Формула и пример расчёта
Ставка капитализации рассчитывается как годовой чистый операционный доход (ЧОД) объекта, делённый на его текущую рыночную стоимость или цену покупки, умноженный на 100. Сам ЧОД -- это валовой доход от аренды и прочих источников за вычетом операционных расходов и потерь от простоя -- что принципиально важно, до вычета ипотечного платежа или подоходного налога, и именно это делает ставку капитализации показателем, не зависящим от способа финансирования.
Пример расчёта: объект, приносящий $24 000 годового ЧОД и оценённый в $400 000, имеет ставку капитализации 6% ($24 000 ÷ $400 000 × 100), что эквивалентно $2 000 месячного ЧОД. Поскольку расходы на финансирование исключены, эти 6% сохраняются независимо от того, был ли объект куплен полностью за наличные или с крупной ипотекой -- на расчёт влияют только ЧОД и стоимость.
- Ставка капитализации = (годовой ЧОД ÷ стоимость объекта) × 100
- Месячный ЧОД = годовой ЧОД ÷ 12
Ориентировочные диапазоны -- не правило
В анализе инвестиций в недвижимость часто обсуждаются общие диапазоны, однако фактически приемлемые ставки капитализации существенно различаются в зависимости от типа объекта, рынка и преобладающей на момент покупки процентной среды.
| Приблизительный диапазон ставки капитализации | Общая характеристика |
|---|---|
| Ниже 4% | Низкая -- часто престижные, малорисковые локации или рынки с высокими ожиданиями роста стоимости |
| 4% - 7% | Умеренная -- часто упоминаемый диапазон для стабильных доходных объектов |
| 7% - 10% | Повышенная -- часто более высокий воспринимаемый риск, второстепенные рынки или более активное управление |
| Выше 10% | Высокая -- часто проблемные объекты или рынки с ограниченными ожиданиями роста стоимости |
Почему более высокая ставка капитализации не всегда лучше
Более высокая ставка капитализации может отражать действительно более высокую доходность относительно цены, но с тем же успехом может отражать более высокий риск, менее привлекательное расположение, отложенный ремонт или объект, требующий более активного управления -- сама по себе ставка капитализации не позволяет различить эти причины. Считать высокую ставку капитализации автоматически признаком более выгодной инвестиции, не выяснив, почему она повышена, -- одна из самых распространённых ошибок при использовании этого показателя.
Ставка капитализации -- это также моментальный снимок на основе текущего или недавнего ЧОД. Она не прогнозирует будущий рост арендной платы, изменение расходов или рост стоимости объекта, хотя всё это существенно влияет на фактическую долгосрочную доходность инвестиции -- это инструмент первичного отбора, а не полноценная модель андеррайтинга.
Ставка капитализации против доходности на вложенный капитал (cash-on-cash return)
Ставка капитализации и доходность на вложенный капитал (cash-on-cash return) отвечают на разные вопросы, и их не следует использовать как взаимозаменяемые показатели. Ставка капитализации измеряет ЧОД как процент от полной стоимости объекта без учёта финансирования, поэтому отражает доходность объекта без учёта заёмных средств и полезна для сравнения объектов независимо от того, как каждый из них финансируется. Доходность на вложенный капитал, напротив, измеряет фактический годовой денежный поток после ипотечного платежа как процент от реально вложенных денежных средств -- обычно первоначального взноса -- поэтому отражает доходность с учётом заёмных средств, специфичную для конкретного инвестора, которая может оказаться выше или ниже ставки капитализации в зависимости от условий финансирования.
Часто задаваемые вопросы
Какая ставка капитализации считается хорошей для арендной недвижимости?
Единой универсальной «хорошей» ставки капитализации не существует -- многое зависит от типа объекта, рынка и процентной среды. На разных рынках и для разных типов недвижимости часто обсуждается диапазон примерно 4-10%, причём более низкие ставки капитализации часто связаны с престижными, менее рискованными локациями, а более высокие -- с более высоким воспринимаемым риском или второстепенными рынками.
Как рассчитывается ставка капитализации?
Ставка капитализации равна годовому чистому операционному доходу (ЧОД), делённому на текущую стоимость объекта или цену покупки, выраженному в процентах. Объект с $24 000 годового ЧОД, оценённый в $400 000, имеет ставку капитализации 6% ($24 000 ÷ $400 000 × 100).
Учитывает ли ставка капитализации ипотечный платёж?
Нет. Ставка капитализации использует чистый операционный доход (ЧОД), который по определению исключает обслуживание долга (основной долг и проценты по ипотеке) и подоходный налог. Именно это делает её полезной для сравнения объектов независимо от способа их финансирования.
В чём разница между ставкой капитализации и доходностью на вложенный капитал (cash-on-cash return)?
Ставка капитализации измеряет ЧОД относительно полной стоимости объекта без учёта финансирования. Доходность на вложенный капитал измеряет фактический денежный поток после ипотечного платежа относительно реально вложенных средств (обычно первоначального взноса) -- доходность с учётом заёмных средств, специфичную для инвестора, которую условия финансирования могут сделать выше или ниже ставки капитализации.
Почему ставки капитализации так сильно различаются по локациям?
Ставки капитализации отражают коллективную оценку рынком риска и перспектив роста объекта относительно его дохода. Престижные, малорисковые рынки с сильными ожиданиями роста стоимости, как правило, торгуются по более низким ставкам капитализации, тогда как более рискованные или медленнее растущие рынки, как правило, торгуются по более высоким ставкам капитализации, чтобы компенсировать инвесторам этот дополнительный риск.
Источники
- Fannie Mae Multifamily — underwriting guidance on net operating income and capitalization rate definitions. https://www.fanniemae.com/
- Appraisal Institute. The Appraisal of Real Estate. 15th ed. Appraisal Institute, 2020.
- Federal Reserve Board — commercial real estate lending guidance. https://www.federalreserve.gov/