Cómo interpretar tu estimación
La tabla siguiente contrasta la fase de construcción (de disposiciones) con la fase de hipoteca permanente que suele venir después, dado que un préstamo de construcción a permanente cambia de estructura una vez terminada la obra.
| Fase | Cómo se cobran los intereses | Estructura de pago habitual |
|---|---|---|
| Periodo de construcción (disposiciones) | Solo interés, generalmente sobre el importe dispuesto hasta la fecha | Las cuotas cubren a menudo solo intereses y aumentan conforme se disponen más fondos |
| Tras la conversión en hipoteca permanente | Amortización estándar sobre el importe total desembolsado | Cuota fija de capital e intereses durante el plazo de la hipoteca |
- El supuesto de disposición lineal de esta calculadora es una simplificación pensada para estimaciones tempranas; un calendario real ligado a hitos de obra (cimentación, estructura, cubierta, etc.) rara vez es perfectamente lineal, por lo que el coste real de intereses de un proyecto concreto diferirá de esta estimación.
- Esta calculadora no modela la fase de hipoteca permanente posterior a la construcción en un préstamo de construcción a permanente, ni las comisiones del préstamo de construcción, las tasas de inspección o las disposiciones por contingencias.
- Los préstamos de construcción suelen aplicar tipos de interés más altos que las hipotecas permanentes estándar, lo que refleja su plazo más corto y el riesgo adicional que las entidades asocian a financiar un proyecto todavía en obra.
¿Qué es un préstamo de construcción?
Un préstamo de construcción financia la edificación de una vivienda u otra estructura y suele articularse como de solo interés durante la obra: la entidad libera los fondos por fases —las llamadas disposiciones— vinculadas a hitos completados, en lugar de desembolsar todo el importe en la firma. Dado que los intereses se devengan por lo general solo sobre lo efectivamente dispuesto, y no sobre el préstamo comprometido completo, el coste financiero durante la construcción resulta menor de lo que sería si el saldo íntegro devengara intereses desde el primer día.
Muchos préstamos de construcción se estructuran como préstamos de construcción a permanente, que se convierten automáticamente en una hipoteca amortizable estándar una vez terminada la obra, evitando una segunda firma y un segundo conjunto de gastos. Tanto Freddie Mac como Fannie Mae publican directrices para programas de construcción a permanente de firma única utilizados por las entidades que operan con préstamos conformes.
Como el calendario y el tamaño exactos de las disposiciones varían según el proyecto y la entidad, esta calculadora aplica una convención de estimación estándar: supone que los fondos se disponen de forma lineal y uniforme a lo largo del periodo de construcción, una simplificación de uso común para estimar el interés total antes de contar con un calendario de disposiciones concreto.
Cómo usar esta calculadora de préstamo de construcción
- Introduce el importe total del préstamo de construcción que prevés disponer a lo largo de la obra.
- Introduce la tasa de interés anual ofrecida para el préstamo de construcción.
- Introduce el periodo de construcción previsto en meses.
- Consulta el interés total estimado bajo el supuesto de disposición lineal, el interés mensual máximo (una vez dispuesto todo el importe) y el interés mensual medio del periodo de construcción.
La fórmula del interés con disposición lineal
Bajo el supuesto de disposición lineal, el saldo del préstamo crece de forma uniforme desde cero al inicio de la obra hasta el importe total al final, de modo que el saldo medio pendiente durante todo el periodo supera ligeramente la mitad del importe total: en concreto, (meses + 1) ÷ (2 × meses) del mismo. El interés del mes k es aproximadamente el saldo en ese momento (importe × k ÷ meses totales) multiplicado por la tasa mensual.
Sumando ese interés mensual a lo largo de todos los meses del periodo de construcción se obtiene una estimación en forma cerrada: el interés total equivale al importe íntegro del préstamo multiplicado por la tasa mensual y por (meses + 1) dividido entre 2. El interés mensual máximo es lo que costaría un mes con el préstamo totalmente dispuesto, y el interés mensual medio es sencillamente el total estimado dividido entre el número de meses.
Errores frecuentes
- Suponer que los intereses se cobran sobre el importe total del préstamo desde el primer día de obra: la mayoría de los préstamos de construcción cobran intereses solo sobre lo efectivamente dispuesto, que es lo que aproxima la estimación lineal de esta calculadora.
- Tomar el interés mensual máximo como el coste habitual de todos los meses de obra: los primeros meses, con muy poco préstamo dispuesto, cuestan bastante menos que esa cifra máxima.
- Olvidar que el préstamo de construcción suele ser un producto independiente y de plazo más corto que la hipoteca permanente posterior, con su propio tipo, sus comisiones y (en las estructuras de doble firma) sus propios gastos de cierre.
- Dar por hecho que el supuesto de disposición lineal coincide exactamente con el calendario real de un proyecto: las disposiciones reales van ligadas a hitos de obra y rara vez se reparten de forma uniforme en el tiempo.
- Pasar por alto que los tipos de los préstamos de construcción suelen superar a los de las hipotecas estándar, lo que eleva el coste financiero frente a financiar el mismo importe con una hipoteca permanente.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calculan los intereses de un préstamo de construcción?
Los intereses de un préstamo de construcción se cobran normalmente solo sobre la parte de los fondos efectivamente dispuesta hasta la fecha, y no sobre el importe comprometido completo. Esta calculadora estima ese coste con un supuesto de disposición lineal —fondos liberados de forma uniforme a lo largo de la obra—, lo que produce una estimación única del interés total antes de que exista un calendario real ligado a hitos.
¿Qué significa «disposición lineal» en esta calculadora?
El supuesto de disposición lineal trata el saldo del préstamo como si creciera de manera uniforme, en línea recta, desde cero al inicio de la obra hasta el importe total al terminarla. Es una simplificación estándar para estimaciones tempranas de intereses, ya que permite un cálculo en forma cerrada sin necesidad del calendario de disposiciones por hitos de un proyecto concreto.
¿Qué es un préstamo de construcción a permanente?
Un préstamo de construcción a permanente combina el préstamo de construcción y la hipoteca posterior en una sola operación con una única firma: funciona como préstamo de solo interés durante la obra y después se convierte automáticamente en una hipoteca amortizable estándar al terminarla. Tanto Freddie Mac como Fannie Mae publican directrices para programas de firma única de construcción a permanente utilizados por las entidades que operan con préstamos conformes.
¿Por qué los tipos de los préstamos de construcción suelen ser más altos que los hipotecarios?
Los préstamos de construcción tienen un plazo más corto y financian un proyecto todavía en obra, en lugar de un activo terminado y tasado, algo que las entidades consideran por lo general más arriesgado que una hipoteca permanente estándar sobre una vivienda acabada. Ese riesgo adicional suele reflejarse en un tipo de interés más alto durante el periodo de construcción.
¿Incluye esta calculadora la hipoteca permanente posterior a la obra?
No. Esta calculadora estima únicamente el coste en intereses del periodo de construcción (de disposiciones). Una vez que un préstamo de construcción a permanente se convierte en hipoteca estándar, conviene usar una calculadora hipotecaria normal con el importe finalmente desembolsado, el tipo permanente y el plazo de la hipoteca para estimar las cuotas siguientes.
Referencias
- Freddie Mac. Construction Conversion and Renovation Mortgages guidelines. freddiemac.com.
- Fannie Mae. Single-Close Construction-to-Permanent Financing guidelines. fanniemae.com.
- US Department of Housing and Urban Development (HUD). Buying a home: construction and renovation loan programs. hud.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. 15th ed. McGraw-Hill Education, 2019.