Cómo interpretar el coste de tu préstamo puente
La tabla siguiente contrasta un préstamo puente con una hipoteca estándar en las características estructurales que explican su mayor coste efectivo.
| Característica | Préstamo puente | Hipoteca estándar |
|---|---|---|
| Plazo | Habitualmente de unos meses hasta cerca de un año | Habitualmente de 15 a 30 años |
| Estructura de pago | Solo interés; el capital vence al final del plazo | Amortizable; el capital se devuelve de forma gradual |
| Tipo de interés | Por lo general más alto, reflejo del riesgo a corto plazo | Por lo general más bajo para un prestatario comparable |
| Comisiones | La comisión de apertura pesa más en el coste total dado el plazo corto | Los gastos de cierre se reparten conceptualmente en un plazo mucho más largo |
| Riesgo principal | Que la venta, la refinanciación o la salida prevista no ocurra a tiempo | Riesgo de tipos, de mercado y de ingresos a lo largo de la vida del préstamo |
- La cifra de coste anualizado efectivo existe precisamente porque comparar el tipo nominal de un préstamo puente con el de una hipoteca estándar subestima el coste real a corto plazo una vez incluida la comisión de apertura.
- Esta calculadora supone que el préstamo es de solo interés durante todo el plazo declarado y que la comisión de apertura es la única comisión incluida; algunos préstamos puente conllevan otras (tasación, administración, comisión de salida) que no se modelan aquí.
- Los préstamos puente dependen de una estrategia de salida concreta —normalmente vender un inmueble existente o conseguir una refinanciación permanente— que debe completarse dentro del plazo; esta calculadora no modela qué ocurre si esa salida se retrasa más allá del vencimiento.
¿Qué es un préstamo puente?
Un préstamo puente es una financiación a corto plazo, con una duración habitual de unos pocos meses hasta cerca de un año, que sirve para «tender un puente» entre dos operaciones: lo más frecuente es financiar la compra de una vivienda nueva antes de haber vendido la actual. Suelen estructurarse como de solo interés, con la devolución del capital íntegro en un único pago al final del plazo, por lo general una vez completada la operación desencadenante, como la venta de la vivienda.
Dado que son operaciones a corto plazo y suponen más riesgo para la entidad que una hipoteca convencional a largo plazo —incluido el riesgo de que la venta o la refinanciación previstas no se produzcan a tiempo—, los préstamos puente aplican por lo general tipos de interés sensiblemente más altos, además de una comisión de apertura cobrada como porcentaje del importe en el momento de la firma.
El coste completo de un préstamo puente combina los intereses pagados durante el plazo con la comisión de apertura inicial; el coste anualizado efectivo expresa ese coste combinado como un único porcentaje anual, que suele superar al tipo de interés nominal declarado precisamente porque incorpora también la comisión.
Cómo usar esta calculadora de préstamo puente
- Introduce el importe del préstamo puente.
- Introduce la tasa de interés anual ofrecida para el préstamo.
- Introduce el plazo del préstamo en meses: los préstamos puente suelen ser cortos, a menudo bastante por debajo del año.
- Introduce la comisión de apertura como porcentaje del importe del préstamo.
- Consulta la cuota mensual de solo interés, el importe de la comisión de apertura, el coste total de intereses más comisión, el coste anualizado efectivo y el capital que vence al final del plazo.
La fórmula del coste de un préstamo puente
La cuota mensual de un préstamo puente es de solo interés: el capital pendiente multiplicado por la tasa mensual, dado que no se amortiza capital hasta el vencimiento. La comisión de apertura es un porcentaje del importe del préstamo, cobrado una sola vez en la firma en lugar de repartirse a lo largo del plazo.
El coste total suma los intereses pagados en cada mes del plazo y la comisión de apertura. El coste anualizado efectivo convierte ese coste total en un único porcentaje anual del importe del préstamo, superior al tipo nominal por sí solo porque incluye la comisión y porque se anualiza sobre un plazo que a menudo es inferior a un año.
Errores frecuentes
- Comparar el tipo nominal de un préstamo puente directamente con el de una hipoteca estándar sin tener en cuenta la comisión de apertura, que eleva de forma apreciable el coste anualizado efectivo en un plazo corto.
- No contar con una estrategia de salida concreta y con fecha —como una venta ya comprometida o una refinanciación permanente cerrada— antes de contratar un préstamo puente, dado que el capital vence íntegro al término de un plazo breve.
- Suponer que las cuotas del préstamo puente reducen el capital: suelen ser de solo interés, de modo que el importe original completo sigue vencido al vencimiento salvo que se amortice aparte.
- Subestimar el coste total de la financiación fijándose únicamente en la cuota mensual de solo interés e ignorando la comisión de apertura que se paga en la firma.
- Usar un préstamo puente para un fin con un calendario incierto o largo, cuando su plazo corto y su estructura de solo interés están pensados para una operación concreta y próxima que se cierre a tiempo.
Preguntas frecuentes
¿Para qué sirve un préstamo puente?
Un préstamo puente es una financiación a corto plazo que cubre el hueco entre dos operaciones, con mayor frecuencia para financiar la compra de una vivienda nueva antes de haber vendido la anterior. Suele ser de solo interés, con el capital íntegro vencido una vez completada la operación desencadenante, como la venta del inmueble existente.
¿Por qué los tipos de los préstamos puente son más altos que los hipotecarios?
Los préstamos puente son a corto plazo y dependen de que un acontecimiento futuro concreto, como la venta de una vivienda, se produzca a tiempo, algo que las entidades consideran más arriesgado que una hipoteca convencional a largo plazo sobre un inmueble ya en propiedad y tasado. Ese riesgo adicional a corto plazo suele traducirse en un tipo de interés más alto y en una comisión de apertura.
¿Qué es el coste anualizado efectivo de un préstamo puente?
El coste anualizado efectivo combina los intereses pagados durante el plazo del préstamo con la comisión de apertura y expresa ese total como un único porcentaje anual del importe prestado. Dado que incluye la comisión y que el plazo suele quedar bastante por debajo del año, el coste anualizado efectivo resulta por lo general superior al tipo de interés nominal declarado.
¿Se amortiza capital en un préstamo puente?
Normalmente no durante el plazo. Los préstamos puente suelen estructurarse como de solo interés, de modo que la cuota mensual cubre únicamente los intereses devengados y el capital original completo vence en un único pago al final del plazo, por lo general una vez completada la operación de salida del prestatario, como la venta de una vivienda.
¿Qué ocurre si no puedo devolver un préstamo puente a su vencimiento?
Este es el riesgo central de la financiación puente, ya que el capital íntegro vence en una fecha fija con independencia de que la salida prevista —una venta o una refinanciación— haya llegado a producirse. Esta calculadora obtiene el coste del préstamo según su plazo declarado, pero no modela las opciones de prórroga, las consecuencias de un impago ni las alternativas de refinanciación, que dependen de cada entidad y de cada situación.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: what you need to know. hud.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.