Normas y costes de las hipotecas canadienses
La financiación de vivienda en Canadá tiene reglas propias sobre plazos, seguros y prueba de estrés. La tabla resume los principales conceptos, verificados frente a la práctica de OSFI, la CMHC y las provincias.
| Norma o coste | Cómo funciona en Canadá |
|---|---|
| Plazo frente a amortización | El plazo es el contrato de tipo (a menudo 5 años); la amortización es el periodo total de devolución (habitualmente 25 años) |
| Entrada mínima | 5% sobre la parte del precio hasta un límite establecido; el 20% evita el seguro de incumplimiento |
| Seguro de incumplimiento hipotecario | Obligatorio con menos del 20% de entrada (p. ej., CMHC); protege a la entidad y se añade al préstamo |
| Tipo de cualificación de la prueba de estrés | El mayor entre el tipo contratado más 2 puntos porcentuales y el tipo mínimo de cualificación |
| Impuesto de transmisión (LTT) | Impuesto provincial sobre la compra; algunos municipios (p. ej., Toronto) añaden un LTT propio, con bonificaciones para compradores de primera vivienda |
- La prueba de estrés hipotecaria, supervisada por la Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI), obliga a las entidades a cualificar al prestatario al mayor entre su tipo contratado más dos puntos porcentuales y un tipo mínimo de cualificación, de modo que la aprobación se basa en un tipo superior al que realmente se paga.
- El seguro de incumplimiento hipotecario es obligatorio cuando la entrada es inferior al 20%; la prima suele añadirse al saldo del préstamo. El precio máximo asegurable de la vivienda y la disponibilidad de amortizaciones a 30 años para ciertos compradores los fija la política federal.
- Los impuestos de transmisión se recaudan a nivel provincial, y algunas ciudades como Toronto añaden un impuesto municipal; las bonificaciones para compradores de primera vivienda pueden reducirlo o eliminarlo hasta cierto límite. Confirma los tipos vigentes con la provincia y el municipio.
- Las hipotecas canadienses de tipo fijo se capitalizan por ley de forma semestral; el resultado con capitalización mensual de esta calculadora es una aproximación cercana y comparable, no la cifra exacta de una entidad.
¿Qué es una calculadora de hipoteca canadiense?
Una calculadora de hipoteca canadiense aplica la fórmula de amortización estándar para hallar la cuota periódica que devuelve un préstamo para vivienda a lo largo de su periodo de amortización. Las hipotecas canadienses separan dos horizontes temporales: el plazo (term), que es la duración del contrato de tipo de interés vigente —el de 5 años es el más habitual—, y el periodo de amortización, que es el tiempo total hasta liquidar el préstamo por completo y que históricamente ha sido de 25 años para los prestatarios con seguro.
La calculadora obtiene el préstamo restando la entrada al precio de la vivienda. En Canadá, la entrada mínima es del 5% sobre la parte del precio hasta un límite establecido, y superior por encima de él. Una entrada inferior al 20% obliga a contratar un seguro de incumplimiento hipotecario —conocido comúnmente como seguro CMHC, por la Canada Mortgage and Housing Corporation—, que protege a la entidad y se añade al préstamo.
Dado que el plazo es más corto que la amortización, los prestatarios canadienses renuevan su hipoteca varias veces a lo largo de la vida del préstamo, cada vez a un tipo nuevo. La normativa federal exige además una prueba de estrés hipotecaria: las entidades cualifican al prestatario al mayor entre el tipo contratado más dos puntos porcentuales y un tipo mínimo de cualificación. Esta calculadora modela un único tipo durante toda la amortización a efectos comparativos.
Cómo usar esta calculadora de hipoteca canadiense
- Introduce el precio de la vivienda y tu entrada en dólares canadienses. La calculadora obtiene el préstamo como precio menos entrada.
- Introduce la tasa de interés anual de tu plazo. Recuerda que ese tipo solo está contratado durante el plazo (a menudo 5 años), tras el cual se renueva a un tipo nuevo.
- Introduce el periodo de amortización en años. La amortización habitual es de 25 años, con 30 años disponibles para algunos compradores de primera vivienda y para quienes adquieren obra nueva.
- Consulta la cuota periódica, el total pagado y el interés total, asumiendo que el tipo introducido rige durante toda la amortización.
- Presupuesta aparte los impuestos provinciales de transmisión (y, en algunas ciudades, también los municipales), además del seguro CMHC u otro seguro de incumplimiento si tu entrada es inferior al 20%.
