ホームエクイティローンの結果の見方
以下の表は、ホームエクイティ融資において合算融資比率が一般的にどのように見られているかを示しています。個々の金融機関の上限は異なり、入力したCLTV上限が借入可能額の数値を直接左右します。
| 新規ローン後の合算LTV | 一般的な融資上の位置づけ |
|---|---|
| 80%未満 | 最も一般的な金融機関のCLTV上限の範囲内——価格下落に対する緩衝として、より多くのエクイティが残る |
| 80%〜85% | 典型的な最大CLTV上限に近い、またはその範囲内——一部の金融機関はこの範囲でも貸し出すが、より厳しい条件や価格設定が課されることが多い |
| 85%超 | ほとんどのコンベンショナルなホームエクイティ融資の上限を超えている——この水準まで貸し出す金融機関はわずか |
- 本ツールはCLTV上限のみから借入能力を見積もっています。実際の承認は、信用履歴、収入、負債返済比率、鑑定評価にも左右され、金融機関はCLTVの計算上可能な額よりも少ない額しか承認しないことがあります。
- 表示される返済額には、クロージングコスト、組成手数料、エスクロー項目は含まれていません。手数料はホームエクイティローンで一般的に課され、実際の受取額を減少させます。
- このローンは住宅を担保としているため、返済を怠ると差し押さえにつながる可能性があります——CFPBは、これをホームエクイティを担保にした借り入れの中心的なリスクとして強調しています。
- これは教育目的の見積もりであり、融資の提示や財務上の助言ではありません。
ホームエクイティローンとは?
ホームエクイティローンは、借り手の住宅を担保とする第二順位の分割返済型ローンです。米国消費者金融保護局(CFPB)は、これを住宅のエクイティ——住宅の価値から現在の残債を差し引いたもの——を担保に一定額を借り入れ、固定金利で一定期間にわたり均等な月払いで返済するものと説明しています。これは、リボルビング(回転)信用枠であるホームエクイティ・ライン・オブ・クレジット(HELOC)とは対照的です。
金融機関は、住宅のエクイティすべてを担保に貸し出すことは認めていません。多くの金融機関は、既存の住宅ローン残高と新規のホームエクイティローンを合わせた額を住宅の鑑定評価額で割った最大合算融資比率を設定しており、一般的にはおおむね80%から85%の範囲ですが、上限は金融機関や借り手のプロファイルによって異なります。したがって借入可能な額は、住宅の価値にCLTV上限を掛けたものから現在の住宅ローン残高を差し引いたものになります。
このローンは住宅を担保とするため、金利は個人向けローンやクレジットカードなどの無担保借り入れよりも通常は低くなりますが、住宅そのものが担保になります。CFPBは、ホームエクイティローンを返済できない借り手は差し押さえのリスクを負うと指摘しています。利息は、IRS(米国内国歳入庁)が定める特定の条件下(2025年までの現行ルールでは一般的に、その借入によって担保となる住宅を購入・建築・大幅に改修する場合)でのみ税控除の対象となる可能性があります——具体的な状況への適用については税務専門家に確認してください。
このホームエクイティローン計算ツールの使い方
- あなたの住宅の現在の市場価値(見積もり額または最近の鑑定評価額)を入力してください。
- 既存の住宅ローンの残高を入力してください。
- 金融機関の最大合算融資比率のパーセンテージを入力してください——80%が一般的な基準ですが、実際の上限は金融機関に確認してください。
- 検討しているホームエクイティローンの額、提示された年利率、返済期間(年数)を入力してください。
- そのCLTV上限で借入可能なエクイティ額、固定月払い額、返済期間全体の総利息、そして住宅ローンと新しいローンを合わせた合算LTVを確認してください。
- 計算例:住宅価値400,000ドル、住宅ローン残高250,000ドル、CLTV上限80%の場合、借入可能額は70,000ドル(400,000ドル × 0.80 − 250,000ドル)です。15年間、8%の金利で50,000ドルを借りると、月々の返済額は477.83ドル、総利息は約36,009ドル、合算LTVは75%になります。
ホームエクイティ借入を支える計算式
借入可能なエクイティ額は、住宅の価値に最大合算融資比率のパーセンテージを掛けたものから、現在の住宅ローン残高を差し引いたもの(下限はゼロ)です。借入額に対する月々の返済額は、標準的な固定金利償還の計算式を用い、総利息はすべての返済額の合計から元金を差し引いたものです。
合算融資比率は、既存の住宅ローン残高と新しいローンを合わせ、住宅の価値で割ったものです。これは、金融機関がホームエクイティローンの審査時にCLTV上限と照らし合わせて確認する比率です。
よくある誤解
- エクイティのすべてを借りられると想定してしまうこと——金融機関は合算LTVに上限(一般的におおむね80%〜85%程度)を設けているため、15万ドルの純粋なエクイティを持つ住宅所有者でも、実際に借りられる額はそれよりもかなり少ないことがあります。
- 楽観的な住宅価値を使ってしまうこと——CLTVの計算に使われるのは所有者自身の見積もりではなく、金融機関の鑑定評価額です。
- ローン提示を比較する際に、期間を無視して月々の返済額だけを比較してしまうこと——期間が長いほど返済額は下がりますが、総利息は上がります。
- クロージングコストや手数料を忘れてしまうこと——これらはほとんどのホームエクイティローンで課され、この返済額の見積もりには含まれていません。
- ホームエクイティローン(固定額の一括借入、固定返済額)とHELOC(リボルビング信用枠、通常は変動金利)を混同してしまうこと——これらの商品はまったく異なる性質を持ちます。
よくある質問
ホームエクイティローンでどれくらい借りられますか?
