Qué dice la regla 28/36
La regla 28/36, referenciada por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) y utilizada como punto de referencia convencional por los prestamistas hipotecarios, establece dos límites separados de endeudamiento basados en el ingreso: los costos de vivienda generalmente no deben exceder el 28% del ingreso mensual bruto del prestatario, y las obligaciones totales de deuda mensual -- costos de vivienda más todas las demás deudas recurrentes -- generalmente no deben exceder el 36% del ingreso mensual bruto. El pago máximo real asequible de un hogar es el menor de los dos límites, ya que ambas condiciones deben cumplirse simultáneamente.
La regla es un punto de referencia de evaluación preliminar y no una garantía de aprobación. La suscripción hipotecaria real también considera el puntaje crediticio, el historial laboral, las reservas de efectivo y el programa de préstamo específico, y los programas de préstamo respaldados por el gobierno o especializados a veces permiten índices de deuda-ingreso más altos de lo que sugiere la pauta tradicional 28/36.
El índice front-end: solo los costos de vivienda
El índice front-end mide los costos de vivienda -- comúnmente abreviados PITI por sus siglas en inglés para capital, interés, impuestos a la propiedad y seguro -- como una proporción del ingreso mensual bruto, y el límite del 28% se aplica únicamente a esta cifra, independientemente de cualquier otra deuda que tenga el prestatario. Una calculadora o prestamista que reporte solo capital e interés, sin impuestos y seguro, subestimará el costo real de vivienda respecto a este punto de referencia del 28%, por lo que los prestatarios deben sumar el impuesto a la propiedad y el seguro estimados antes de comparar un pago con el límite.
Debido a que el índice front-end ignora por completo la deuda que no es de vivienda, puede sobreestimar lo que un hogar realmente puede permitirse pedir prestado siempre que existan otras deudas significativas -- préstamos estudiantiles, pagos de auto, mínimos de tarjetas de crédito -- que es exactamente el escenario que el segundo índice, el back-end, está diseñado para detectar.
El índice back-end: toda la deuda combinada
El índice back-end mide los pagos totales de deuda mensual -- costos de vivienda más préstamos de auto, préstamos estudiantiles, préstamos personales y pagos mínimos de tarjetas de crédito -- como una proporción del ingreso mensual bruto, con un límite convencional del 36%. Debido a que cada dólar de pago de deuda existente cuenta contra este límite del 36%, un hogar que tenga una deuda considerable ajena a la vivienda a menudo encontrará que el índice back-end, y no el front-end, es la restricción vinculante sobre cuán grande puede ser el pago hipotecario que puede sostener.
Las normas de suscripción de préstamos hipotecarios calificados (qualified mortgage) en EE. UU. han hecho referencia históricamente a un límite de deuda-ingreso back-end de hasta el 43%, y algunos programas de préstamo permiten índices superiores con factores compensatorios como un puntaje crediticio sólido o reservas de efectivo significativas. El punto de referencia 28/36 es, por lo tanto, un punto de partida conservador y no el máximo que aprobará todo prestamista.
Ejemplo práctico: un ingreso de $90.000 con deuda existente
Considera un hogar con $90.000 de ingreso anual bruto, $500 de pagos de deuda mensual existentes, un pago inicial disponible de $40.000, y una tasa hipotecaria esperada del 6% a 30 años. El ingreso mensual bruto es $90.000 / 12 = $7.500. El límite front-end es 28% x $7.500 = $2.100. El límite back-end es 36% x $7.500 = $2.700, menos los $500 de deuda existente, quedando $2.200 disponibles para vivienda. Debido a que $2.100 es menor que $2.200, el índice front-end es la restricción vinculante, y el pago máximo de vivienda asequible es de $2.100 al mes.
Convertir ese pago de $2.100 en un monto de préstamo utiliza la fórmula de amortización de forma inversa: con una tasa mensual r = 0,06/12 = 0,005 y n = 360 pagos mensuales, el factor de anualidad [(1+r)^n - 1] / [r(1+r)^n] es aproximadamente 166,79, por lo que el préstamo máximo es $2.100 x 166,79 = $350.262. Sumando el pago inicial de $40.000 se obtiene un precio máximo de vivienda estimado de $350.262 + $40.000 = $390.262.
| Dato | Valor | Resultado |
|---|---|---|
| Ingreso mensual bruto | $7.500 | — |
| Límite front-end (28%) | — | $2.100 |
| Límite back-end (36% menos $500 de deuda) | — | $2.200 |
| Pago máximo vinculante | — | $2.100 (front-end) |
| Préstamo máximo al 6%, 30 años | — | $350.262 |
| Precio máximo con $40.000 de pago inicial | — | $390.262 |
Cómo el pago inicial y la tasa de interés cambian la respuesta
El pago inicial se suma directamente, dólar por dólar, al precio máximo asequible, porque no cambia el pago mensual máximo ni el monto de préstamo que ese pago respalda -- simplemente cubre una mayor parte del precio de compra en efectivo. Usando el mismo pago máximo de $2.100 del ejemplo práctico, un pago inicial de $20.000 produce un precio máximo de $370.262, un pago inicial de $40.000 produce $390.262, y un pago inicial de $60.000 produce $410.262 -- cada aumento de $20.000 en el pago inicial eleva el precio máximo en exactamente $20.000.
