Cómo interpretar tus resultados de solo interés
La tabla siguiente contrasta lo que ocurre con la cuota, el capital pendiente y el patrimonio inmobiliario en cada fase de un préstamo de solo interés, que es la mecánica que explica el salto de cuota que refleja esta calculadora.
| Fase | Qué cubre la cuota mensual | Capital pendiente | Patrimonio acumulado por las cuotas |
|---|---|---|---|
| Periodo de solo interés | Solo intereses | Sin cambios: sigue en el importe original del préstamo | Ninguno por las cuotas (la revalorización del mercado va aparte) |
| Periodo amortizador (tras el solo interés) | Intereses más capital | Desciende cada mes hacia cero | Aumenta con cada cuota |
- Esta calculadora supone un tipo fijo único durante todo el plazo. Muchos productos reales de solo interés son además hipotecas de tipo variable, en cuyo caso la cuota posterior podría verse afectada tanto por una revisión del tipo como por el paso a la amortización; la calculadora no modela un ajuste de tipo simultáneo.
- La calculadora excluye el impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro del hogar, las cuotas de comunidad y el seguro hipotecario, conceptos que se suman al coste real de la vivienda cada mes.
- Como no se amortiza capital durante el periodo de solo interés, quien solo haya pagado esas cuotas no habrá generado patrimonio inmobiliario a través de ellas; cualquier variación en ese periodo procedería únicamente de la revalorización de la vivienda o de una entrada inicial ajena a este cálculo, que la calculadora no modela.
¿Qué es una hipoteca de solo interés?
Una hipoteca de solo interés es una estructura de préstamo en la que la cuota mensual exigida, durante un periodo inicial definido, cubre solamente los intereses devengados sobre el saldo pendiente: nada de ese pago reduce el capital. El Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) la describe como una característica de solo interés que puede aplicarse a toda la vida del préstamo o, más habitualmente en la práctica actual, a un periodo inicial antes de que el préstamo pase a una cuota amortizadora estándar.
Dado que durante ese periodo no se amortiza capital alguno, el saldo pendiente al final coincide exactamente con el importe originalmente prestado. Cuando concluye el periodo de solo interés, la entidad recalcula la cuota necesaria para amortizar por completo ese mismo saldo en el plazo que reste, lo que produce una cuota mensual sensiblemente superior a la que el prestatario venía pagando: precisamente el salto que esta calculadora cuantifica.
Las estructuras de solo interés son más frecuentes en préstamos jumbo, en ciertos productos de tipo variable y en la financiación de inmuebles de inversión que en las hipotecas conformes a 30 años de tipo fijo. No suponen un descuento en el tipo de interés: la tasa es un dato independiente, y la característica de solo interés modifica únicamente cómo se calcula la cuota durante ese periodo, no el tipo aplicado.
Cómo usar esta calculadora de hipoteca de solo interés
- Introduce el importe del préstamo (capital) que vas a pedir o estás valorando.
- Introduce la tasa de interés anual ofrecida para el préstamo.
- Introduce la duración en años del periodo de solo interés, es decir, el tiempo durante el cual las cuotas cubren únicamente intereses.
- Introduce el plazo total del préstamo en años. Debe ser mayor que el periodo de solo interés; los años restantes constituyen el periodo de amortización posterior.
- Consulta la cuota de solo interés, la cuota más alta que se aplica una vez comienza la amortización y la magnitud de ese incremento.
La fórmula de las cuotas de solo interés
Durante el periodo de solo interés, la cuota mensual es sencillamente el capital pendiente multiplicado por la tasa mensual: no interviene ningún término de amortización, ya que no se devuelve capital.
Una vez concluido ese periodo, la entidad aplica la fórmula de amortización estándar sobre el capital original íntegro (puesto que nunca se redujo) durante el plazo restante, lo que produce la cuota posterior, más elevada. El salto de cuota es la diferencia entre ambas cifras, y el interés total suma los intereses pagados en el periodo de solo interés y los del periodo amortizador.
Errores frecuentes
- Dar por hecho que la cuota de solo interés será la que se pague durante toda la vida del préstamo: solo rige durante el periodo indicado, tras el cual sube para amortizar el saldo original en un plazo restante más corto.
- No prever con antelación el salto de cuota; el incremento puede ser considerable, porque el mismo capital debe devolverse ahora en menos años que el plazo total original del préstamo.
- Pasar por alto que durante el periodo de solo interés no se amortiza nada de capital, de modo que en esa fase no se acumula patrimonio inmobiliario por la vía de las cuotas.
- Confundir la característica de solo interés con un tipo de interés más bajo: la tasa no guarda relación; el solo interés cambia lo que cubre la cuota, no el tipo aplicado.
- Ignorar que muchos préstamos de solo interés son además de tipo variable, con lo que puede cambiar el propio tipo, y no solo la estructura de amortización, en el momento en que esta comienza o incluso antes.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una hipoteca de solo interés?
Una hipoteca de solo interés es un préstamo en el que la cuota mensual exigida, durante un periodo inicial definido, cubre únicamente los intereses devengados sobre el saldo y nada del capital. El Consumer Financial Protection Bureau la describe como una característica de solo interés que suele aplicarse a un periodo inicial antes de que el préstamo pase a una cuota amortizadora estándar que devuelve capital e intereses.
¿Por qué sube tanto la cuota al terminar el periodo de solo interés?
Porque durante el periodo de solo interés no se amortizó capital alguno, el saldo original completo sigue pendiente, pero ahora debe devolverse en un plazo restante más corto que la duración total original del préstamo. Repartir el mismo capital entre menos años, con una cuota que además pasa a cubrir capital y no solo intereses, produce un pago mensual sensiblemente mayor, lo que se conoce como choque de cuota.
¿Una hipoteca de solo interés genera patrimonio inmobiliario?
No a través de las propias cuotas durante el periodo de solo interés, dado que ninguna parte de ese pago reduce el capital pendiente. El patrimonio que se genere en esa fase provendría únicamente de la revalorización del inmueble en el mercado o de la entrada aportada en la compra; la calculadora no modela la revalorización de la vivienda.
¿Las hipotecas de solo interés son de tipo fijo o variable?
Existen ambas. La característica de solo interés describe cómo se calcula la cuota (solo intereses durante un periodo y después amortización) y es independiente de que el tipo sea fijo o variable. Algunos préstamos de solo interés son además hipotecas de tipo variable, en cuyo caso el tipo puede cambiar de forma independiente al paso a las cuotas amortizadoras, o bien a la vez.
¿Quién suele contratar una hipoteca de solo interés?
Las estructuras de solo interés aparecen con más frecuencia en préstamos jumbo, en ciertos productos de tipo variable y en la financiación de inmuebles de inversión que en las hipotecas conformes a 30 años de tipo fijo. Algunos prestatarios las utilizan para rebajar la cuota durante una etapa de ingresos variables, si bien el aplazamiento de la amortización y el posterior salto de cuota son contrapartidas estructurales que conviene planificar con antelación.
¿Qué ocurre si no puedo pagar la cuota cuando empieza la amortización?
Este es el riesgo central de una estructura de solo interés y conviene planificarlo bastante antes de que termine el periodo inicial, ya que opciones como refinanciar, hacer amortizaciones voluntarias de capital durante ese periodo o vender el inmueble requieren tiempo para prepararse. Esta calculadora es una estimación educativa del cambio de cuota; no modela alternativas de refinanciación ni ofrece asesoramiento financiero para una situación concreta.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is an interest-only mortgage and how does an interest-only feature work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.