南アフリカの買い手が予算立てすべき初期費用
頭金に加えて、南アフリカの買い手は登記時に現金でいくつかの一回限りの費用を支払います。下表は、SARSおよびコンベヤンシングの実務に照らして確認された主な項目を挙げています。金額は購入価格と弁護士の料金体系によって異なります。
| 費用項目 | 誰が課すか／どう適用されるか |
|---|---|
| 移転税（Transfer duty） | SARSがスライディングスケールで課税。SARSが毎年見直す閾値未満は非課税 |
| 移転（コンベヤンシング）費用 | 物件登記のための移転弁護士報酬と登記所（Deeds Office）手数料 |
| ボンド登記費用 | ボンド弁護士報酬、登記所のボンド手数料、銀行の一回限りの組成手数料 |
| 頭金 | ボンド額を減らす。全銀行が必須とするわけではないが、返済額を下げ金利を改善できる場合がある |
| 金利の基準 | プライムレート。SARBのレポレートに一定のマージンを上乗せして設定（ページ内の参照金利を参照） |
- 移転税はSARSに支払うものでボンドに組み込むことはできず、現金で支払う必要があります。毎年調整される閾値未満の物件には移転税がかかりません。またVAT登録済みの開発業者から購入する場合は、移転税ではなくVATが適用されます。
- 移転費用とボンド登記費用は別々の弁護士が請求するもので、頭金に加えて登記時に現金で支払われます。
- ボンドのほとんどはプライムに連動する変動金利ローンであるため、SARBがレポレートを調整すると毎月の返済額も変化します。ここでの単一金利による結果はあくまで説明用のものです。
- この計算機は住宅所有者保険、ボンド生命保険（bond life cover）、レイト（rates）や賦課金（levies）、毎月のサービス手数料は含みません。
南アフリカにおけるボンド計算機とは
南アフリカでは、住宅ローンは広く「ボンド（bond）」と呼ばれます。これは、登記所（Deeds Office）で物件に登記される抵当ボンド（mortgage bond）の略称です。ボンド計算機は標準的な元利均等返済の計算式を用いて、ローン期間にわたって利息と元本を返済していく毎月の返済額を求めます。登記されたボンドは、ローンが完済されるまで銀行が保有する担保です。
この計算機は、購入価格から頭金を差し引いてボンド額を算出します。南アフリカの銀行は場合によっては100%までのボンドを認めることもありますが、頭金を入れることでローン額、毎月の返済額が減り、しばしば提示される金利も下がります。よく言われる頭金の割合は、買い手が実際に必要な現金総額を過小評価しています。なぜなら移転費用（transfer costs）とボンド費用は別途現金で支払う必要があるためです。
南アフリカのボンドのほとんどはプライムレートを基準とした変動金利のローンであるため、南アフリカ準備銀行（SARB）がレポレートを変更すると、返済額も上下します。長年の慣行として、プライムレートはレポレートに一定のマージンを上乗せして設定されます。この計算機は説明のために単一の固定金利をモデル化していますが、実際の変動金利ボンドの返済額はローン期間を通じて変化します。
この南アフリカ・ボンド計算機の使い方
- 購入価格と頭金をランドで入力します。計算機は価格から頭金を差し引いてボンド額を算出します。
- 年利を入力します。銀行は通常これをプライムレートに対する相対値として提示します。たとえば「プライム」または、信用力の高い申込者向けに「プライムマイナス何%」といった形です。
- 返済期間を年数で入力します。南アフリカの標準的なボンド期間は20年ですが、25年、30年の期間も提供されています。
- 毎月のボンド返済額、期間全体の総支払額、総利息が表示されます。
- 移転税、移転（コンベヤンシング）費用、ボンド登記費用は現金で別途予算立てしてください。これらはほとんどのボンドに組み込むことができません。
ボンド返済額の計算式
毎月のボンド返済額Mは、将来のすべての返済額の現在価値を借入元金Pに等しくする現在価値年金方式から導かれます。月利rは年利を12で割ったもの、nは月次返済回数（年数×12）です。南アフリカのボンドのほとんどはプライムに連動する変動金利ローンであるため、基準金利が動くたびに実際の返済額も変化します。この計算機は明確な比較のために金利を固定して扱っています。
よくある間違い
- 頭金のみを予算立てし、いずれも現金で支払う必要がある移転税、移転費用、ボンド登記費用を忘れること。