La fórmula de amortización
La cuota periódica M se obtiene de la fórmula del valor actual de una anualidad, que iguala el valor actual de todos los pagos futuros al capital del préstamo P. La tasa mensual r es el tipo anual dividido entre 12; n es el número de cuotas mensuales (años de amortización por 12). Las hipotecas canadienses de tipo fijo se capitalizan legalmente de forma semestral y no mensual, por lo que la cuota exacta de una entidad puede diferir ligeramente; esta calculadora emplea capitalización mensual para mantener la comparación entre países.
Errores frecuentes
- Confundir el plazo con la amortización: el plazo de 5 años es solo el contrato de tipo, no el tiempo necesario para devolver todo el préstamo.
- Cualificarse solo al tipo contratado e ignorar la prueba de estrés, que emplea un tipo de cualificación superior.
- Olvidar el impuesto de transmisión, incluido el municipal independiente en ciudades como Toronto.
- Suponer que una entrada inferior al 20% evita costes adicionales: obliga a un seguro de incumplimiento que se añade al préstamo.
- Pasar por alto el riesgo de renovación: el tipo puede cambiar cada vez que termina el plazo y la hipoteca se renueva.
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona la prueba de estrés hipotecaria canadiense?
La prueba de estrés canadiense obliga a las entidades reguladas a nivel federal a cualificar al prestatario al mayor entre su tipo de interés contratado más dos puntos porcentuales y un tipo mínimo de cualificación fijado por la Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI). Es decir, el prestatario debe demostrar que podría afrontar las cuotas a un tipo superior al que realmente pagará, lo que limita el importe máximo del préstamo. La prueba se aplica tanto a las hipotecas con seguro como a las que no lo tienen en las entidades reguladas federalmente.
¿Qué diferencia hay entre plazo y amortización en Canadá?
En Canadá, el plazo es el tiempo durante el cual están vigentes tu tipo de interés y tu contrato hipotecario —el plazo de 5 años es el más habitual—, mientras que la amortización es el tiempo total necesario para devolver todo el préstamo, históricamente 25 años. Dado que el plazo es más corto que la amortización, los prestatarios renuevan su hipoteca varias veces, cada renovación al tipo disponible en ese momento. La planificación debe contemplar ese riesgo de renovación.
¿Cuándo se exige el seguro hipotecario CMHC?
El seguro de incumplimiento hipotecario, conocido comúnmente como seguro CMHC por la Canada Mortgage and Housing Corporation, se exige cuando la entrada del comprador canadiense es inferior al 20% del precio de la vivienda. Protege a la entidad en caso de impago, y la prima suele añadirse al saldo de la hipoteca. Solo está disponible hasta un precio máximo asegurable fijado por la política federal, y otras aseguradoras (Sagen y Canada Guaranty) también lo ofrecen.
¿Cuál es la entrada mínima en Canadá?
La entrada mínima en Canadá es del 5% sobre la parte del precio de la vivienda hasta un límite fijado a nivel federal, con un porcentaje superior sobre la parte que exceda ese límite, y del 20% o más para viviendas por encima del máximo asegurable. Una entrada inferior al 20% obliga a contratar un seguro de incumplimiento hipotecario. Las entradas mayores reducen el préstamo, la prima del seguro y el interés total pagado.
¿Qué es el impuesto de transmisión en Canadá?
El impuesto de transmisión (land transfer tax) es el que paga el comprador cuando se transmite la propiedad de un inmueble, recaudado por la provincia y, en algunas ciudades como Toronto, también por el municipio como cargo adicional. Los tipos son escalonados según el precio de compra, y los compradores de primera vivienda pueden acceder a una bonificación que lo reduce o lo elimina hasta cierto límite. Al tratarse de un desembolso inicial significativo e independiente de la entrada, conviene confirmar los tipos provinciales y municipales vigentes.
¿Qué referencia siguen los tipos hipotecarios canadienses?
Los tipos hipotecarios variables canadienses se mueven con los tipos prime de las entidades, que a su vez siguen al tipo de política monetaria del Banco de Canadá. Los tipos fijos se fijan a partir de la rentabilidad de los bonos del Gobierno de Canadá del plazo equivalente, y no directamente del tipo de política. Cuando el Banco de Canadá modifica su tipo oficial, las cuotas a tipo variable suelen ajustarse. Calculate.Studio muestra el tipo de política vigente del Banco de Canadá por separado, con su fecha de verificación.
Referencias
- Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI). Minimum qualifying rate for uninsured mortgages (stress test). osfi-bsif.gc.ca.
- Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). Mortgage loan insurance and down payment rules. cmhc-schl.gc.ca.
- Bank of Canada. Policy interest rate and monetary policy. bankofcanada.ca.
- Financial Consumer Agency of Canada (FCAC). Mortgages: terms, amortization and renewal. canada.ca.
- City of Toronto / provincial revenue authorities. Land transfer tax and first-time buyer rebates. toronto.ca; ontario.ca.