Cómo interpretar tus resultados de comparación
El veredicto refleja el costo total durante todo el plazo, pero el mes de punto de equilibrio importa igualmente para los prestatarios que pueden no mantener el préstamo hasta su vencimiento. La tabla resume cómo leer las dos cifras juntas.
| Situación | Cómo leer el resultado |
|---|---|
| Esperas mantener el préstamo bien después del mes de punto de equilibrio | Aplica el veredicto de costo total — los ahorros de la opción de tasa más baja y comisión más alta se acumulan durante el resto del plazo |
| Puedes vender o refinanciar antes del mes de punto de equilibrio | La comisión inicial adicional nunca se recupera por completo, por lo que la opción de menor comisión puede ser más económica en la práctica a pesar del veredicto de costo total |
| El punto de equilibrio muestra 0 meses | La comparación no involucra cambiar comisiones más altas por un pago más bajo (una opción gana en ambos), por lo que no aplica ningún punto de equilibrio |
- El veredicto "Menor costo total" se muestra como "optionA" u "optionB", refiriéndose a la primera y segunda oferta que ingresaste.
- La comparación asume que ambos préstamos llegan a plazo completo sin pagos anticipados, refinanciamiento o cambios de tasa; las ofertas de tasa ajustable no se pueden comparar de esta manera más allá de su período fijo.
- El costo total aquí cubre solo el interés y las comisiones ingresadas — excluye impuestos a la propiedad, seguro, PMI y partidas de depósito en garantía, que generalmente son similares entre ofertas para la misma vivienda.
- Comparar préstamos de diferentes plazos (por ejemplo, 30 vs 15 años) mezcla la asequibilidad del pago con el costo total; el plazo más corto casi siempre gana en costo total pero requiere un pago mucho más alto.
¿Qué es una comparación de hipotecas?
Una comparación de hipotecas evalúa dos ofertas de préstamo sobre el mismo capital mirando más allá de la tasa de interés principal hacia el costo total de cada préstamo: el pago mensual, el interés total pagado durante el plazo, y las comisiones iniciales (puntos, cargos de originación y otros costos de cierre) requeridas para obtener cada tasa. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor anima a los prestatarios a obtener Estimaciones de Préstamo de múltiples prestamistas precisamente porque las ofertas con diferentes combinaciones de tasa y comisión no se pueden clasificar solo por la tasa.
Una compensación común es pagar puntos de descuento — una comisión inicial, típicamente del 1% del monto del préstamo por punto — a cambio de una tasa más baja. Si esa compensación vale la pena depende de cuánto tiempo mantenga el prestatario el préstamo: el pago más bajo recupera la comisión adicional solo gradualmente, y el mes en el que los ahorros acumulados de pago igualan la comisión adicional es el punto de equilibrio. Vender o refinanciar antes del punto de equilibrio significa que la comisión nunca se recuperó.
Esta calculadora reporta el veredicto de costo total — qué opción cuesta menos si el préstamo llega a plazo completo — junto con el mes de punto de equilibrio. Ambos pueden apuntar en direcciones diferentes para prestatarios que esperan mudarse o refinanciar temprano, por lo que se muestran ambas cifras.
Cómo usar esta calculadora de comparación de hipotecas
- Ingresa el monto del préstamo común a ambas ofertas.
- Ingresa la tasa de interés anual de la Opción A, el plazo en años y las comisiones iniciales totales (de las cifras de costos de cierre de la Estimación de Préstamo).
- Ingresa los mismos tres valores para la Opción B.
- Consulta cada pago mensual, el veredicto sobre qué opción tiene el menor costo total, el tamaño de la diferencia total, y — cuando una opción cambia comisiones más altas por un pago más bajo — el mes de punto de equilibrio.
- Ejemplo resuelto: en un préstamo de $300.000 durante 30 años, la Opción A al 6,5% con $3.000 de comisiones cuesta $1.896,20 por mes, mientras que la Opción B al 6,1% con $6.000 de comisiones cuesta $1.817,98. La Opción B ahorra aproximadamente $25.159 durante todo el plazo, y sus $3.000 adicionales en comisiones se recuperan en aproximadamente el mes 38.
Las fórmulas detrás de la comparación de hipotecas
El pago de cada opción usa la fórmula estándar de amortización a tasa fija. El costo total es el total de pagos menos el capital (es decir, el interés total) más las comisiones iniciales; la opción con el menor costo total se reporta como más económica. El resultado etiquetado "optionA" significa que la Opción A es más económica durante todo el plazo, y "optionB" significa que lo es la Opción B.
