Cómo funciona una hipoteca de tasa fija
Una hipoteca de tasa fija fija la tasa de interés anual durante todo el plazo del préstamo en el momento de la originación, de modo que el pago mensual de capital e interés, calculado con la fórmula estándar de amortización, M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], nunca cambia durante toda la vida del préstamo. Debido a que la tasa es fija, solo cambia con el tiempo la proporción entre interés y capital dentro de cada pago a medida que disminuye el saldo pendiente -- el monto total del pago en sí permanece constante desde el primer mes hasta el último.
Esta estructura le da al prestatario certeza total sobre la porción de capital e interés de su costo de vivienda durante todo el tiempo que mantenga el préstamo, lo que simplifica la elaboración del presupuesto familiar y elimina la exposición a futuros aumentos de las tasas de interés. La contrapartida es que un préstamo de tasa fija no se beneficia automáticamente si las tasas de mercado bajan después de la originación; capturar una tasa más baja más adelante generalmente requiere refinanciar, lo cual conlleva sus propios costos de cierre y su propio cálculo de punto de equilibrio.
Cómo funciona una hipoteca de tasa variable
Una hipoteca de tasa variable, incluyendo lo que en Estados Unidos se denomina hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés), vincula la tasa de interés a un índice de referencia -- como la tasa de política de un banco central, la tasa variable estándar de un prestamista, o un índice como el de bonos del Tesoro o la tasa interbancaria -- más un margen del prestamista, y la tasa se reajusta en intervalos definidos en lugar de permanecer fija durante todo el plazo. Muchas ARM están estructuradas como híbridas, con un período inicial fijo (comúnmente expresado, por ejemplo, como «5/1», es decir, cinco años fijos seguidos de ajustes anuales) antes de que la tasa comience a moverse junto con el índice de referencia.
Debido a que la tasa de interés puede subir o bajar después de la originación, el pago mensual de un préstamo de tasa variable no está fijo durante toda la vida del préstamo como sí lo está el pago de una tasa fija. Una tasa variable que comienza por debajo de la tasa fija vigente puede generar ahorros reales si las tasas de referencia se mantienen estables o bajan, pero también expone al prestatario a pagos más altos si el índice de referencia sube antes de que el préstamo se pague o se refinancie.
Por qué el mercado estadounidense favorece los préstamos fijos a 30 años
La hipoteca de tasa fija a 30 años es el producto de préstamo hipotecario dominante en Estados Unidos, una estructura respaldada por un mercado secundario hipotecario profundo en el que empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac compran préstamos conformes a los prestamistas originadores, lo que les permite ofrecer una tasa fija a largo plazo sin asumir ellos mismos todo el riesgo de tasa de interés asociado. La Encuesta Semanal del Mercado Hipotecario Primario (PMMS) de Freddie Mac es el punto de referencia estándar citado para las tasas fijas promedio a 30 años en EE. UU., y el préstamo fijo a 15 años es la principal alternativa, que típicamente tiene una tasa más baja pero un pago mensual sustancialmente más alto para el mismo capital.
Las hipotecas de tasa ajustable siguen disponibles en el mercado estadounidense y pueden ofrecer una tasa inicial más baja que un préstamo fijo comparable a 30 años, pero representan una minoría de las originaciones de compra en EE. UU. Los prestatarios que eligen una ARM estadounidense están, en efecto, apostando a que venderán, refinanciarán o dejarán de tener el préstamo antes de que finalice el período fijo inicial y la tasa quede expuesta al índice de referencia.
Por qué el Reino Unido y Australia se inclinan hacia estructuras variables
Las hipotecas del Reino Unido normalmente se estructuran en torno a una oferta inicial de tasa fija de corto plazo -- comúnmente de dos o cinco años -- tras la cual el préstamo revierte automáticamente a la tasa variable estándar del prestamista (SVR, por sus siglas en inglés) a menos que el prestatario cambie proactivamente a una nueva oferta. La SVR se establece a discreción del prestamista y suele ser considerablemente más alta que las ofertas fijas o vinculadas disponibles, por lo que la mayoría de los prestatarios británicos planean cambiar de hipoteca antes de que termine su período fijo en lugar de quedarse en la SVR; la tasa base del Banco de Inglaterra es el índice de referencia de política monetaria que más influye en el precio de las hipotecas del Reino Unido con el tiempo.
