Cómo interpretar su estimación de asequibilidad
Las referencias de deuda sobre ingresos (DTI) empleadas por los organismos de consumo estadounidenses y las entidades tradicionales aportan contexto al resultado. Son orientaciones, no decisiones de aprobación.
| Ratio | Referencia (CFPB / práctica convencional) |
|---|---|
| Front-end (vivienda / ingresos brutos) | ≤ 28%: referencia convencional de holgura |
| Back-end (toda la deuda / ingresos brutos) | ≤ 36%: referencia convencional; es el tope determinante en esta herramienta |
| Back-end de hasta el 43% | Techo de referencia histórico de la hipoteca cualificada en EE. UU. |
| Por encima del 43% | Suele exigir factores compensatorios o programas especializados |
- La cuota modelada aquí comprende únicamente capital e intereses. Los impuestos sobre la propiedad, el seguro de hogar, el PMI y las cuotas de comunidad — que las entidades sí incluyen en el ratio front-end — reducirían el importe asequible del préstamo.
- La estimación presupone una tasa fija durante todo el plazo e ingresos estables. Las tasas, los criterios de suscripción y los límites de DTI varían según la entidad, el programa y la jurisdicción.
- Una comprobación basada en el presupuesto (qué cuota deja margen para el ahorro y otros objetivos) puede arrojar un techo más bajo y más personal que la referencia 28/36; un asesor autorizado o un orientador de vivienda puede ayudar en cada caso concreto.
¿Qué es la asequibilidad hipotecaria?
La asequibilidad hipotecaria es una estimación de la mayor compra de vivienda que los ingresos de un hogar pueden sostener de forma convencional. La referencia más citada es la regla 28/36, mencionada por la Consumer Financial Protection Bureau y utilizada por las entidades tradicionales: los gastos mensuales de vivienda no deberían superar el 28% de los ingresos brutos mensuales (ratio inicial o front-end) y el total de pagos mensuales de deuda — vivienda más préstamos de auto, préstamos estudiantiles, mínimos de tarjeta y obligaciones similares — no debería exceder el 36% (ratio final o back-end).
Esta calculadora obtiene ambos límites y aplica el más restrictivo. Si las deudas existentes son elevadas, el tope del 36% menos esas deudas puede quedar por debajo del límite del 28% para vivienda y convertirse en la restricción determinante. La cuota máxima resultante se transforma después en un importe de préstamo invirtiendo la fórmula de amortización con la tasa y el plazo introducidos, y se le suma el pago inicial para obtener el precio máximo estimado.
La práctica de cada entidad varía. En Estados Unidos, las normas de hipoteca cualificada han hecho referencia históricamente a un techo del 43% de deuda sobre ingresos, y algunos programas admiten más con factores compensatorios. La asequibilidad según la referencia 28/36 es deliberadamente conservadora; además, no comprueba si la cuota resulta manejable frente al resto de gastos de un hogar concreto.
Cómo usar esta calculadora de asequibilidad hipotecaria
- Introduzca sus ingresos anuales brutos (antes de impuestos). En solicitudes conjuntas, utilice los ingresos combinados.
- Introduzca el total de pagos mensuales de deudas existentes: préstamos de auto, préstamos estudiantiles, préstamos personales y mínimos de tarjeta, pero no el alquiler ni los suministros.
- Introduzca el pago inicial del que dispone; se suma al préstamo máximo para estimar el precio máximo.
- Introduzca la tasa hipotecaria que espera y el plazo del préstamo en años.
- Consulte el precio máximo estimado de la vivienda, el préstamo máximo y la cuota mensual máxima según la regla 28/36.
La fórmula de asequibilidad 28/36
La cuota máxima de vivienda es la menor entre el 28% de los ingresos brutos mensuales y el 36% de esos ingresos menos los pagos de deudas existentes. Esa cuota se convierte en capital mediante la fórmula de amortización invertida, donde r es la tasa mensual y n el número de cuotas.
Ejemplo resuelto: unos ingresos de $90.000 equivalen a $7.500 brutos al mes. El tope del 28% es $2.100; el del 36% menos $500 de deudas asciende a $2.200, por lo que manda el límite de $2.100. Al 6% a 30 años (r = 0,005, n = 360), el factor de la cuota ronda 166,79, de modo que el préstamo máximo es 2.100 × 166,79 ≈ $350.260. Sumando un pago inicial de $40.000, el precio máximo estimado se sitúa en torno a $390.260.
Errores frecuentes
- Usar el salario neto en lugar del bruto: la regla 28/36 se define sobre ingresos antes de impuestos.
- Omitir impuestos sobre la propiedad, seguro y cuotas de comunidad, que las entidades computan dentro del tope del 28% de vivienda.
- Olvidar las deudas existentes; una cuota de auto elevada puede convertir el tope del 36% en la restricción determinante.
- Tomar el máximo como objetivo: endeudarse hasta el techo no deja colchón ante subidas de tasas o interrupciones de ingresos.
- Ignorar los gastos de cierre, que suelen añadir entre el 2% y el 5% del importe del préstamo por encima del pago inicial.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la regla 28/36?
La regla 28/36 es una orientación de concesión convencional según la cual los gastos mensuales de vivienda (capital, intereses, impuestos y seguro) no deberían superar el 28% de los ingresos brutos mensuales, y el total de pagos mensuales de deuda no debería exceder el 36%. La Consumer Financial Protection Bureau la cita como referencia habitual de asequibilidad. Esta calculadora aplica ambos topes y utiliza el que produce la cuota máxima más baja.
¿Qué vivienda puedo permitirme con un salario de $90.000?
Bajo la regla 28/36, unos ingresos brutos de $90.000 sostienen una cuota de vivienda de hasta $2.100 al mes (el 28% de $7.500), siempre que las deudas existentes no lleven el total de obligaciones más allá del 36%. A una tasa del 6% a 30 años, esa cuota respalda un préstamo de aproximadamente $350.000; con un pago inicial de $40.000, el precio máximo estimado ronda los $390.000. En la práctica, impuestos, seguros y comisiones reducen esa cifra.
¿Por qué mis deudas actuales reducen la vivienda que puedo permitirme?
El ratio back-end limita todos los pagos de deuda al 36% de los ingresos brutos mensuales. Cada dólar de obligaciones mensuales existentes — préstamos de auto, préstamos estudiantiles, mínimos de tarjeta — es un dólar que deja de estar disponible para la cuota hipotecaria dentro de ese tope. Cuando las deudas existentes superan el 8% de los ingresos brutos mensuales, el límite back-end se vuelve más estricto que el 28% de vivienda y pasa a determinar el resultado.
¿La regla 28/36 coincide con lo que aprueban las entidades?
No. Es una referencia de cribado conservadora. La aprobación real depende del historial crediticio, el programa de préstamo, los ingresos documentados, las reservas y el cálculo completo de deuda sobre ingresos, incluidos impuestos y seguros. Las normas estadounidenses de hipoteca cualificada han hecho referencia históricamente a un DTI de hasta el 43%, y algunos programas con respaldo público admiten ratios superiores con factores compensatorios.
¿Esta calculadora incluye impuestos sobre la propiedad y seguros?
No. La cuota máxima mostrada cubre únicamente capital e intereses. Las entidades incorporan al ratio front-end los impuestos sobre la propiedad, el seguro de hogar y, cuando procede, el PMI y las cuotas de comunidad, de modo que el préstamo que apruebe una entidad con ese mismo tope del 28% será menor que la cifra que aparece aquí. Estimar esos costes y restarlos de la cuota máxima ofrece un techo de préstamo más realista.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home — housing counseling resources. hud.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.