HELOCの結果の見方
以下の表は、HELOCの2つの段階を対比させたものです。利息のみの支払いから完全な元利均等返済への移行こそが、本ツールが試算する支払額の増加を生み出す要因です。
| 段階 | 支払いがカバーする対象 | 残高 | 一般的な期間 |
|---|---|---|---|
| 引出期間 | 利息のみ(本モデルの場合) | 引出額のまま維持される | 5〜10年が多い |
| 返済期間 | 利息+元金(完全な元利均等返済) | ゼロまで減少していく | 10〜20年が多い |
- ほとんどのHELOCはプライムレートなどの指標に連動した変動金利であるため、実際の支払額は引出期間・返済期間の両方で変動し得ます。本ツールは単純化のため単一の固定金利を使用しています。
- 実際のHELOC残高は、借り手が時間とともに引出しと返済を繰り返す回転型の信用枠として変動するのが一般的です。これに対し本ツールは、全額が一度に引き出され、引出期間全体を通じて一定に維持されることを前提としています。
- 本ツールは、一部の金融機関が課す年会費や引出手数料は考慮しておらず、一部の金融機関の構造で見られる、返済期間に入っても利息のみの支払いが続くHELOCのモデル化も行っていません。
HELOCとは?
ホームエクイティ・ライン・オブ・クレジットとは、借り手の住宅持分(エクイティ)を担保とする回転型の信用枠です。米国消費者金融保護局は、HELOCには引出期間があり、その間借り手は資金を引き出すことができ、通常は引き出した金額に対する利息のみを支払うこと、そしてそれに続く返済期間には新たな引出しはできず、未返済残高が完全に元利均等返済される元利返済によって返済されることを説明しています。
引出期間中は、支払額が利息のみをカバーするため、最低支払額を支払っても残高は減りません。引き出された金額のまま維持され、これは利息のみの住宅ローンと構造的に似ています。返済期間が始まると、金融機関は同じ残高を返済期間全体で完全に返済するために必要な支払額を再計算するため、引出期間の最低支払額よりもかなり高い月額支払額になります。
本ツールは、引き出された全額が引出期間全体を通じて未返済のまま維持され、返済開始前に新たな引出しや繰上返済が発生しないことを前提としています。これは、実際のHELOC残高が回転型の信用枠として変動するのが一般的であるのに対し、利息のみから元利均等返済への構造を単純化してモデル化したものです。
このHELOC計算ツールの使い方
- 信用枠から引き出した金額(維持すると見込まれる残高)を入力してください。
- HELOCの年利率を入力してください。HELOCは一般的に変動金利であるため、現在の金利を使用してください。
- 利息のみの支払いとなる引出期間の長さを年数で入力してください。
- 残高が完全に元利均等返済される返済期間の長さを年数で入力してください。
- 利息のみの支払額、それより高い返済期間の支払額、両者の増加幅、そして両段階を通じた総利息を確認してください。
HELOCの支払額を支える計算式
引出期間中は、元金の返済が行われないため、利息のみの支払額は単純に、引出残高に月利率を掛けたものになります。返済期間中は、標準的な元利均等返済の計算式を、同じ残高(引出期間中に一切減少していない)に対して、記載された返済期間にわたって適用します。
計算例:残高50,000ドル、金利8.5%、引出期間10年、返済期間15年の場合、引出期間中の利息のみの支払額は月354.17ドルです。返済が始まると、同じ50,000ドルの残高に対する15年間の元利均等返済額は月492.37ドルとなり、138.20ドルの支払額増加となります。両段階(10年間の利息のみの支払いと15年間の元利均等返済)を通じた総利息は81,126.56ドルです。
よくある誤解
- 引出期間の利息のみの支払額が信用枠の存続期間全体にわたって続くと思い込んでしまうこと。これは引出期間中のみ適用され、その後は返済にかなり高い元利均等返済額が必要になります。
- 特にHELOCの金利は変動が多く、段階の切り替えとは独立して上昇し得るにもかかわらず、返済開始時の支払額の増加に備えないこと。
- 実際にはHELOCが回転型であるにもかかわらず、引出残高を固定的なものとして扱ってしまうこと。引出期間中の追加の引出しは、返済期間の支払額の基礎となる残高を増加させます。
- 引出残高が変わらなくても、変動金利が引出期間中の利息のみの支払額を変化させ得ることを見落としてしまうこと。
- HELOCの引出期間の利息のみの支払いと、通常は当初から固定された一括金額に対して完全な元利均等返済が行われるホームエクイティローンの支払いとを混同してしまうこと。
よくある質問
引出期間と返済期間の違いは何ですか?
引出期間中、HELOCの借り手は資金を引き出すことができ、通常は引き出した金額に対して利息のみを支払うため、最低支払額を支払っても残高は減りません。返済期間中は新たな引出しはできず、未返済残高は完全な元利均等返済によって返済され、引出期間の利息のみの支払額よりもかなり高い金額になります。
返済が始まると、なぜHELOCの支払額がこれほど跳ね上がるのですか?
引出期間中の利息のみの支払いは元金を減らさないため、返済が始まる時点でも引き出した全額がまだ未返済のままですが、今度は固定された、多くの場合より短い返済期間で返済しなければなりません。この残高を返済期間全体に分散させ、利息だけでなく元金もカバーする支払額にすると、月額支払額は大幅に増加します。例えば、金利8.5%、引出期間10年、返済期間15年の50,000ドルの残高では、354.17ドルから492.37ドルに増加します。
HELOCの金利は固定ですか、それとも変動ですか?
ほとんどのHELOCは変動金利であり、一般的にはプライムレートなどの指標に連動しているため、指標が動くと引出期間・返済期間の両方で支払額が変動する可能性があります。一部の金融機関は残高の全部または一部について固定金利のオプションを提供しているため、借り手は自身の信用枠にどの構造が適用されるかを確認する必要があります。
HELOCはクレジットカードのような仕組みですか?
構造としては、はい。HELOCは回転型の信用枠であり、クレジットカードと同様に、引出期間中は借り手が信用枠の上限まで資金を引き出し、返済し、再び引き出すことができます。異なる点は、住宅持分を担保としていること、一般的に無担保のクレジットよりも金利が低いこと、そして引出期間が終わると固定的な元利均等返済スケジュールに移行することです。
引出期間中に元金を返済することはできますか?
ほとんどのHELOCでは、必要なのは利息のみであっても、引出期間中に任意で元金を返済することが認められており、そうすることで未返済残高と、最終的な返済期間の支払額の両方を減らすことができます。本ツールは最低限の利息のみの支払いシナリオをモデル化しています。引出期間中に追加返済を行った場合、ここに示されているよりも低い残高で返済期間に入ることになります。
参考文献
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity line of credit (HELOC)? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages / home equity lending guidance. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.