Los préstamos hipotecarios australianos suelen estructurarse como préstamos de tasa variable durante todo el plazo, a menudo combinados con una cuenta de compensación (offset account) -- una cuenta de transacciones vinculada cuyo saldo se resta del saldo del préstamo antes de calcular el interés diario. La Autoridad de Regulación Prudencial de Australia (APRA) ha instruido a los prestamistas a evaluar si un prestatario podría seguir pagando las cuotas a la tasa del préstamo más un margen de capacidad de pago (serviceability buffer), fijado en 3 puntos porcentuales desde finales de 2021, cuyo objetivo es probar la resiliencia frente a futuros aumentos de la tasa variable en el momento de aprobar el préstamo.
| Mercado | Estructura dominante | Qué ocurre después del período inicial |
|---|---|---|
| Estados Unidos | Hipoteca de tasa fija a 30 años | La tasa nunca cambia durante todo el plazo del préstamo |
| Reino Unido | Oferta fija corta (2 o 5 años) | Revierte a la tasa variable estándar del prestamista a menos que se refinancie |
| Australia | Tasa variable, a menudo con cuenta de compensación | La tasa puede cambiar en cualquier momento que el prestamista la ajuste |
Ejemplo práctico: cuánto puede costar un reajuste de tasa
Considera un préstamo de $300.000 a 30 años que comienza con una tasa anual del 5%. Usando M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] con r = 0,05/12 y n = 360, el pago mensual inicial es de $1.610,46. Si se tratara de una ARM 5/1 y la tasa se reajustara después de 5 años (60 pagos) a 7% durante los 25 años restantes (300 pagos), el saldo pendiente en el momento del reajuste sería de $275.486,20, y al recalcular el pago con la nueva tasa sobre el plazo restante se obtiene $1.947,08 -- un aumento de $336,61 por mes, o aproximadamente un 20,9% más que el pago original.
Este ejemplo ilustra el mecanismo y no una predicción: la dirección y magnitud de un reajuste real depende enteramente de cómo se haya movido el índice de referencia correspondiente para cuando termine el período fijo o introductorio, y un reajuste podría igualmente reducir el pago si las tasas de referencia han bajado. El hecho estructural clave es que un prestatario de tasa variable no sabe, al momento de la originación, cuál será el pago después del reajuste, mientras que un prestatario de tasa fija sí lo sabe.
Sopesando la certeza frente a una tasa potencialmente más baja
La elección entre una tasa fija y una variable es fundamentalmente una compensación entre la certeza del pago y la posibilidad de una tasa promedio más baja durante la vida del préstamo. Una tasa fija generalmente es preferida por prestatarios que valoran un presupuesto predecible, planean mantener la propiedad y el préstamo durante un período largo, o están preocupados por futuros aumentos de tasas; una tasa variable puede atraer a prestatarios que esperan vender, refinanciar o pagar el préstamo mucho antes de cualquier reajuste, o que se sienten cómodos absorbiendo la volatilidad del pago a cambio de una tasa inicial potencialmente más baja.
En mercados donde predominan las estructuras variables, como el Reino Unido y Australia, los prestatarios gestionan esta compensación cambiando activamente de hipoteca o vigilando los cambios de tasa del prestamista, en lugar de elegir una única estructura de tasa para todo el plazo del préstamo como hace un prestatario estadounidense con una hipoteca fija a 30 años. Entender qué estructura -- y qué mecanismo de reajuste -- se aplica a una oferta de préstamo específica es un requisito previo para compararla de manera significativa con otras alternativas.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre una tasa hipotecaria fija y una variable?
