Formül ve çözümlü bir örnek
Cap rate, yıllık net işletme geliri (NOI) mülkün güncel piyasa değerine veya satın alma fiyatına bölünüp 100 ile çarpılarak hesaplanır. NOI'nin kendisi ise brüt kira ve diğer gelirlerden işletme giderleri ile boşluk kaybının düşülmesiyle bulunur; kritik olan nokta, bu hesaba konut kredisi taksiti veya gelir vergisi dahil edilmez. Cap rate'i kaldıraçsız, yani finansmandan bağımsız bir ölçü haline getiren de tam olarak budur.
Çözümlü örnek: yılda $24.000 NOI üreten ve $400.000 değer biçilen bir mülkün cap rate'i %6'dır ($24.000 ÷ $400.000 × 100); bu da aylık $2.000 NOI'ye karşılık gelir. Finansman maliyetleri dışarıda bırakıldığı için bu %6 rakamı, mülk ister tamamen nakitle ister büyük bir konut kredisiyle alınmış olsun değişmez; hesaba yalnızca NOI ile değer girer.
- Cap rate = (yıllık NOI ÷ mülk değeri) × 100
- Aylık NOI = yıllık NOI ÷ 12
Referans aralıklar — kural değil
Gayrimenkul yatırım analizinde genel aralıklardan sıkça söz edilir; ancak fiilen kabul edilebilir cap rate seviyeleri mülk tipine, piyasaya ve satın alma anındaki faiz ortamına göre büyük ölçüde değişir.
| Yaklaşık cap rate aralığı | Genel nitelendirme |
|---|---|
| %4'ün altında | Düşük — çoğunlukla merkezi, düşük riskli konumlar ya da yüksek değer artışı beklenen piyasalar |
| %4 – %7 | Orta — istikrarlı gelir üreten mülkler için sıkça anılan aralık |
| %7 – %10 | Yüksekçe — genelde algılanan riskin daha fazla olduğu, ikincil piyasalar veya yoğun yönetim gerektiren mülkler |
| %10'un üzerinde | Yüksek — çoğunlukla sıkıntılı mülkler ya da değer artışı beklentisi sınırlı piyasalar |
Yüksek cap rate neden kendiliğinden daha iyi değildir
Yüksek bir cap rate, fiyata kıyasla gerçekten daha iyi bir gelir getirisini yansıtabilir; ama aynı ölçüde yüksek riski, daha az tercih edilen bir konumu, ertelenmiş bakımı veya çok daha aktif yönetim gerektiren bir mülkü de yansıtabilir. Cap rate tek başına bu açıklamalar arasında ayrım yapmaz. Oranın neden yüksek olduğunu araştırmadan yüksek cap rate'i otomatik olarak daha iyi bir yatırım saymak, bu metriğin kullanımındaki en yaygın hatalardan biridir.
Cap rate ayrıca güncel ya da geçmiş NOI'ye dayanan, belirli bir ana ait bir fotoğraftır. Gelecekteki kira artışını, gider değişimlerini veya değer artışını öngörmez; oysa bunların hepsi bir yatırımın uzun vadeli gerçek getirisini ciddi biçimde etkiler. Dolayısıyla cap rate bir ön eleme aracıdır, eksiksiz bir değerlendirme modeli değil.
Cap rate ile nakit getirisi karşılaştırması
Cap rate ile nakit getirisi (cash-on-cash return) farklı sorulara yanıt verir ve birbirinin yerine kullanılmamalıdır. Cap rate, finansmanı dışarıda bırakarak NOI'yi mülkün tam değerinin yüzdesi olarak ölçer; bu nedenle mülkün kaldıraçsız performansını yansıtır ve mülkleri finansman biçimlerinden bağımsız olarak karşılaştırmakta işe yarar. Nakit getirisi ise konut kredisi taksiti ödendikten sonra kalan fiili yıllık nakit akışını, gerçekten yatırılan nakde — genellikle peşinata — oranlar. Böylece kaldıraçlı, yatırımcıya özgü getiriyi gösterir; bu getiri, kullanılan finansman koşullarına göre cap rate'in üstünde de altında da olabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiralık bir mülk için iyi bir cap rate nedir?
Evrensel bir “iyi” cap rate yoktur; sonuç büyük ölçüde mülk tipine, piyasaya ve faiz ortamına bağlıdır. Farklı piyasa ve mülk tiplerinde genellikle %4-%10 aralığı tartışılır; düşük oranlar çoğunlukla merkezi ve düşük riskli konumlarla, yüksek oranlar ise algılanan riskin fazla olduğu veya ikincil piyasalarla ilişkilendirilir.
Cap rate nasıl hesaplanır?
Cap rate, yıllık net işletme gelirinin (NOI) mülkün güncel değerine ya da satın alma fiyatına bölünmesiyle bulunur ve yüzde olarak ifade edilir. Yılda $24.000 NOI üreten ve $400.000 değer biçilen bir mülkün cap rate'i %6'dır ($24.000 ÷ $400.000 × 100).
Cap rate konut kredisi taksitini içerir mi?
Hayır. Cap rate, tanımı gereği borç servisini (konut kredisi anapara ve faizini) ve gelir vergisini dışarıda bırakan net işletme gelirini (NOI) kullanır. Mülkleri finansman biçimlerinden bağımsız olarak karşılaştırmayı mümkün kılan da budur.
Cap rate ile nakit getirisi arasındaki fark nedir?
Cap rate, hiçbir finansmanı işin içine katmadan NOI'yi mülkün tam değerine oranlar. Nakit getirisi ise konut kredisi taksiti sonrası fiili nakit akışını, gerçekten yatırılan nakde (genellikle peşinata) oranlar; yani kaldıraçlı, yatırımcıya özgü getiridir ve finansman koşulları bu getiriyi cap rate'in üstüne de altına da çekebilir.
Cap rate'ler konuma göre neden bu kadar değişir?
Cap rate'ler, piyasanın bir mülkün riskine ve büyüme beklentisine ilişkin ortak değerlendirmesini gelire göre yansıtır. Değer artışı beklentisi güçlü, merkezi ve düşük riskli piyasalar daha düşük cap rate'lerle işlem görme eğilimindedir; buna karşılık riskli ya da yavaş büyüyen piyasalar, yatırımcıyı bu ek risk için telafi etmek üzere daha yüksek cap rate'lerle işlem görür.
Kaynaklar
- Fannie Mae Multifamily — underwriting guidance on net operating income and capitalization rate definitions. https://www.fanniemae.com/
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Federal Reserve Board — commercial real estate lending guidance. https://www.federalreserve.gov/