Cómo interpretar tu escenario de ARM
El tipo de una ARM tras la revisión lo determinan el índice más el diferencial, sujetos a límites, y esta calculadora no predice ninguno de esos elementos. La tabla siguiente explica qué significa cada término estructural para poder leer correctamente la documentación de un préstamo concreto.
| Término de la ARM | Qué significa |
|---|---|
| Índice | Un tipo de mercado publicado al que se referencia la ARM: habitualmente el SOFR (Secured Overnight Financing Rate) en las ARM estadounidenses actuales, tras la transición sectorial desde el LIBOR recomendada por el ARRC |
| Diferencial | Un porcentaje fijo que la entidad suma al índice en cada revisión; figura en el contrato y no varía durante la vida del préstamo |
| Límite de la primera revisión | El máximo que puede subir el tipo en el primer ajuste tras el periodo fijo |
| Límite periódico | El máximo que puede subir el tipo en cada revisión posterior a la primera |
| Límite vitalicio | El máximo que el tipo puede llegar a subir sobre el tipo inicial del préstamo durante todo el plazo restante |
- Esta calculadora no predice tipos de interés futuros, valores de índices ni dónde acabará el tipo de una ARM concreta en su revisión: el tipo revisado es un dato que aportas tú para poner a prueba un escenario, no un resultado que la herramienta pronostique.
- Los valores concretos de índice, diferencial y límites varían según la entidad y el producto, y deben confirmarse en la información precontractual del propio préstamo (incluido el folleto CHARM entregado con la solicitud); esta calculadora evita deliberadamente asignar cifras genéricas a esos conceptos.
- Dado que la cuota revisada se calcula sobre el saldo pendiente en la fecha de revisión y no sobre el capital original, dos ARM con el mismo tipo revisado pero periodos fijos de distinta duración pueden producir cuotas revisadas diferentes.
¿Qué es una hipoteca de tipo variable (ARM)?
Una hipoteca de tipo variable (ARM) mantiene un tipo de interés fijo durante un periodo inicial —expresado a menudo con notaciones como «5/1», es decir, cinco años fijos seguidos de revisiones—, tras el cual el tipo se recalcula periódicamente a partir de un índice de mercado más un diferencial fijo de la entidad, con los límites que fije el contrato. El Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) y el manual de obligada entrega Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (el folleto CHARM) describen esta estructura y obligan a las entidades a informar de ella antes de la firma.
En el mercado estadounidense actual, la mayoría de las ARM están referenciadas al Secured Overnight Financing Rate (SOFR), el tipo de referencia recomendado por el Alternative Reference Rates Committee (ARRC) tras la retirada del LIBOR. El tipo que se paga tras la revisión es el valor del índice en esa fecha más el diferencial de la entidad, sujeto a los límites del préstamo, y nada de ello puede conocerse con certeza en el momento de la concesión.
Los contratos de ARM suelen incluir tres tipos de límites que acotan la variación del tipo: un límite en la primera revisión (el aumento máximo en el primer ajuste), un límite periódico (el aumento máximo en cada revisión posterior) y un límite vitalicio (el máximo que el tipo puede llegar a subir sobre el tipo inicial a lo largo de la vida del préstamo). Esta calculadora no aplica valores concretos de esos límites porque varían según el producto y no se inventan aquí; consulta la información precontractual del préstamo para conocer los límites aplicables a una oferta concreta.
Cómo usar esta calculadora de hipoteca variable
- Introduce el importe del préstamo (capital).
- Introduce el tipo de interés del periodo fijo inicial ofrecido en la ARM.
- Introduce la duración en años del periodo de tipo fijo (por ejemplo, 5 en una ARM 5/1).
- Introduce un tipo hipotético tras la revisión: un tipo que quieras poner a prueba, no una predicción de lo que sumarán el índice y el diferencial en la fecha de revisión. Prueba varios valores para ver un abanico de resultados.
- Introduce el plazo total del préstamo en años.
- Consulta la cuota inicial, la cuota resultante con tu tipo hipotético, la variación entre ambas y el saldo pendiente en el momento de la revisión.
La fórmula de los escenarios de cuota en una ARM
La cuota inicial se calcula con la fórmula de amortización estándar al tipo inicial y sobre el plazo total del préstamo. El saldo pendiente en la fecha de revisión se obtiene proyectando ese mismo calendario de amortización hasta el final del periodo fijo.
