カナダの住宅ローンのルールと費用を理解する
カナダの住宅資金調達には、タームや保険、ストレステストに関する独特のルールがあります。下表は、OSFI、CMHC、各州の実務に照らして確認された主な項目をまとめたものです。
| ルール／費用 | カナダでの仕組み |
|---|---|
| ターム 対 償還期間 | タームは金利契約の期間（多くの場合5年）。償還期間は完全な返済期間（一般に25年） |
| 最低頭金 | 一定の上限額までの部分は5%。20%以上でデフォルト保険を回避できる |
| 住宅ローン・デフォルト保険 | 頭金が20%未満の場合に必要（例：CMHC）。貸し手を保護し、ローンに上乗せされる |
| ストレステストの審査金利 | 契約金利＋2パーセントポイントと、最低審査金利フロアのいずれか高い方 |
| 土地譲渡税 | 購入時にかかる州税。一部の自治体（例：トロント）は別途LTTを追加。初回購入者向けの還付あり |
- 住宅ローンのストレステストは、金融機関監督庁（OSFI）が監督するもので、貸し手は契約金利に2パーセントポイントを加えた金利と最低審査金利フロアのいずれか高い方で借り手を審査することを義務付けられています。そのため、承認は実際に支払う金利よりも高い金利に基づいて行われます。
- 頭金が20%未満の場合、住宅ローン・デフォルト保険が義務付けられ、保険料は通常ローン残高に上乗せされます。保険を付けられる住宅価格の上限や、特定の買い手向けの30年償還の利用可否は連邦の政策で定められています。
- 土地譲渡税は州単位で課税され、トロントなどの一部の都市は市の土地譲渡税を追加で課します。初回購入者向けの還付があり、一定額までの税を軽減または免除できる場合があります。現行の税率は州と自治体で確認してください。
- カナダの固定金利住宅ローンは法律により半年複利です。この計算機の月次複利による結果は、貸し手の正確な数値ではなく、近似的で比較可能な値です。
カナダ住宅ローン計算機とは
カナダ住宅ローン計算機は、標準的な元利均等返済の計算式を用いて、住宅ローンを償還期間内に返済する定期返済額を求めます。カナダの住宅ローンは2つの期間概念を区別します。ターム（term）は現在の金利契約の長さ（最も一般的なのは5年）で、償還期間（アモチゼーション、amortization period）はローンを完全に返済するまでの全期間であり、保険付き借り手の場合、慣習的に25年とされてきました。
この計算機は、住宅価格から頭金を差し引いてローン額を算出します。カナダでは、住宅価格のうち一定の上限額までの部分について最低頭金は5%で、それを超える部分にはより高い割合が必要です。頭金が20%未満の場合は、住宅ローン・デフォルト保険（一般にカナダ住宅・不動産金融公社（CMHC）にちなんでCMHC保険と呼ばれます）が必要になり、これは貸し手を保護するもので、ローンに上乗せされます。
タームが償還期間より短いため、カナダの借り手はローン期間中に何度もローンを更新（renew）し、そのたびに新しい金利が適用されます。連邦規則は住宅ローンのストレステストも義務付けており、貸し手は契約金利に2パーセントポイントを加えた金利と、最低審査金利フロアのいずれか高い方で借り手を審査します。この計算機は比較のために、償還期間全体を通じて単一の金利をモデル化しています。
このカナダ住宅ローン計算機の使い方
- 住宅価格と頭金をカナダドルで入力します。計算機は価格から頭金を差し引いてローン額を算出します。
- タームの年利を入力します。この金利はターム（多くの場合5年）の間だけ契約されるものであり、その後は新しい金利で更新することを忘れないでください。
- 償還期間を年数で入力します。一般的な償還期間は25年で、一部の初めての住宅購入者や新築住宅の購入者には30年も利用できます。
- 入力した金利が償還期間全体を通じて適用されるという前提で、定期返済額、総支払額、総利息が表示されます。
- 州（および一部の都市では市）の土地譲渡税、そして頭金が20%未満の場合はCMHCなどのデフォルト保険を別途予算立てしてください。
元利均等返済の計算式
定期返済額Mは、将来のすべての返済額の現在価値を借入元金Pに等しくする現在価値年金方式から導かれます。月利rは年利を12で割ったもの、nは月次返済回数（償還年数×12）です。カナダの固定金利住宅ローンは法律上、毎月ではなく半年ごとの複利計算とされているため、貸し手の正確な返済額はわずかに異なる場合があります。この計算機は、国をまたいだ一貫した比較のために月次複利を用いています。
よくある間違い
- タームと償還期間を混同すること。5年タームはあくまで金利契約の期間であり、ローン全体を返済するまでの期間ではありません。
