Qué cuesta y qué hace un punto de descuento hipotecario
Un punto de descuento hipotecario es una tarifa inicial pagada al cierre, con un precio convencional del 1% del monto del préstamo por punto, a cambio de una reducción en la tasa de interés del préstamo. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) describe los puntos de descuento como una forma de 'comprar' una tasa más baja: el prestatario paga más por adelantado para que el prestamista cobre menos durante la vida del préstamo.
Cuánto reduce la tasa un solo punto lo establece el prestamista y varía según el programa de préstamo y las condiciones de mercado -- no existe una cifra única fija en el sector. Una reducción aproximada de 0,25 puntos porcentuales por punto se cita comúnmente como referencia inicial, pero la cifra real de cualquier oferta específica siempre debe confirmarse en la Estimación de Préstamo (Loan Estimate) del prestamista y no darse por supuesta.
El cálculo del mes de equilibrio
El punto de equilibrio es la prueba estándar para saber si los puntos pueden pagarse por sí solos: se calcula como el costo de los puntos dividido entre el ahorro mensual en el pago, redondeado hacia arriba al siguiente mes completo, ya que un mes parcial de ahorro no recupera todo el costo hasta el mes completo siguiente. Un prestatario que vende o refinancia antes del mes de equilibrio ha pagado más por los puntos por adelantado de lo que le ahorró la tasa reducida; un prestatario que mantiene el préstamo bastante más allá de ese mes sale ganando en la comparación.
Este cálculo aísla el valor de la sola reducción de tasa comparando el mismo monto y plazo de préstamo a dos tasas distintas. No tiene en cuenta el costo de oportunidad del efectivo usado para comprar los puntos -- por ejemplo, invertir ese dinero en otra cosa -- lo cual es una consideración aparte que algunos prestatarios sopesan junto con el propio mes de equilibrio.
Ejemplo práctico: 1 punto en un préstamo de $300.000 al 6,5%
Considere un préstamo de $300.000 a 30 años con una tasa base del 6,5% sin puntos. Comprar 1 punto cuesta $300.000 x 1% = $3.000 y, con una reducción cotizada por el prestamista de 0,25 puntos porcentuales por punto, baja la tasa al 6,25%.
Usando la fórmula estándar de amortización, el pago a la tasa base del 6,5% es $1.896,20 al mes, y el pago a la tasa reducida del 6,25% es $1.847,15 al mes -- un ahorro mensual de $49,05. El punto de equilibrio es $3.000 / $49,05 = 61,16 meses, redondeado hacia arriba al mes 62; si el préstamo se mantiene hasta su vencimiento completo de 30 años (360 meses), el ahorro neto proyectado tras descontar el costo de $3.000 es de aproximadamente $14.658,89.
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Pago a la tasa base (6,5%) | $1.896,20 |
| Pago a la tasa reducida (6,25%, tras 1 punto) | $1.847,15 |
| Ahorro mensual | $49,05 |
| Costo de 1 punto | $3.000 |
| Punto de equilibrio | mes 62 |
| Ahorro neto si se mantiene hasta el vencimiento de 360 meses | ≈ $14.658,89 |
Por qué importa el horizonte de equilibrio
Que comprar puntos tenga sentido depende por completo de cuánto tiempo se mantenga realmente el préstamo en relación con el mes de equilibrio, no solo del tamaño de la reducción de tasa -- una gran reducción de tasa comprada con un costo de punto alto puede seguir teniendo un período de equilibrio largo, mientras que una reducción modesta en un préstamo de menor monto podría alcanzar el equilibrio rápidamente. En el ejemplo práctico, un prestatario seguro de que mantendrá el préstamo bastante más allá del mes 62 sale beneficiado con el punto; un prestatario que espera vender o refinanciar antes probablemente pagaría más por el punto de lo que recuperaría en ahorros.
Como el plazo de tenencia realista es incierto para muchos prestatarios -- cambios de empleo, circunstancias familiares y condiciones de mercado pueden provocar una venta o refinanciación anticipada respecto a lo planeado -- la CFPB recomienda sopesar la probabilidad de una salida anticipada frente al mes de equilibrio proyectado antes de comprar puntos, en lugar de suponer que el préstamo se mantendrá hasta su vencimiento completo.