La cuota revisada aplica de nuevo la fórmula de amortización a ese saldo pendiente, con el tipo hipotético que hayas introducido y sobre el plazo que reste tras el periodo fijo. Como el tipo lo aporta el usuario, esto modela «qué pasaría si el tipo llegara a X», en lugar de pronosticar el resultado real del índice más el diferencial.
Errores frecuentes
- Tratar el tipo revisado que se introduce como una predicción en lugar de como un escenario: esta calculadora no puede saber cuánto sumarán el índice y el diferencial en una fecha de revisión futura.
- Olvidar que las subidas de tipo de una ARM están acotadas por los límites que figuran en el contrato, que esta calculadora genérica no aplica porque sus valores difieren según el producto.
- Suponer que la cuota revisada se calcula sobre el importe original del préstamo: en realidad se calcula sobre el saldo pendiente en la fecha de revisión, inferior al capital inicial pero aún elevado, ya que la amortización avanza despacio en los primeros años.
- Confundir la duración del periodo fijo (el «5» de «5/1») con la frecuencia de revisión (el «1», que indica que el tipo puede revisarse una vez al año): son dos números distintos en la notación de las ARM.
- No leer el folleto CHARM ni la información precontractual para conocer el índice, el diferencial y la estructura de límites que se aplican a una oferta real antes de dar por buena cualquier hipótesis sobre el tipo posterior a la revisión.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa «ARM 5/1»?
En la notación estadounidense habitual de las ARM, el primer número indica la duración en años del periodo inicial de tipo fijo, y el segundo, con qué frecuencia puede revisarse el tipo después, también en años. Una ARM 5/1 mantiene el tipo fijo los cinco primeros años y, a partir de ahí, puede revisarse una vez al año durante el resto del plazo.
¿Cómo se determina el tipo de una ARM tras la revisión?
El tipo revisado es el valor de un índice de mercado publicado en la fecha de revisión más un diferencial fijo establecido en el contrato, sujeto a los límites que acotan cuánto puede subir. En el mercado estadounidense actual, la mayoría de las ARM se referencian al Secured Overnight Financing Rate (SOFR), el tipo recomendado por el Alternative Reference Rates Committee (ARRC) para sustituir al LIBOR.
¿Puede esta calculadora decirme cuál será mi tipo tras la revisión?
No. Esta calculadora es una herramienta de escenarios: tú aportas un tipo hipotético y ella muestra qué cuota produciría sobre el saldo pendiente del préstamo. No pronostica valores futuros de los índices, y ninguna calculadora puede predecir de forma fiable dónde estará un índice de mercado dentro de varios años.
¿Qué son los límites de revisión de una ARM?
Los límites de revisión son topes contractuales a la variación del tipo de una ARM: un límite inicial acota el primer ajuste, un límite periódico acota cada ajuste posterior y un límite vitalicio acota la subida total sobre el tipo inicial durante toda la vida del préstamo. Sus valores concretos varían según la entidad y el producto y figuran en la documentación precontractual del préstamo, incluido el folleto CHARM.
¿Por qué la cuota tras la revisión se calcula sobre un saldo distinto del importe original?
Porque el préstamo ha estado amortizándose durante el periodo de tipo fijo, de modo que parte del capital ya se ha devuelto cuando llega la revisión. La cuota revisada se calcula sobre ese saldo pendiente, y no sobre el importe original, repartido en el plazo que reste tras el periodo fijo.
¿Una ARM es más arriesgada que una hipoteca de tipo fijo?
Una ARM conlleva una incertidumbre sobre la cuota que una hipoteca de tipo fijo no tiene, ya que el pago puede subir (o bajar) una vez se revisa el tipo, mientras que en la de tipo fijo la cuota no cambia durante toda la vida del préstamo. Que esa contrapartida resulte adecuada depende de factores como el tiempo que el prestatario prevea mantener el préstamo y su tolerancia a la variabilidad de la cuota, cuestiones que esta calculadora educativa no evalúa para un caso concreto.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an adjustable-rate mortgage (ARM)? consumerfinance.gov.
- Board of Governors of the Federal Reserve System et al. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages (CHARM booklet).
- Alternative Reference Rates Committee (ARRC). Recommendations for use of the Secured Overnight Financing Rate (SOFR) in adjustable-rate mortgages. newyorkfed.org/arrc.
- Federal Reserve Bank of New York. Secured Overnight Financing Rate (SOFR) data and publication. newyorkfed.org.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.