Как понимать ваш DSCR
Приведённые ниже диапазоны отражают часто упоминаемую кредитную практику толкования DSCR в коммерческой недвижимости и финансировании малого бизнеса.
| DSCR | Обычно описывается как | О чём сигнализирует |
|---|---|---|
| 1,25 или выше | Сильное | NOI превышает платежи по долгу с комфортным запасом, который ищут многие коммерческие кредиторы |
| 1,00 – 1,24 | Приемлемое | NOI покрывает платежи по долгу, но с небольшим запасом на ошибку |
| Ниже 1,00 | Напряжённое | Один лишь NOI не покрывает платежи по долгу; дефицит пришлось бы покрывать из других денежных резервов |
- Порог 1,25 отражает часто упоминаемый минимум среди кредиторов коммерческой недвижимости и малого бизнеса, а не единый нормативный стандарт; конкретные минимальные требования к DSCR различаются в зависимости от кредитора, кредитной программы и типа объекта или бизнеса.
- Этот калькулятор рассматривает обслуживание долга как фиксированную известную цифру (основная сумма плюс проценты к уплате за период); он не пересчитывает обслуживание долга из графика амортизации кредита.
Что такое коэффициент покрытия обслуживания долга?
DSCR сравнивает чистый операционный доход (NOI) — доход от операционной деятельности до затрат на финансирование — с общим обслуживанием долга, совокупной основной суммой и процентами к уплате по долгу за период. Он широко используется в коммерческой недвижимости и кредитовании малого бизнеса для оценки того, достаточен ли денежный поток, генерируемый активом или бизнесом, для покрытия его платежей по кредиту.
DSCR 1,25 или выше — часто упоминаемый минимум, который ищут многие коммерческие кредиторы и кредиторы малого бизнеса, отражающий комфортный запас выше точки безубыточности 1,0, где NOI в точности равен обслуживанию долга. Конкретные минимальные требования к DSCR различаются в зависимости от кредитора, кредитной программы и профиля риска объекта или бизнеса, как описано в стандартной литературе по финансированию недвижимости и кредитованию малого бизнеса.
Как пользоваться этим калькулятором DSCR
- Введите чистый операционный доход (NOI) — доход от операционной деятельности до затрат на финансирование, за период.
- Введите общее обслуживание долга — совокупную основную сумму и проценты к уплате по долгу за тот же период.
- Ознакомьтесь с DSCR и запасом (или дефицитом) в долларах между NOI и обслуживанием долга.
Формула DSCR
DSCR делит чистый операционный доход на общее обслуживание долга. DSCR выше 1,0 означает, что NOI превышает обслуживание долга; DSCR ниже 1,0 означает, что один лишь NOI не покрывает платежи по долгу к уплате.
Распространённые ошибки
- Путаница DSCR с коэффициентом текущей ликвидности или коэффициентом покрытия процентов — DSCR именно сравнивает доход с общим обслуживанием долга (основная сумма плюс проценты), а не только с процентами.
- Использование чистой прибыли вместо чистого операционного дохода, которая может включать неоперационные статьи или из которой уже вычтены процентные расходы.
- Предположение, что порог 1,25 является универсальным минимумом — фактически требуемый DSCR различается в зависимости от кредитора, типа кредита и профиля риска объекта или бизнеса.
- Игнорирование сезонности или разовых всплесков дохода при оценке NOI, что может завысить устойчивую способность бизнеса обслуживать долг.
Часто задаваемые вопросы
Что такое DSCR?
DSCR, или коэффициент покрытия обслуживания долга, измеряет, достаточен ли чистый операционный доход для покрытия общего обслуживания долга — совокупной основной суммы и процентов к уплате по долгу. Он рассчитывается как NOI, делённый на общее обслуживание долга.
Что считается чистым операционным доходом (NOI)?
Чистый операционный доход — это доход, генерируемый от операционной деятельности до затрат на финансирование, таких как проценты, и до налогов на прибыль и неоперационных статей. Для арендной недвижимости это обычно доход от аренды минус операционные расходы, до ипотечных платежей.
Что считается обслуживанием долга?
Обслуживание долга — это общая сумма основного долга и процентов к уплате по долгу за измеряемый период, иногда включая плановые комиссии по кредиту, в зависимости от конкретного кредитного соглашения.
Почему кредиторы обращают внимание на DSCR?
DSCR показывает, может ли доход, генерируемый активом или бизнесом, покрывать его платежи по долгу без опоры на внешние денежные средства. Кредиторы обычно используют его для оценки риска погашения перед одобрением кредитов на коммерческую недвижимость или бизнес-кредитов.
Какой DSCR кредиторы обычно хотят видеть?
DSCR 1,25 или выше — часто упоминаемый минимум среди многих коммерческих кредиторов и кредиторов малого бизнеса, хотя конкретные требования различаются в зависимости от кредитора, кредитной программы и профиля риска финансируемого объекта или бизнеса.
Источники
- U.S. Small Business Administration. SBA 7(a) loan program overview. sba.gov.
- Brueggeman WB, Fisher JD. Real Estate Finance and Investments. McGraw-Hill Education.
- Brealey RA, Myers SC, Allen F. Principles of Corporate Finance. McGraw-Hill Education.