Cómo interpretar tu punto de equilibrio
Que comprar puntos merezca la pena depende de comparar el mes de equilibrio con el tiempo que se prevé mantener el préstamo, y no del tamaño de la rebaja del tipo por sí solo.
| Horizonte previsto frente al equilibrio | Resultado habitual |
|---|---|
| Vender o refinanciar antes del mes de equilibrio | Los puntos cuestan por adelantado más de lo recuperado con el ahorro mensual: pérdida neta según esta comparación |
| Mantener el préstamo bastante más allá del equilibrio | El ahorro mensual acumulado supera el desembolso inicial: ganancia neta según esta comparación |
| No saber cuánto tiempo se mantendrá el préstamo | Un periodo de equilibrio más corto conlleva menos riesgo de no recuperar el desembolso inicial |
- La reducción de tipo por punto es una cifra específica de cada entidad y programa, no un estándar del sector; el valor por defecto de esta calculadora es solo un punto de partida aproximado de uso común y debería sustituirse por el que figure en una oferta real.
- Esta calculadora compara el mismo importe y plazo a dos tipos distintos. No modela el coste de oportunidad del efectivo empleado en comprar puntos (por ejemplo, invertirlo en otra parte), una consideración adicional que algunos prestatarios valoran.
- Los puntos suelen tener más sentido para quien confía en mantener el préstamo muchos años sin refinanciar ni vender; el CFPB aconseja tener en cuenta la probabilidad realista de una venta o refinanciación temprana antes de comprarlos.
¿Qué son los puntos hipotecarios de descuento?
Un punto hipotecario de descuento es una comisión que se paga por adelantado en la firma, valorada por convención en el 1% del importe del préstamo por punto, a cambio de una reducción del tipo de interés. El Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) describe los puntos de descuento como una forma de «comprar» una rebaja del tipo: el prestatario paga más al principio para que la entidad le cobre menos durante la vida del préstamo.
Cuánto reduce el tipo cada punto lo fija la entidad y varía según el programa, las condiciones de mercado y la oferta concreta: no existe una cifra única del sector. Se cita con frecuencia una reducción aproximada de 0,25 puntos porcentuales por punto, pero esa referencia depende de cada entidad y siempre debería confirmarse en la información precontractual de la oferta real en lugar de darse por supuesta; por eso esta calculadora trata la reducción por punto como un dato ajustable.
Dado que los puntos cuestan dinero al principio pero ahorran cada mes después, su conveniencia depende por completo del tiempo que se mantenga el préstamo. Quien refinancie o venda antes del mes de equilibrio habrá pagado por los puntos más de lo que ahorró; quien conserve el préstamo bastante más allá de ese punto saldrá ganando.
Cómo usar esta calculadora de puntos hipotecarios
- Introduce el importe del préstamo (capital).
- Introduce el tipo de interés que aplicaría la entidad sin comprar ningún punto.
- Introduce el número de puntos de descuento que estás valorando comprar.
- Introduce la reducción de tipo por punto que ofrece tu entidad concreta: consúltala en la información precontractual en lugar de asumir un valor genérico, ya que varía según la entidad y el programa.
- Introduce el plazo del préstamo en años.
- Consulta el coste de los puntos, el tipo reducido y el ahorro mensual, el mes de equilibrio y el ahorro neto previsto si el préstamo se mantiene hasta el vencimiento.
La fórmula de los puntos y del punto de equilibrio
El coste de los puntos es un porcentaje directo del importe del préstamo. El tipo reducido resta del tipo base la reducción por punto multiplicada por el número de puntos. El ahorro mensual es la diferencia entre la cuota al tipo estándar y la cuota al tipo reducido, ambas calculadas con la fórmula de amortización estándar sobre el mismo plazo.
El mes de equilibrio es el coste de los puntos dividido entre el ahorro mensual, redondeado al alza al mes siguiente, ya que un mes parcial de ahorro no recupera del todo el coste hasta completarse. El ahorro neto total, si el préstamo se mantiene hasta el vencimiento, es el ahorro mensual multiplicado por el número total de cuotas, menos el coste inicial de los puntos.
Errores frecuentes
- Suponer que todas las entidades reducen el tipo lo mismo por punto: la reducción por punto la fija cada entidad y varía según el programa, así que conviene confirmarla en una oferta real.
- Comprar puntos sin estimar el mes de equilibrio y después vender o refinanciar antes de alcanzarlo, con lo que se paga por los puntos más de lo ahorrado.
- Confundir los puntos de descuento (que rebajan el tipo) con los puntos de originación o las comisiones de la entidad (que no lo hacen): la lógica de reducción de tipo de esta calculadora solo modela los primeros.
- Ignorar que el efectivo empleado en comprar puntos tiene un coste de oportunidad: podría destinarse a los gastos de cierre, a una entrada mayor o a invertirse en otra parte.
- Tomar el mes de equilibrio como una garantía en lugar de como una proyección basada en el tipo, el plazo y los puntos introducidos: una refinanciación temprana cambia el resultado real.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un punto hipotecario de descuento?
Un punto hipotecario de descuento es una comisión que se paga por adelantado en la firma, equivalente por convención al 1% del importe del préstamo, a cambio de un tipo de interés más bajo. El Consumer Financial Protection Bureau lo describe como «comprar» una rebaja del tipo: pagar más al principio a cambio de un tipo menor y, por lo tanto, de una cuota menor durante toda la vida del préstamo.
¿Cuánto reduce mi tipo de interés un punto?
No existe una cifra única del sector: la reducción por punto la fija la entidad y varía según el programa y las condiciones de mercado. Se cita habitualmente como referencia inicial una reducción aproximada de 0,25 puntos porcentuales por punto, pero la cifra real de un préstamo concreto debe confirmarse en la información precontractual de la entidad.
¿Qué es el punto de equilibrio en los puntos hipotecarios?
El punto de equilibrio es el número de meses que tarda el ahorro acumulado en la cuota, derivado del tipo reducido, en igualar el coste inicial de los puntos; se calcula dividiendo el coste entre el ahorro mensual y redondeando al alza al mes completo. Mantener el préstamo más allá de ese mes significa que los puntos se han pagado solos según este cálculo.
¿Cuándo conviene comprar puntos hipotecarios?
Los puntos tienden a compensar a quienes confían en mantener el préstamo durante mucho tiempo sin refinanciar ni vender, ya que el desembolso inicial necesita tiempo suficiente después para que el ahorro mensual lo supere. Un horizonte previsto corto convierte los puntos en un gasto inicial más arriesgado en relación con el ahorro que probablemente llegue a materializarse.
¿Los puntos de descuento son lo mismo que los puntos de originación?
No. Los puntos de descuento reducen el tipo de interés y son los que modela esta calculadora. Los puntos de originación son una comisión distinta que algunas entidades cobran para cubrir la tramitación del préstamo y no rebajan el tipo, por lo que no forman parte de esta comparación de equilibrio.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.