Normas y costes de las hipotecas en China
La financiación de vivienda en China está condicionada por la referencia LPR, por unas entradas fijadas por política y por los tributos de la compra. La tabla resume los principales conceptos, verificados frente a la política del PBOC y del Ministerio de Hacienda.
| Norma o coste | Cómo funciona en China |
|---|---|
| Referencia de tipos | Loan Prime Rate (LPR) a más de 5 años, publicado mensualmente por el NIFC bajo el PBOC |
| Recargo sobre el LPR | La entidad aplica un recargo o descuento en puntos básicos sobre el LPR, fijado por política y por ciudad |
| Entrada mínima | Fijada por política nacional, diferenciada entre primera y segunda vivienda; reducida a al menos el 15% (2025) |
| Normas por nivel de ciudad | Las autoridades locales de las ciudades de mayor nivel pueden fijar requisitos más estrictos dentro de los límites nacionales |
| Impuesto de escritura (契税) | Tributo de compra a cargo del comprador; con tipos reducidos para la primera vivienda familiar verificados en 2025 (desde el 1%) |
- El LPR a más de cinco años es la referencia para las hipotecas chinas y se publica mensualmente (en torno al día 20). La mayoría de las hipotecas son flotantes y se recalculan frente al LPR, de modo que las cuotas cambian a lo largo de la vida del préstamo. Calculate.Studio muestra el LPR vigente por separado, con su fecha de verificación.
- Los ratios mínimos de entrada se fijan a nivel nacional y se ajustan localmente por ciudad, diferenciados entre primera y segunda vivienda; el mínimo se redujo a no menos del 15% para ambas según la política verificada en 2025.
- El impuesto de escritura (契税) es un tributo de compra a cargo del comprador. Según la política vigente desde diciembre de 2024 y verificada en 2025, la primera vivienda familiar tributa al 1% hasta 140 metros cuadrados y al 1,5% por encima, con tipos reducidos también para las segundas viviendas que cumplan los requisitos. Los tipos y los umbrales de superficie pueden cambiar, así que conviene confirmar la escala vigente.
- Esta calculadora modela el método de capital e intereses iguales a tipo fijo. No simula el método de capital constante, el recálculo del LPR ni las variaciones de la política local.
¿Qué es una calculadora de hipoteca china?
Una calculadora de hipoteca china aplica la fórmula de amortización estándar para hallar la cuota mensual (de capital e intereses iguales, el método de devolución más habitual) con la que se liquida un préstamo para vivienda a lo largo de su plazo. Existe un método alternativo en China, el de capital constante, que arranca con cuotas más altas que van descendiendo con el tiempo; esta calculadora modela el método de cuota constante para mantener la coherencia con los demás países.
La calculadora obtiene el préstamo restando la entrada al precio de compra. China fija ratios mínimos de entrada por política nacional, diferenciados entre primera y segunda vivienda y ajustados localmente, y las ciudades de mayor nivel han aplicado históricamente requisitos más estrictos. La entrada mínima para hipotecas de vivienda comercial se redujo a no menos del 15% tanto para primera como para segunda vivienda, según la política verificada en 2025.
Los tipos de interés hipotecarios chinos se cotizan en relación con el Loan Prime Rate (LPR) a más de cinco años, una referencia publicada mensualmente por el National Interbank Funding Center bajo el Banco Popular de China (PBOC). La entidad aplica un recargo o un descuento en puntos básicos sobre el LPR en función de la política y del perfil del prestatario. Dado que la mayoría de las hipotecas son flotantes y se recalculan frente al LPR, las cuotas reales cambian con el tiempo; esta calculadora mantiene el tipo fijo para poder comparar.
Cómo usar esta calculadora de hipoteca china
- Introduce el precio de compra y tu entrada en yuanes. La calculadora obtiene el préstamo como precio menos entrada.
- Introduce la tasa de interés anual, que las entidades cotizan en relación con el LPR a más de cinco años, más o menos un recargo.
- Introduce el plazo del préstamo en años. En China, los plazos hipotecarios llegan habitualmente hasta los 30 años.
- Consulta la cuota mensual, el total pagado durante el plazo y el interés total.
- Comprueba el mínimo de entrada y el recargo sobre el LPR aplicables a tu ciudad y a tu situación (primera o segunda vivienda), y presupuesta aparte el impuesto de escritura y los demás tributos de la compra.
La fórmula de amortización
La cuota mensual constante M se obtiene de la fórmula del valor actual de una anualidad, que iguala el valor actual de todos los pagos futuros al capital del préstamo P. La tasa mensual r es el tipo anual dividido entre 12; n es el número de cuotas mensuales (años por 12). Esto modela el método de capital e intereses iguales, habitual en China; el método de capital constante, en cambio, adelanta la amortización de capital, de modo que las cuotas descienden con el tiempo. Como la mayoría de las hipotecas chinas flotan frente al LPR, la cuota real cambia cuando la referencia se recalcula.
