Cómo interpretar tus resultados
Las referencias siguientes son criterios estadounidenses de accesibilidad y coste citados por el Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) y por la práctica habitual del crédito convencional. Son orientaciones, no límites rígidos.
| Concepto | Referencia o convención en EE. UU. |
|---|---|
| Coste de la vivienda / ingresos brutos | ≤ 28% (ratio inicial, según la regla 28/36 del CFPB) |
| Deuda total / ingresos brutos | ≤ 36% (ratio final, según la regla 28/36 del CFPB) |
| Entrada para evitar el PMI | 20% del precio (80% de ratio préstamo-valor) en préstamos convencionales |
| Referencia de tipos | Media a 30 años fijo de la PMMS de Freddie Mac (ver tipo de referencia en la página) |
| Punto de descuento | 1 punto = 1% del préstamo, pagado por adelantado para rebajar el tipo |
- La calculadora excluye el impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro del hogar, las cuotas de comunidad y el PMI. En conjunto, estos conceptos suelen añadir varios cientos de dólares al coste real de la vivienda cada mes.
- Introduce el tipo nominal del contrato, no la APR. La APR agrupa comisiones, puntos y ciertos gastos de cierre, y suele ser algo superior al tipo nominal.
- La PMMS de Freddie Mac encuesta préstamos de compra convencionales, conformes y plenamente amortizables de prestatarios con un 20% de entrada y buen perfil crediticio; las ofertas individuales varían según la calificación crediticia, el tamaño del préstamo y los puntos.
- Este modelo cubre únicamente préstamos de tipo fijo. Las cuotas de las ARM cambian tras el periodo fijo inicial y no se representan aquí.
¿Qué es una calculadora de hipoteca de EE. UU.?
Una calculadora de hipoteca estadounidense aplica la fórmula de amortización estándar para hallar la cuota mensual fija de capital e intereses de un préstamo que se devuelve en cuotas iguales durante un plazo determinado. La hipoteca a 30 años de tipo fijo es la estructura más común en Estados Unidos; la de 15 años a tipo fijo es la principal alternativa y suele ofrecer un tipo menor a cambio de una cuota mensual mayor. Las hipotecas de tipo variable (ARM) existen, pero representan una minoría de los préstamos de compra.
La calculadora obtiene el capital restando la entrada al precio de la vivienda. Una entrada inferior al 20% del precio en un préstamo convencional activa por lo general el seguro hipotecario privado (PMI), un coste mensual adicional que protege a la entidad y que no se modela aquí. Los préstamos con respaldo público FHA, VA y USDA tienen sus propias reglas de entrada y de seguro.
Los compradores estadounidenses pagan además gastos de cierre en la firma —comisión de apertura, tasación, seguro de título, depósito en garantía y aranceles de registro—, habitualmente un pequeño porcentaje del importe del préstamo. También pueden pagar puntos de descuento (cada punto equivale al 1% del préstamo) por adelantado para rebajar el tipo de interés. Esta calculadora informa únicamente de la cuota: el PMI, los impuestos, los seguros y los gastos de cierre deben presupuestarse aparte.
Cómo usar esta calculadora de hipoteca de EE. UU.
- Introduce el precio de compra de la vivienda y la entrada prevista en dólares estadounidenses. La calculadora obtiene el capital como precio menos entrada.
- Introduce el tipo de interés nominal anual que te ofrezca la entidad, es decir, el tipo del contrato y no la APR, que además incorpora comisiones y puntos.
- Introduce el plazo del préstamo en años. Los plazos más comunes en EE. UU. son 30 y 15 años.
- Consulta la cuota mensual fija de capital e intereses, el total pagado durante todo el plazo y el coste total en intereses.
- Si tu entrada es inferior al 20%, añade una estimación del PMI, además del impuesto sobre bienes inmuebles y el seguro del hogar, para conocer el coste real de la vivienda cada mes.
La fórmula de amortización
La cuota mensual fija M se obtiene de la fórmula del valor actual de una anualidad, que iguala el valor actual de todos los pagos futuros al capital del préstamo P. La tasa mensual r es el tipo nominal anual dividido entre 12; n es el número de cuotas mensuales (años por 12). Cuando el tipo es cero, la cuota se simplifica al capital dividido entre el número de pagos.