Puntos frente a un enganche mayor
Comprar puntos y dar un enganche mayor son palancas distintas con mecanismos distintos: un punto de descuento reduce la tasa de interés sobre un monto de préstamo fijo, mientras que un enganche mayor reduce el propio monto del préstamo, disminuyendo tanto el pago mensual como el interés total pagado sin necesidad de alcanzar ningún mes de equilibrio, ya que un préstamo más pequeño simplemente cuesta menos de administrar desde el primer pago. El efectivo necesario para cualquiera de las dos estrategias proviene del mismo conjunto de fondos disponibles al cierre, por lo que elegir entre ellas es una disyuntiva directa para un prestatario con una cantidad fija de efectivo adicional disponible.
Como un enganche mayor reduce el monto del préstamo de inmediato y sin ningún requisito futuro de equilibrio, no conlleva el mismo riesgo prospectivo de que una venta o refinanciación anticipada deje el costo sin recuperar, que es la exposición inherente a comprar puntos. Los prestatarios con una cantidad fija de efectivo adicional disponible al cierre deberían comparar el ahorro ajustado al equilibrio de los puntos frente a la reducción de pago inmediata e incondicional que produciría un enganche mayor.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un punto de descuento hipotecario?
Un punto de descuento hipotecario es una tarifa inicial pagada al cierre, equivalente convencionalmente al 1% del monto del préstamo, a cambio de una tasa de interés más baja en el préstamo. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor describe esto como 'comprar' la tasa -- pagar más por adelantado a cambio de una tasa más baja, y por lo tanto un pago más bajo, durante toda la vida del préstamo.
¿Cuánto reduce mi tasa de interés un punto?
No existe una cifra única fija en el sector -- la reducción de tasa por punto la establece el prestamista y varía según el programa de préstamo y las condiciones de mercado. Una reducción aproximada de 0,25 puntos porcentuales por punto se cita comúnmente como referencia inicial, pero la cifra real de un préstamo específico debe confirmarse en la Estimación de Préstamo del prestamista.
¿Qué es el punto de equilibrio de los puntos hipotecarios y cómo se calcula?
El punto de equilibrio es la cantidad de meses que tarda el ahorro mensual acumulado por la tasa reducida en igualar el costo inicial de los puntos, calculado como el costo de los puntos dividido entre el ahorro mensual, redondeado hacia arriba a un mes completo. En un ejemplo práctico con un costo de puntos de $3.000 y un ahorro mensual de $49,05, el punto de equilibrio cae en el mes 62.
¿Vale la pena un punto de $3.000 en un préstamo de $300.000?
Depende de cuánto tiempo se mantenga el préstamo. En el ejemplo práctico, el punto llega al equilibrio en el mes 62; un prestatario seguro de que conservará el préstamo bastante más allá de ese punto sale ganando aproximadamente $14.658,89 netos si lo mantiene hasta el vencimiento completo a 30 años, mientras que un prestatario que probablemente venda o refinancie antes podría no recuperar el costo inicial.
¿Debería comprar puntos o dar un enganche mayor en su lugar?
Un punto de descuento reduce la tasa de interés sobre un monto de préstamo fijo y requiere mantener el préstamo más allá de un mes de equilibrio para que valga la pena, mientras que un enganche mayor reduce de inmediato el propio monto del préstamo, disminuyendo el pago y el interés total desde el primer mes sin requisito de equilibrio alguno. Los prestatarios con una cantidad fija de efectivo adicional deberían comparar el ahorro ajustado al equilibrio de los puntos frente a la reducción incondicional que ofrece un enganche mayor.
¿Los puntos de descuento son lo mismo que los puntos de originación?
No. Los puntos de descuento reducen la tasa de interés y son el tipo de punto que modela esta calculadora. Los puntos de originación son una tarifa aparte que algunos prestamistas cobran para cubrir el costo de procesar el préstamo y no reducen la tasa, por lo que no forman parte de la comparación de equilibrio descrita aquí.
Referencias
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). What are (discount) points and lender credits and how do they work? consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Your Home Loan Toolkit — a step-by-step guide to shopping for a mortgage. consumerfinance.gov.
- Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Explore interest rates and how points affect them. consumerfinance.gov.
- Freddie Mac. Understanding mortgage options and loan types. freddiemac.com.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance (13th ed.). McGraw-Hill, 2020. Chapter 2: How to Calculate Present Values.