自動的に標準的な元利均等返済型の住宅ローンへと切り替わるため、2回目のクロージングとそれに伴う費用を回避できます。フレディマック（Freddie Mac）とファニーメイ（Fannie Mae）は、いずれも適合貸し手が利用する単一クロージング型の建設・恒久一体型ローンプログラムに関するガイドラインを公表しています。
ドローの正確なタイミングと金額はプロジェクトや貸し手によって異なるため、この計算機は標準的な試算上の慣例を採用しています。すなわち、具体的なドロースケジュールが存在しない段階で総利息を試算するためによく用いられる簡略化として、資金が建設期間全体を通じて均等かつ直線的に引き出されると仮定します。
この建設ローン計算機の使い方
- 建設期間中に引き出す見込みの建設ローン総額を入力します。
- 建設ローンに提示されている年利を入力します。
- 見込まれる建設期間を月数で入力します。
- 線形ドロー方式を前提とした試算総利息、（全額引き出し後の）ピーク月間利息、そして建設期間全体の平均月間利息が表示されます。
線形ドロー方式による利息の計算式
線形ドロー方式では、ローン残高は建設開始時点のゼロから、完成時点の借入総額まで均等に増加すると仮定するため、期間全体の平均残高は総額の半分をやや上回り、正確には総額の (月数 + 1) ÷ (2 × 月数) になります。第k月目の利息は、その時点での残高（借入額 × k ÷ 総月数）に月利を掛けたものにほぼ等しくなります。
建設期間の全月にわたってこの月間利息を合計すると、1つの閉じた形の試算式が得られます。すなわち、総利息は借入総額に月利を掛け、さらに（月数＋1）÷2を掛けたものに等しくなります。ピーク月間利息は、ローンが全額引き出された後の1か月分の費用であり、平均月間利息は単純に試算総利息を月数で割ったものです。
よくある間違い
- 建設初日から借入総額全体に利息が課されると思い込むこと。ほとんどの建設ローンは実際に引き出された資金にのみ利息を課し、この計算機の線形ドロー試算はそれを近似しています。
- ピーク月間利息の数値を、建設期間全体を通じた典型的な月間コストとして扱うこと。ローンの引き出しがまだ少ない初期の月は、ピーク時の数値よりもはるかに費用が低くなります。
- 建設ローンが通常、その後に続く恒久型住宅ローンとは別の、より短期の商品であり、独自の金利・手数料、（2回クロージング型の場合は）独自のクロージング費用を持つことを忘れること。
- 線形ドロー方式の仮定が実際のプロジェクトのドロースケジュールと正確に一致すると思い込むこと。実際のドローは建設マイルストーンに紐づいており、時間の経過とともに完全に均等になることはほとんどありません。
- 建設ローンの金利が標準的な住宅ローン金利より通常高いことを見落とすこと。これにより、同額を標準的な恒久型住宅ローンで融資する場合と比べて利息コストが増加します。
よくある質問
建設ローンの利息はどのように計算されますか？
建設ローンの利息は通常、契約全額ではなく、その時点までに実際に引き出された資金部分にのみ課されます。この計算機は、資金が建設期間中に均等に放出されるという線形ドロー方式を前提にこの費用を試算し、実際のマイルストーンに基づくドロースケジュールが存在しない段階で総利息の単一の試算値を算出します。
この計算機における「線形ドロー」とはどういう意味ですか？
線形ドロー方式とは、ローン残高が建設開始時点のゼロから完成時点の借入総額まで、直線的に均等に増加すると仮定するものです。これはプロジェクト固有のマイルストーンに基づくドロースケジュールを必要とせずに閉じた形の計算を可能にする、初期の利息試算における標準的な簡略化です。
建設・恒久一体型ローン（construction-to-permanent loan）とは何ですか？
建設・恒久一体型ローンは、建設ローンと最終的な住宅ローンを1回のクロージングで組み合わせたものです。建設期間中は利息のみの建設ローンとして機能し、建設完了後に自動的に標準的な元利均等返済型の住宅ローンへと切り替わります。フレディマックとファニーメイは、いずれも適合貸し手が利用する単一クロージング型プログラムのガイドラインを公表しています。
なぜ建設ローンの金利は住宅ローンの金利より高いことが多いのですか？
建設ローンは期間が短く、完成して査定済みの資産ではなく、まだ建設中のプロジェクトに融資するものであるため、貸し手は完成した住宅に対する標準的な恒久型住宅ローンよりもリスクが高いと一般的にみなします。この追加のリスクは通常、建設期間中の金利の高さに反映されます。
この計算機は建設完了後の恒久的な住宅ローンを含んでいますか？
いいえ。この計算機が試算するのは建設（ドロー）期間中の利息コストのみです。建設・恒久一体型ローンが標準的な住宅ローンへ切り替わった後は、最終的な融資額、恒久金利、住宅ローン期間を用いる通常の住宅ローン計算機で、その後の返済額を試算する必要があります。
参考文献
- Freddie Mac. Construction Conversion and Renovation Mortgages guidelines. freddiemac.com.
- Fannie Mae. Single-Close Construction-to-Permanent Financing guidelines. fanniemae.com.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: construction and renovation loan programs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.