Errores frecuentes
- Tomar la cifra de capital e intereses como el coste total de la vivienda: en EE. UU. los compradores pagan además el impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro del hogar y, a menudo, el PMI o las cuotas de comunidad.
- Introducir la APR en lugar del tipo nominal del contrato, lo que sobreestima la cuota mensual.
- Suponer que una entrada inferior al 20% evita costes adicionales: los préstamos convencionales por debajo de ese umbral suelen exigir PMI hasta que el préstamo alcanza el 80% del valor.
- Pasar por alto los gastos de cierre y los puntos de descuento, que se pagan en efectivo en la firma y son independientes de la entrada.
- Comparar un préstamo a 30 años con uno a 15 fijándose solo en la cuota mensual e ignorando el interés total, muy superior a lo largo de 30 años.
Preguntas frecuentes
¿Por qué la hipoteca fija a 30 años es tan común en EE. UU.?
La hipoteca a 30 años de tipo fijo es el préstamo dominante en Estados Unidos porque reparte la devolución en un plazo largo, lo que mantiene cuotas más bajas, y fija el tipo durante toda la vida del préstamo, de modo que las cuotas nunca suben. Esta estructura se apoya en el mercado hipotecario secundario estadounidense, donde entidades patrocinadas por el gobierno como Freddie Mac y Fannie Mae compran los préstamos conformes. La de 15 años a tipo fijo es la principal alternativa, con un tipo menor pero una cuota mensual mayor.
¿Qué es el PMI y cuándo se exige?
El seguro hipotecario privado (PMI) es un cargo mensual adicional en los préstamos convencionales estadounidenses cuando la entrada es inferior al 20% del precio de compra. Protege a la entidad frente al impago, no al prestatario. El PMI suele poder cancelarse cuando el saldo del préstamo baja al 80% del valor original, y se extingue automáticamente al 78% en virtud de la Homeowners Protection Act federal. Esta calculadora no incluye el PMI.
¿Qué son los puntos de descuento hipotecarios?
Los puntos de descuento son una comisión opcional que se paga por adelantado a la entidad para reducir el tipo de interés de una hipoteca estadounidense. Un punto cuesta el 1% del importe del préstamo y suele rebajar el tipo en una fracción de punto porcentual. Pagar puntos puede reducir la cuota y el interés total, pero solo beneficia a quien mantenga el préstamo el tiempo suficiente para recuperar el desembolso inicial.
¿Qué referencia siguen los tipos hipotecarios estadounidenses?
Los tipos fijos a 30 años en EE. UU. se comparan de forma generalizada con la Primary Mortgage Market Survey (PMMS) de Freddie Mac, una media semanal de tipos de préstamos de compra convencionales y conformes. Los tipos realmente ofertados se mueven con el mercado de bonos —en particular con la rentabilidad del bono del Tesoro a 10 años y con el precio de los títulos respaldados por hipotecas— y varían según la calificación crediticia, el tamaño del préstamo y los puntos. Calculate.Studio muestra la referencia PMMS vigente por separado, con su fecha de verificación.
¿Qué son los gastos de cierre en una compra de vivienda en EE. UU.?
Los gastos de cierre son las comisiones que se abonan en la firma para formalizar una hipoteca estadounidense, normalmente un pequeño porcentaje del importe del préstamo. Incluyen las comisiones de apertura y de análisis de la entidad, la tasación, la búsqueda y el seguro de título, los cargos del depósito en garantía, los aranceles de registro y conceptos anticipados como el impuesto sobre bienes inmuebles y el seguro. Son independientes de la entrada y suelen pagarse en efectivo en la firma, aunque algunos pueden incorporarse al préstamo o cubrirse con concesiones del vendedor.
¿Cómo se aplica la regla 28/36?
La regla 28/36 es una pauta convencional de accesibilidad en EE. UU. citada por el Consumer Financial Protection Bureau: los costes mensuales de la vivienda (capital, intereses, impuestos y seguros) no deberían superar el 28% de los ingresos brutos mensuales, y el total de pagos de deuda no debería superar el 36%. Las entidades emplean ratios de deuda sobre ingresos como estos, junto con la calificación crediticia y las reservas, para valorar cuánto puede devolver con responsabilidad un prestatario.
Referencias
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Debt-to-income ratio and mortgage affordability guidance. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home and understanding closing costs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Private mortgage insurance (PMI) and the Homeowners Protection Act. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs and refinancing. federalreserve.gov.