Costes iniciales que debe presupuestar un comprador sudafricano
Más allá del depósito, los compradores sudafricanos abonan en efectivo varios costes únicos en el momento del registro. La tabla enumera los principales conceptos, verificados frente a SARS y la práctica notarial; los importes dependen del precio de compra y de la tarifa del abogado.
| Concepto de coste | Quién lo cobra y cómo se aplica |
|---|---|
| Transfer duty | Lo recauda SARS con una escala progresiva; no se paga por debajo de un umbral que SARS actualiza cada año |
| Costes de transmisión (conveyancing) | Honorarios del abogado transmitente más la tasa del Deeds Office por registrar el inmueble |
| Costes de registro del bond | Honorarios del abogado del bond, tasa del Deeds Office y comisión única de apertura del banco |
| Depósito | Reduce el importe del bond; no todos los bancos lo exigen, pero rebaja las cuotas y puede mejorar el tipo |
| Referencia de tipos | Tasa prime, fijada un margen fijo por encima de la tasa repo del SARB (ver tipo de referencia en la página) |
- El transfer duty se paga a SARS y no puede añadirse al bond: vence en efectivo. Los inmuebles por debajo del umbral ajustado anualmente no pagan transfer duty, y cuando se compra a un promotor registrado a efectos de IVA se aplica el IVA en lugar del transfer duty.
- Los costes de transmisión y los de registro del bond los cobran abogados distintos y se abonan en efectivo en el momento del registro, por encima del depósito.
- Dado que la mayoría de los bonds son préstamos a tipo variable vinculados a la prime, las cuotas mensuales cambian cuando el SARB ajusta la tasa repo. El resultado con un tipo único que se muestra aquí es ilustrativo.
- Esta calculadora excluye el seguro del hogar, el seguro de vida asociado al bond, las tasas municipales y de comunidad, y las comisiones mensuales de servicio.
¿Qué es una calculadora de bond en Sudáfrica?
En Sudáfrica, al préstamo hipotecario se le denomina ampliamente «bond», abreviatura de mortgage bond, la hipoteca inscrita sobre el inmueble en el Deeds Office. Una calculadora de bond aplica la fórmula de amortización estándar para hallar la cuota mensual que cubre intereses y capital a lo largo del plazo. El bond registrado es la garantía que conserva el banco hasta la devolución íntegra del préstamo.
La calculadora obtiene el préstamo restando el depósito al precio de compra. Los bancos sudafricanos pueden conceder en algunos casos bonds del 100%, pero un depósito reduce el importe del préstamo, la cuota mensual y a menudo el tipo ofrecido. El porcentaje de depósito que suele citarse subestima el efectivo total que necesita el comprador, dado que los costes de transmisión y de registro del bond se abonan aparte y en efectivo.
La mayoría de los bonds sudafricanos son préstamos a tipo variable cotizados en relación con la tasa prime, de modo que las cuotas suben y bajan cuando el Banco de la Reserva de Sudáfrica (SARB) modifica la tasa repo. Por convención asentada, la prime se sitúa un margen fijo por encima de la repo. Esta calculadora modela un único tipo fijo a efectos ilustrativos; las cuotas reales de un bond a tipo variable cambian a lo largo de la vida del préstamo.
Cómo usar esta calculadora de bond sudafricano
- Introduce el precio de compra y tu depósito en rands. La calculadora obtiene el importe del bond como precio menos depósito.
- Introduce la tasa de interés anual. Los bancos suelen cotizarla en relación con la prime: por ejemplo, a prime, o prime menos un margen para los solicitantes con mejor perfil.
- Introduce el plazo del préstamo en años. El plazo estándar de un bond sudafricano es de 20 años, aunque también se ofrecen plazos de 25 y 30 años.
- Consulta la cuota mensual del bond, el total pagado durante el plazo y el interés total.
- Presupuesta aparte y en efectivo el transfer duty, los costes de transmisión (conveyancing) y los costes de registro del bond, ninguno de los cuales puede añadirse a la mayoría de los bonds.
La fórmula de la cuota del bond
La cuota mensual M se obtiene de la fórmula del valor actual de una anualidad, que iguala el valor actual de todas las cuotas futuras al capital del préstamo P. La tasa mensual r es el tipo anual dividido entre 12; n es el número de cuotas mensuales (años por 12). Dado que la mayoría de los bonds sudafricanos son préstamos a tipo variable vinculados a la prime, la cuota real cambia cada vez que se mueve el tipo de referencia; esta calculadora mantiene el tipo fijo para ofrecer una comparación limpia.