- 金利が固定だと思い込むこと。南アフリカのボンドのほとんどは変動金利で、プライムレートに連動します。
- 移転税をボンドに組み込んで資金調達できると考えること。SARSの移転税は別途現金で支払う必要があります。
- VAT登録済みの開発業者から購入する場合、移転税の代わりにVATが適用されることを見落とすこと。
- 住宅所有者保険、レイト、賦課金、ボンドのサービス手数料といった毎月の付帯費用を無視すること。
よくある質問
南アフリカにおける「ボンド」とは何ですか？
南アフリカで「ボンド」とは住宅ローンを指す日常的な呼び方です。より正確には、ローンの担保として登記所に登記される抵当ボンド（mortgage bond）を指します。人々が「ボンドを申し込む」と言うとき、それは銀行に住宅ローンを申し込むことを意味します。ボンドはローンが完済されるまで物件に対して登記されたままで、完済されると解除されます。
ボンドにはどのくらいの頭金が必要ですか？
南アフリカの銀行は購入価格の最大100%までボンドを承認できるため、頭金は必ずしも必須ではありませんが、頭金を入れることでローン額が減り、毎月の返済額が下がり、より良い金利を確保できる場合があります。重要なのは、買い手は移転税、移転費用、ボンド登記費用のための現金も必要になるということです。これらは頭金とは別に、追加で必要になります。
移転税（transfer duty）とは何ですか、誰が支払いますか？
移転税は、物件を取得する際に買い手が南アフリカ歳入庁（SARS）に支払う税金で、購入価格に基づくスライディングスケールで計算されます。SARSが毎年見直す閾値未満の物件には移転税がかかりません。移転税はボンドに組み込むことができず、現金で支払う必要があります。開発業者などVAT登録済みの売り手から物件を購入する場合は、移転税の代わりにVATが適用されます。
南アフリカのボンド金利はどの基準に連動していますか？
南アフリカのボンド金利は、南アフリカ準備銀行（SARB）が公表するレポレートに銀行が一定のマージンを上乗せして設定するプライムレートに対する相対値として提示されます。信用力の高い申込者にはプライムを下回る金利が提示されることがあり、リスクの高いプロファイルにはプライムを上回る金利が課されることがあります。ボンドのほとんどは変動金利であるため、SARBがレポレートを変更するたびに返済額が動きます。Calculate.Studioでは現在の基準値を確認日とともに別途表示しています。
南アフリカのボンド返済額は固定ですか、変動ですか？
南アフリカの住宅ローンのほとんどはプライムレートに連動する変動金利のボンドであり、南アフリカ準備銀行がレポレートを変更すると毎月の返済額が上下することを意味します。固定金利のボンドも一部の銀行で一定期間利用できますが、一般的ではなく、しばしば金利が高めに設定されます。デフォルトが変動金利であるため、借り手はローン期間を通じて返済額が変わり得ることを想定しておくべきです。
ボンド組成手数料（bond initiation fee）とは何ですか？
ボンド組成手数料は、南アフリカの銀行が新しい住宅ローンを登記する際に課す一回限りの費用で、ボンド弁護士報酬や登記所のボンド手数料とともに、ボンド登記費用全体の一部を構成します。これはボンドを組む際の標準的な費用です。一部の銀行では組成手数料をローンに組み込むことができますが、残りの移転費用と登記費用は一般に登記時に現金で支払われます。
参考文献
- South African Revenue Service (SARS). Transfer Duty rates and thresholds. sars.gov.za/tax-rates/transfer-duty.
- South African Reserve Bank (SARB). Repo rate and monetary policy. resbank.co.za.
- National Credit Regulator (NCR). Home loans and the National Credit Act. ncr.org.za.
- South African Revenue Service (SARS). New transfer duty rates effective 1 April 2025. sars.gov.za.
- Deeds Office (Department of Agriculture, Land Reform and Rural Development). Registration of mortgage bonds. gov.za.