Una hipoteca de tasa fija fija la tasa de interés, y por lo tanto el pago de capital e interés, durante todo el plazo del préstamo, por lo que el pago nunca cambia sin importar lo que ocurra con las tasas de mercado. Una hipoteca de tasa variable vincula la tasa a un índice de referencia -- la tasa de un banco central, la tasa variable estándar de un prestamista, o un índice de mercado -- que puede moverse en intervalos definidos, lo que significa que el pago puede subir o bajar durante la vida del préstamo.
¿Por qué la hipoteca fija a 30 años es tan común en Estados Unidos?
La hipoteca de tasa fija a 30 años domina el mercado estadounidense porque empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac compran préstamos conformes a los prestamistas en el mercado secundario, lo que permite a los prestamistas ofrecer tasas fijas a largo plazo sin retener todo el riesgo de tasa de interés asociado. La Encuesta del Mercado Hipotecario Primario (PMMS) de Freddie Mac es la referencia estándar para las tasas fijas promedio a 30 años en EE. UU., y las hipotecas de tasa ajustable siguen siendo una minoría de los préstamos de compra en EE. UU. en comparación.
¿Qué ocurre cuando termina una oferta hipotecaria de tasa fija en el Reino Unido?
Cuando termina una oferta de tasa fija en el Reino Unido, el préstamo revierte automáticamente a la tasa variable estándar del prestamista (SVR) a menos que el prestatario contrate de antemano una nueva oferta fija, vinculada u otra. La SVR se establece a discreción del prestamista y normalmente es más alta que las ofertas fijas o vinculadas disponibles, razón por la cual la mayoría de los prestatarios británicos refinancian poco antes de que expire su período fijo en lugar de quedarse en la SVR.
¿Los préstamos hipotecarios australianos suelen ser fijos o variables?
Los préstamos de tasa variable predominan en el mercado australiano, a menudo combinados con una cuenta de compensación -- una cuenta de transacciones vinculada cuyo saldo reduce el saldo del préstamo utilizado para calcular el interés diario. La Autoridad de Regulación Prudencial de Australia (APRA) exige a los prestamistas evaluar las solicitudes de préstamo con la tasa más un margen de capacidad de pago de 3 puntos porcentuales, reflejando la expectativa de que una tasa variable puede cambiar durante la vida del préstamo.
¿Cuánto puede cambiar un pago mensual cuando se reajusta una tasa variable?
El cambio depende enteramente de cuánto se haya movido el índice de referencia correspondiente. En un ejemplo ilustrativo, un préstamo de $300.000 a 30 años que comienza al 5% tiene un pago inicial de $1.610,46; si la tasa se reajustara al 7% después de 5 años, el pago sobre el saldo restante durante los 25 años restantes subiría a $1.947,08, un aumento de $336,61 por mes, o aproximadamente un 20,9%. Un reajuste a una tasa más baja reduciría el pago en su lugar.
¿Es mejor una tasa fija o una variable?
Ninguna es universalmente mejor; la elección depende de cuánto tiempo espera el prestatario mantener el préstamo y de su tolerancia a la incertidumbre en el pago. Una tasa fija conviene a prestatarios que valoran pagos predecibles y esperan mantener el préstamo a largo plazo, mientras que una tasa variable puede convenir a prestatarios que esperan vender o refinanciar antes de un reajuste, o que se sienten cómodos con la posibilidad de un pago futuro más alto a cambio de una tasa inicial potencialmente más baja.
Referencias
- Freddie Mac. Primary Mortgage Market Survey (PMMS) — weekly mortgage rate averages. freddiemac.com/pmms.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Fixed-rate versus adjustable-rate mortgages. consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage refinancing. federalreserve.gov.
- Financial Conduct Authority (FCA). Mortgages and Home Finance: Conduct of Business (MCOB) sourcebook. fca.org.uk.
- MoneyHelper (Money and Pensions Service). Mortgages: deposits, LTV and standard variable rates. moneyhelper.org.uk.
- Australian Prudential Regulation Authority (APRA). Guidance on serviceability standards for residential mortgage lending. apra.gov.au.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.