Errores frecuentes
- Presupuestar solo el depósito y olvidar el transfer duty, los costes de transmisión y los de registro del bond, todos ellos pagaderos en efectivo.
- Suponer que el tipo de interés es fijo: la mayoría de los bonds sudafricanos son variables y siguen a la tasa prime.
- Creer que el transfer duty puede financiarse dentro del bond: el transfer duty de SARS debe abonarse por separado y en efectivo.
- Pasar por alto que comprar a un promotor registrado a efectos de IVA implica aplicar el IVA en lugar del transfer duty.
- Ignorar los costes mensuales accesorios, como el seguro del hogar, las tasas municipales, las cuotas de comunidad y la comisión de servicio del bond.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un bond en Sudáfrica?
En Sudáfrica, «bond» es el término cotidiano para referirse a un préstamo hipotecario, más concretamente a la hipoteca inscrita sobre el inmueble en el Deeds Office como garantía del préstamo. Cuando alguien dice que va a solicitar un bond, quiere decir que va a pedir una hipoteca a un banco. El bond permanece inscrito sobre el inmueble hasta que el préstamo se devuelve por completo, momento en el que se cancela.
¿Cuánto depósito necesito para un bond?
Los bancos sudafricanos pueden aprobar bonds de hasta el 100% del precio de compra, de modo que el depósito no siempre es obligatorio, pero aportarlo reduce el importe del préstamo, rebaja la cuota mensual y puede asegurar un tipo de interés mejor. Es importante recordar que el comprador necesita además efectivo para el transfer duty, los costes de transmisión y los de registro del bond, independientes y adicionales al depósito.
¿Qué es el transfer duty y quién lo paga?
El transfer duty es un impuesto que el comprador paga al South African Revenue Service (SARS) al adquirir un inmueble, calculado con una escala progresiva según el precio de compra. Los inmuebles por debajo de un umbral que SARS actualiza cada año no tributan por este concepto. El transfer duty no puede incluirse en el bond y debe abonarse en efectivo. Cuando el inmueble se compra a un vendedor registrado a efectos de IVA, como un promotor, se aplica el IVA en lugar del transfer duty.
¿Qué referencia siguen los tipos de los bonds sudafricanos?
Los tipos de interés de los bonds sudafricanos se cotizan en relación con la tasa prime, que los bancos fijan un margen fijo por encima de la tasa repo publicada por el Banco de la Reserva de Sudáfrica (SARB). Un solicitante con mejor perfil puede obtener un tipo por debajo de prime, mientras que un perfil de más riesgo puede pagar por encima. Dado que la mayoría de los bonds son variables, las cuotas se mueven cada vez que el SARB modifica la tasa repo. Calculate.Studio muestra la referencia vigente por separado, con su fecha de verificación.
¿Las cuotas de un bond sudafricano son fijas o variables?
La mayoría de los préstamos hipotecarios sudafricanos son bonds a tipo variable vinculados a la tasa prime, lo que significa que la cuota mensual sube o baja cuando el Banco de la Reserva de Sudáfrica modifica la tasa repo. Algunos bancos ofrecen bonds a tipo fijo durante un periodo determinado, pero son menos frecuentes y suelen tener un precio más alto. Como la opción por defecto es variable, conviene planificar contando con cuotas que pueden cambiar durante la vida del préstamo.
¿Qué es la comisión de apertura del bond?
La comisión de apertura del bond es un cargo único que cobra el banco sudafricano por registrar un nuevo préstamo hipotecario, y forma parte de los costes generales de registro del bond junto con los honorarios del abogado del bond y la tasa del Deeds Office. Es un coste estándar al contratar un bond. Algunos bancos permiten añadirla al préstamo, pero el resto de los costes de transmisión y registro se abonan por lo general en efectivo en el momento del registro.
Referencias
- South African Revenue Service (SARS). Transfer Duty rates and thresholds. sars.gov.za/tax-rates/transfer-duty.
- South African Reserve Bank (SARB). Repo rate and monetary policy. resbank.co.za.
- National Credit Regulator (NCR). Home loans and the National Credit Act. ncr.org.za.
- South African Revenue Service (SARS). New transfer duty rates effective 1 April 2025. sars.gov.za.
- Deeds Office (Department of Agriculture, Land Reform and Rural Development). Registration of mortgage bonds. gov.za.