La tasa de interés, en cambio, cambia el monto de préstamo que un pago máximo fijo puede respaldar, porque cambia el factor de anualidad usado para convertir el pago en capital. Manteniendo constante el pago máximo de $2.100 y el plazo de 30 años, subir la tasa del 6% al 7% reduce el factor de anualidad de aproximadamente 166,79 a aproximadamente 150,31, recortando el préstamo máximo de $350.262 a aproximadamente $315.646 -- una reducción de aproximadamente $34.616 en capacidad de endeudamiento por un aumento de tasa de un punto porcentual, aun cuando el pago mensual máximo en sí no ha cambiado.
Limitaciones de la regla 28/36
La regla 28/36, tal como se aplica en un cálculo simple, típicamente cubre solo capital e interés; los impuestos a la propiedad, el seguro del propietario, el seguro hipotecario privado (PMI) y las cuotas de la asociación de propietarios (HOA) -- todos los cuales los prestamistas incluyen en el índice front-end durante la suscripción real -- reducirían aún más el monto de préstamo asequible una vez que se agregan al pago. La regla también asume una tasa fija e ingresos estables durante toda la comparación; no modela cambios de tasa, volatilidad de ingresos, ni otras metas financieras del hogar más allá de cumplir con los límites de deuda-ingreso indicados.
Debido a que la regla 28/36 es un punto de referencia de evaluación conservador y no un umbral de aprobación garantizado, la cifra máxima que produce debe tratarse como un punto de partida para una planificación presupuestaria adicional -- incluyendo un margen para mantenimiento, costos de cierre de aproximadamente el 2% al 5% del monto del préstamo, y metas de ahorro no relacionadas con la vivienda -- en lugar de una meta hasta la cual endeudarse.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la regla 28/36 para la capacidad de pago hipotecaria?
La regla 28/36 es una pauta de préstamo convencional que establece que los costos mensuales de vivienda no deben exceder el 28% del ingreso mensual bruto (el índice front-end) y que los pagos mensuales totales de deuda no deben exceder el 36% del ingreso mensual bruto (el índice back-end). La Oficina de Protección Financiera del Consumidor la cita como un punto de referencia común de capacidad de pago, y el menor de los dos límites determina el pago máximo asequible en un escenario dado.
¿Cuánta casa puedo pagar con un ingreso de $90.000?
Con $90.000 de ingreso anual bruto ($7.500 al mes), $500 de deuda mensual existente, y una tasa del 6% a 30 años, el límite front-end del 28% de $2.100 es menor que el límite back-end del 36% de $2.200 (tras restar los $500 de deuda), lo que convierte a $2.100 en el pago máximo vinculante. Ese pago respalda un préstamo de aproximadamente $350.262, o un precio máximo de vivienda de unos $390.262 con un pago inicial de $40.000.
¿Cuál es la diferencia entre el índice front-end y el back-end?
El índice front-end mide únicamente los costos de vivienda -- capital, interés, impuestos a la propiedad y seguro -- como una proporción del ingreso mensual bruto, con un límite convencional del 28%. El índice back-end mide todos los pagos mensuales de deuda, incluyendo los costos de vivienda más préstamos de auto, préstamos estudiantiles y mínimos de tarjetas de crédito, con un límite convencional del 36%. El límite que produzca el pago máximo más bajo es la restricción vinculante para un prestatario dado.
¿Un pago inicial más grande me permite pagar una casa más cara?
Sí, y exactamente por el monto agregado. Un pago inicial aumenta el precio total de compra que un préstamo máximo fijo puede cubrir, sin cambiar el monto del préstamo en sí ni el pago mensual, por lo que cada dólar adicional de pago inicial eleva el precio máximo asequible en un dólar. En un ejemplo práctico, aumentar el pago inicial de $20.000 a $40.000 elevó el precio máximo de $370.262 a $390.262 -- precisamente la diferencia de $20.000.
¿Cuánto reduce una tasa de interés más alta cuánta casa puedo pagar?
Una tasa más alta reduce el monto de préstamo que un pago mensual máximo fijo puede respaldar, porque disminuye el factor de anualidad usado para convertir el pago en capital. En un ejemplo práctico que mantiene el pago máximo en $2.100 durante 30 años, subir la tasa del 6% al 7% redujo el préstamo máximo de aproximadamente $350.262 a aproximadamente $315.646 -- una reducción de aproximadamente $34.616 solo por un aumento de tasa de un punto porcentual.
¿Es la regla 28/36 lo mismo que lo que un prestamista realmente aprobará?
No. La regla 28/36 es un punto de referencia de evaluación conservador, no un umbral de aprobación garantizado. La suscripción hipotecaria real también pondera el puntaje crediticio, el historial laboral y las reservas de efectivo, y las normas de préstamos calificados en EE. UU. han hecho referencia históricamente a índices de deuda-ingreso back-end de hasta el 43%, con algunos programas que permiten más dados factores compensatorios. Las cifras del 28/36 son útiles como una estimación inicial conservadora, más que como la decisión final de un prestamista.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Ability-to-Repay and Qualified Mortgage rule (Regulation Z). consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Fannie Mae. Selling Guide — debt-to-income ratio requirements. fanniemae.com.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.