Errores frecuentes
- Dar por hecho que existe una única norma nacional: los mínimos de entrada y los recargos sobre el LPR se ajustan localmente, y las ciudades de mayor nivel pueden ser más estrictas.
- Tratar como fijo un tipo flotante vinculado al LPR: la mayoría de las hipotecas chinas se recalculan cuando cambia el LPR.
- Olvidar el impuesto de escritura (契税) y los demás tributos de la compra, que se abonan al margen de la entrada.
- Confundir el método de capital e intereses iguales con el de capital constante, que tiene cuotas iniciales más altas y decrecientes.
- Aplicar a una primera vivienda las normas de segunda vivienda, o al revés, cuando cada una recibe un tratamiento distinto en entrada y tributación.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el LPR y cómo afecta a las hipotecas chinas?
El Loan Prime Rate (LPR) es el tipo de referencia crediticia de China, publicado mensualmente por el National Interbank Funding Center bajo el Banco Popular de China. Las hipotecas se cotizan en relación con el LPR a más de cinco años, y cada entidad suma o resta un margen en puntos básicos según la política y la situación del prestatario. Dado que la mayoría de las hipotecas chinas flotan frente al LPR, un cambio de la referencia modifica el tipo del préstamo y la cuota mensual cuando este se recalcula, normalmente cada año o en una fecha de revisión establecida.
¿Cuánta entrada se exige para comprar vivienda en China?
Los ratios mínimos de entrada en China los fija la política nacional y los ajustan localmente las ciudades, y difieren entre primera y segunda vivienda. Según la política verificada en 2025, la entrada mínima para las hipotecas individuales de vivienda comercial se redujo a no menos del 15% tanto para primera como para segunda vivienda, si bien cada ciudad puede aplicar requisitos superiores dentro del marco nacional. Conviene confirmar el mínimo vigente para la ciudad y la situación concretas.
¿Qué es el impuesto de escritura (契税) en China?
El impuesto de escritura (契税) es un tributo que abona el comprador al adquirir un inmueble en China, calculado como porcentaje del valor de la transacción. Según la política vigente desde diciembre de 2024 y verificada en 2025, la primera vivienda familiar tributa al 1% para inmuebles de hasta 140 metros cuadrados y al 1,5% por encima de esa superficie, con tipos reducidos también para las segundas viviendas que cumplan los requisitos. Es independiente de la entrada y de la hipoteca, así que conviene presupuestarlo en efectivo.
¿Las ciudades chinas tienen normas hipotecarias distintas?
Sí. Aunque el Banco Popular de China y las autoridades nacionales fijan el marco general —la referencia LPR, los suelos mínimos de entrada y la política de tipos hipotecarios—, los gobiernos locales ajustan los requisitos concretos de su ciudad. Ciudades de primer nivel como Pekín, Shanghái, Cantón y Shenzhen han aplicado históricamente normas más estrictas de entrada y de compra. Conviene consultar los requisitos vigentes en la ciudad concreta donde se realiza la compra.
¿Qué diferencia hay entre cuota constante y capital constante?
En China, los prestatarios eligen normalmente entre dos métodos de devolución. El de capital e intereses iguales mantiene la cuota mensual constante durante todo el plazo, con una parte de intereses decreciente y una de capital creciente: es el método que modela esta calculadora. El de capital constante mantiene fija la parte de capital, de modo que las primeras cuotas son más altas y van descendiendo, lo que reduce el interés total pero exige un mayor esfuerzo inicial. La elección afecta a la tesorería y al interés total pagado.
¿Los tipos hipotecarios chinos son fijos o flotantes?
La gran mayoría de los préstamos chinos para vivienda son hipotecas a tipo flotante cotizadas frente al Loan Prime Rate (LPR) a más de cinco años. Cuando el LPR cambia, el tipo del préstamo se recalcula en la fecha de revisión del prestatario, de modo que la cuota mensual puede subir o bajar durante la vida del préstamo. Por lo tanto, conviene planificar contando con pagos que varían con el LPR en lugar de asumir un tipo fijo durante todo el plazo.
Referencias
- People's Bank of China (PBOC). Announcements on the Loan Prime Rate (LPR). pbc.gov.cn.
- People's Bank of China (PBOC). Minimum down-payment ratio and mortgage policy for individual housing loans. pbc.gov.cn.
- Ministry of Finance / State Taxation Administration of China. Deed tax (契税) policy for housing purchases (effective December 2024). mof.gov.cn.
- National Interbank Funding Center. Loan Prime Rate publication. chinamoney.com.cn.
- The State Council of the People's Republic of China. Property market support measures. english.www.gov.cn.