🏦 Calculadora de HELOC

Cómo interpretar tus resultados de HELOC

La siguiente tabla contrasta las dos fases de un HELOC, ya que el cambio de pagos de solo interés a pagos completamente amortizados es lo que produce el salto en el pago que esta calculadora cuantifica.

• La mayoría de los HELOC tienen una tasa de interés variable vinculada a un índice como la tasa preferencial (prime), por lo que el pago real puede cambiar durante los períodos de disposición y de reembolso; esta calculadora usa una única tasa fija por simplicidad.
• Los saldos reales de un HELOC típicamente fluctúan al ser una línea rotativa — los prestatarios disponen y pagan a lo largo del tiempo — mientras que esta calculadora asume que el monto total se dispone una vez y se mantiene constante durante todo el período de disposición.
• La calculadora excluye cualquier comisión anual o por disposición que cobran algunos prestamistas, y no modela un HELOC con pagos de solo interés que se extiendan al período de reembolso en algunas estructuras de prestamistas.

¿Qué es un HELOC?

Una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) es una línea de crédito rotativa garantizada por el capital acumulado en la vivienda del prestatario. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor explica que un HELOC tiene un período de disposición, durante el cual el prestatario puede retirar fondos y típicamente paga solo el interés sobre el monto dispuesto, seguido de un período de reembolso, durante el cual no se permiten más disposiciones y el saldo pendiente se paga mediante pagos de capital e interés completamente amortizados.

Durante el período de disposición, debido a que los pagos cubren solo el interés, el saldo no disminuye al hacer el pago mínimo — se mantiene en el monto que se haya dispuesto, similar en estructura a una hipoteca de solo interés. Cuando comienza el período de reembolso, el prestamista recalcula el pago necesario para pagar por completo ese mismo saldo durante el plazo de reembolso, lo que produce un pago mensual sustancialmente más alto que el mínimo del período de disposición.

Esta calculadora asume que el monto total dispuesto permanece pendiente durante todo el período de disposición y que no ocurren más disposiciones ni pagos al capital antes de que comience el reembolso — un modelo simplificado de la estructura de solo-interés-a-amortización, ya que los saldos reales de un HELOC típicamente fluctúan al ser una línea rotativa.

Cómo usar esta calculadora de HELOC

1. Ingresa el monto dispuesto de la línea de crédito (el saldo que esperas mantener).
2. Ingresa la tasa de interés anual del HELOC — los HELOC suelen ser de tasa variable, así que usa la tasa actual.
3. Ingresa la duración del período de disposición en años, durante el cual los pagos son de solo interés.
4. Ingresa la duración del período de reembolso en años, durante el cual el saldo se amortiza por completo.
5. Consulta el pago de solo interés, el pago más alto del período de reembolso, el tamaño del salto entre ambos y el interés total en las dos fases.

La fórmula detrás de los pagos de un HELOC

Durante el período de disposición, el pago de solo interés es simplemente el saldo dispuesto multiplicado por la tasa de interés mensual, ya que no se está pagando capital. Durante el período de reembolso, se aplica la fórmula estándar de amortización al mismo saldo (porque nunca se redujo durante el período de disposición) durante el plazo de reembolso indicado.

Ejemplo resuelto: un saldo de $50.000 al 8,5% con un período de disposición de 10 años y un período de reembolso de 15 años tiene un pago de solo interés de $354,17 por mes durante el período de disposición. Una vez que comienza el reembolso, el pago amortizado sobre el mismo saldo de $50.000 a 15 años es de $492,37 — un aumento del pago de $138,20. El interés total en ambas fases (10 años de pagos de solo interés más 15 años de pagos amortizados) es de $81.126,56.

Errores comunes

• Asumir que el pago de solo interés del período de disposición continuará durante toda la vida de la línea — solo aplica durante el período de disposición, tras el cual el reembolso requiere un pago amortizado sustancialmente más alto.
• No presupuestar el salto del pago cuando comienza el reembolso, especialmente porque las tasas de los HELOC suelen ser variables y pueden subir independientemente del cambio de fase.
• Tratar el saldo dispuesto como fijo cuando en la práctica un HELOC es rotativo — las disposiciones adicionales durante el período de disposición aumentan el saldo sobre el cual se basará el pago del período de reembolso.
• Pasar por alto que una tasa variable puede cambiar el pago de solo interés durante el período de disposición aunque el saldo dispuesto no cambie.
• Confundir el pago de solo interés del período de disposición de un HELOC con el pago de un préstamo con garantía hipotecaria, que típicamente se amortiza por completo desde el inicio sobre una suma global fija.

Preguntas frecuentes

Referencias

1. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What you should know about home equity lines of credit. consumerfinance.gov.
2. Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What is a home equity line of credit (HELOC)? consumerfinance.gov.
3. Federal Reserve Board. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages / home equity lending guidance. federalreserve.gov.
4. Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
5. Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.