金融機関は一般的に、既存の住宅ローンと新しいローンを合わせた合算融資比率に上限(おおむね80%〜85%程度)を設けています。借入可能な額は、住宅の価値にその上限を掛けたものから現在の住宅ローン残高を差し引いたものです。例えば、住宅価値400,000ドル、住宅ローン250,000ドル、CLTV上限80%の場合、借入可能なエクイティは70,000ドルです。実際の承認は信用、収入、鑑定評価にも左右されます。
ホームエクイティローンとHELOCの違いは何ですか?
ホームエクイティローンは、固定金利で一定期間にわたり均等な月払いで返済する固定額の一括借入です。ホームエクイティ・ライン・オブ・クレジット(HELOC)は、引き出し期間中に何度でも引き出し・返済できるリボルビング信用枠で、通常は変動金利です。米国消費者金融保護局は、どちらも住宅を担保とする第二順位の商品であると説明しており、返済を怠ればどちらも差し押さえのリスクを伴います。
合算融資比率(CLTV)とは何ですか?
合算融資比率は、その物件を担保とするすべてのローン——第一順位の住宅ローンとホームエクイティローンまたはラインを合わせたもの——を、住宅の鑑定評価額で割ったパーセンテージです。金融機関は、第二順位の担保設定を審査する際、単純なLTVではなくCLTVを用います。これは住宅に対する請求権の総額を反映するためです。住宅価値400,000ドルの住宅に対して住宅ローン250,000ドルとホームエクイティローン50,000ドルがある場合、CLTVは75%です。
ホームエクイティローンの利息は税控除の対象になりますか?
特定の状況でのみ対象になります。現行のIRSルール(税制改革・雇用法に基づき2025課税年度まで適用)では、住宅担保借入の利息は、その資金が担保となる住宅の購入・建築・大幅な改修に使われる場合に限り、かつ住宅ローン債務全体の上限内でのみ、一般的に控除の対象となります。クレジットカードの返済など他の目的で借り入れたエクイティの利息は、一般的には控除対象外です。具体的な状況への適用については税務専門家に確認してください。
ホームエクイティローンを返済できない場合はどうなりますか?
ホームエクイティローンは住宅を担保としているため、第一順位の住宅ローンの返済が滞りなく行われていても、返済が継続的に滞ると差し押さえにつながる可能性があります。米国消費者金融保護局は、これを無担保債務を住宅担保債務に転換することの主要なリスクとして特定しています。返済が困難な借り手には、早めに金融機関に連絡することが一般的に推奨されており、HUD認定の住宅カウンセラーが無料の支援を提供しています。
この計算ツールは承認されるかどうかを教えてくれますか?
いいえ。本ツールは、入力された数値からCLTV上限、償還返済額、総利息の算術計算のみを行います。金融機関はこれに加えて、信用履歴、収入、負債返済比率、物件種別、鑑定評価を評価し、より少ない額を承認する、または融資を拒否することがあります。この結果は教育目的の見積もりであり、融資の判断や財務上の助言ではありません。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity loan? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit (HELOC). consumerfinance.gov.
- Internal Revenue Service (IRS). Publication 936: Home Mortgage Interest Deduction. irs.gov.
- Federal Trade Commission (FTC). Home Equity Loans and Home Equity Lines of Credit. consumer.ftc.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.