- 契約金利だけで審査が通ると考え、より高い審査金利を使うストレステストを無視すること。
- 土地譲渡税を忘れること。トロントなどの都市では別途市の土地譲渡税も加わります。
- 頭金が20%未満でも追加費用がかからないと思い込むこと。実際にはローンに上乗せされる住宅ローン・デフォルト保険が必要です。
- 更新リスクを見落とすこと。タームが終了しローンを更新するたびに金利が変わる可能性があります。
よくある質問
カナダの住宅ローンのストレステストはどのように機能しますか？
カナダの住宅ローンのストレステストは、連邦の規制を受ける貸し手に対し、契約金利に2パーセントポイントを加えた金利と、金融機関監督庁（OSFI）が定める最低審査金利フロアのいずれか高い方で借り手を審査することを義務付けるものです。つまり借り手は、実際に支払う金利よりも高い金利でも返済を続けられることを示す必要があり、これが借入可能な最大額を制限します。このテストは、連邦規制下の貸し手における保険付き・保険なし両方の住宅ローンに適用されます。
カナダにおける住宅ローンのタームと償還期間の違いは何ですか？
カナダでは、タームとは現在の金利および住宅ローン契約が有効な期間のことで、5年タームが最も一般的です。一方、償還期間はローン全体を返済するのに必要な全期間で、慣習的に25年とされてきました。タームが償還期間より短いため、借り手はローンを何度も更新し、そのたびにそのとき利用可能な金利が適用されます。この更新リスクを考慮した計画が必要です。
CMHC住宅ローン保険はいつ必要になりますか？
住宅ローン・デフォルト保険は、一般にカナダ住宅・不動産金融公社（CMHC）にちなんでCMHC保険と呼ばれ、カナダの買い手の頭金が住宅価格の20%未満の場合に必要です。これは借り手が債務不履行になった場合に貸し手を保護するもので、保険料は通常住宅ローン残高に上乗せされます。保険は連邦の政策で定められた保険可能な住宅価格の上限までしか利用できず、他の保険会社（SagenやCanada Guaranty）もこれを提供しています。
カナダの最低頭金はいくらですか？
カナダの最低頭金は、連邦が定める上限額までの住宅価格部分については5%で、それを超える部分にはより高い割合が必要です。また保険可能な上限を超える住宅では20%以上が必要です。頭金が20%未満の場合は住宅ローン・デフォルト保険が必要になります。頭金が大きいほど、ローン額、保険料、支払総利息が減ります。
カナダの土地譲渡税とは何ですか？
土地譲渡税は、不動産の所有権が移転される際に買い手が支払う税金で、州が課税し、トロントなどの一部の都市では自治体が追加の税を課します。税率は購入価格によって段階的に設定され、初回購入者は一定額まで税を軽減または免除する還付を受けられる場合があります。頭金とは別のかなりの初期現金コストとなるため、買い手は現行の州・自治体の税率を確認する必要があります。
カナダの住宅ローン金利はどの基準に連動していますか？
カナダの変動住宅ローン金利は、カナダ銀行の政策金利に連動する貸し手のプライムレートに応じて動きます。固定住宅ローン金利は、政策金利に直接連動するのではなく、同等の期間のカナダ国債利回りに基づいて価格設定されます。カナダ銀行が政策金利を変更すると、変動金利の返済額は通常調整されます。Calculate.Studioでは現在のカナダ銀行政策金利を確認日とともに別途表示しています。
参考文献
- Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI). Minimum qualifying rate for uninsured mortgages (stress test). osfi-bsif.gc.ca.
- Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). Mortgage loan insurance and down payment rules. cmhc-schl.gc.ca.
- Bank of Canada. Policy interest rate and monetary policy. bankofcanada.ca.
- Financial Consumer Agency of Canada (FCAC). Mortgages: terms, amortization and renewal. canada.ca.
- City of Toronto / provincial revenue authorities. Land transfer tax and first-time buyer rebates. toronto.ca; ontario.ca.