El punto de equilibrio de comisiones divide la diferencia de comisiones entre la diferencia de pago mensual: cuántos meses de pagos más bajos se necesitan para recuperar el costo inicial adicional. Se reporta cuando la opción de mayor comisión tiene el pago más bajo; cuando la comparación no involucra esa compensación, el punto de equilibrio muestra 0 meses.
Errores comunes
- Clasificar ofertas solo por tasa de interés e ignorar las comisiones cobradas para obtener cada tasa — la Estimación de Préstamo de la CFPB existe precisamente para que ambas se puedan comparar juntas.
- Pagar puntos por una tasa más baja sin verificar el mes de punto de equilibrio contra cuánto tiempo esperas realistamente mantener el préstamo.
- Comparar una oferta a 30 años contra una oferta a 15 años solo por costo total — el plazo más corto gana en interés total casi por construcción, pero la diferencia de pago es la decisión real.
- Ingresar solo los puntos de descuento como comisiones y omitir los cargos de originación y otras comisiones del prestamista que también difieren entre ofertas.
- Tratar la diferencia total como ahorros garantizados cuando un futuro refinanciamiento o venta anticipada acortaría la comparación.
Preguntas frecuentes
¿Cómo comparo dos ofertas hipotecarias con diferentes tasas y comisiones?
Calcula el pago mensual de cada oferta, luego suma el interés total durante el plazo a las comisiones iniciales para obtener un costo total para cada una. El menor costo total gana si el préstamo llega a su vencimiento. También calcula el mes de punto de equilibrio — la comisión adicional dividida entre el ahorro de pago mensual — porque vender o refinanciar antes del punto de equilibrio significa que la comisión más alta nunca se recuperó.
¿Qué son los puntos de descuento en una hipoteca?
Los puntos de descuento son una comisión inicial pagada al cierre para reducir la tasa de interés, típicamente valuada en 1% del monto del préstamo por punto. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor explica que los puntos son esencialmente intereses prepagados: reducen ligeramente cada pago futuro a cambio de más efectivo al cierre, lo cual vale la pena solo si el préstamo se mantiene el tiempo suficiente para pasar el punto de equilibrio.
¿Qué significa el mes de punto de equilibrio?
El mes de punto de equilibrio es cuando los ahorros acumulados de un pago mensual más bajo igualan las comisiones iniciales adicionales pagadas para obtener esa tasa más baja. En el ejemplo resuelto, la Opción B cuesta $3.000 más en comisiones pero ahorra $78,22 por mes, por lo que la comisión se recupera en aproximadamente el mes 38. Mantener el préstamo más allá de ese mes hace que la opción de mayor comisión sea más económica en general; salir antes la hace más costosa.
¿Por qué el veredicto muestra "optionA" u "optionB"?
El veredicto identifica cuál de las dos ofertas que ingresaste tiene el menor costo total — interés total durante el plazo completo más comisiones iniciales. "optionA" se refiere al primer conjunto de entradas de tasa, plazo y comisiones; "optionB" al segundo. Es una comparación a plazo completo, así que debe leerse junto con el mes de punto de equilibrio si es posible que no mantengas el préstamo hasta su vencimiento.
¿Debería usar la TAE en lugar de esta comparación?
La TAE es una divulgación estandarizada que incorpora ciertas comisiones en una sola tasa anualizada y es útil como primer filtro, pero asume que el préstamo llega a plazo completo y trata las comisiones de una manera regulatoria específica. Una comparación de costo total y punto de equilibrio lado a lado muestra la mecánica real en dólares, incluyendo qué pasa si sales del préstamo temprano — algo que una sola cifra de TAE no puede transmitir.
¿Esta calculadora incluye impuestos y seguro?
No. Compara el capital, el interés y las comisiones iniciales que ingresas. Los impuestos a la propiedad, el seguro de vivienda, el seguro hipotecario y las cuotas de HOA se suman al costo real de vivienda mensual, pero generalmente son iguales sin importar qué oferta de prestamista aceptes, por lo que rara vez cambian qué oferta es más económica.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and Loan Estimate explainer. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are discount points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Federal Reserve Board. A consumer's guide to mortgage settlement costs. federalreserve.gov.
- Freddie Mac. Understanding loan options and comparing mortgage offers. freddiemac.com.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.